公寓业主必读：12月开始，德国实施这些新规

袖底香

在德国，不管是公寓还是排房，都有个业主协会，所有有关公用地盘上的相关设施的翻新或改造，全体业主不能有一个反对，如你想安装空调，因为外墙算共用的，如果邻居不同意你打洞安装，那就装不成。但是现在业主能期望根本性的变化：将来，诸如在小区公共停车位安装电子充电桩等，各当事方能够忽略其他所有者的抵制。

对于德国约一千万私人公寓的业主来说（约占德国所有公寓的四分之一），12月1日将迎来法律上的大更改。联邦总统在10月将签署《公寓现代化法案》（WEMoG），在私人业主的保护协会（WiE）努力下，德国自从1951年开始生效的法律将引来了重大改革。下面是要点：

只有同意的业主才需要付款，但也有例外
新法律中最重大的变化：它提供了四项所谓的特殊结构性改造措施，如果相关人士自己付钱的话，可以不管其他业主的反对：如在公共车库中安装电动汽车充电站，无障碍出口改造和重建，安装防盗保护措施，创造若干条件以便更快地访问网络。迄今为止，实施此类改造措施通常必须获得所有所有者的批准。

引入新法律的目的主要是减少公寓的翻修和更新措施的积压。据估计，如果要实现气候保护目标，所有住宅建筑中多达65％必须进行现代化翻新改造。将来，如果要进行翻新或现代化改造，则业主协会中拿到多数同意票就足够了。但是，相关翻新成本仅在同意采取该措施的所有业主之间分配。但是有例外规定：
第一个例外：如果翻新项目在十年内能收回成本，那么每个业主都必须付费。第二个例外：如果业主会议以多数票同意的翻新改造措施，成本并不高，则所有所有者必须分摊。而所谓的多数票，就是要超过投票业主的三分之二，以及所有业主的一半。

该规则（Paragraf 20 Abs. 2 WEG）将不利于那些年老或财务状况不佳的业主。如果将来业主大会通过少数服从多数的原则，要求对原本仍完好无损的屋顶进行高能效的翻新工程，那么那些85岁以上的业主也必须付钱。所以法律规定费用不能过高。如果费用高的话，就是由同意的业主分摊。

新法律也有不足，如关于结构性改造措施和成本（包括后续成本）的法规缺乏明确性。如果共同所有人负担不起建筑工程的话，法律并没有规定如何跟进。最终，业主有可能不得不出售自己的公寓以支付装修翻新费用。另外，还没有弄清楚如果业主以后想加入的话如何付费。


停车位视为私有财产

新法律还规定可以将所有类型的停车位（在车库或庭院中）以及露台和部分花园宣布为独立财产，也就是可以将这些区域视为个人财产。

其他规定
将来，物管将在外部代表业主协会。唯一的限制：不允许进行房地产交易或贷款。而如果与物管发生纠纷，则由业主委员会主席在法庭上代表公寓所有者。

如果业主会议没有达成统一的解决方案，物管将来可以决定补救措施，但是这些措施不会对业主造成重大负担。

每个公寓所有者都有权检查相关行政文件。因此，业主会议最短的通知时间从至少提早两周增加到至少提早三周。将来，业主也可以在网上开会。

这个法律有两年的过渡期，物管必须提供提供IHK认证的能力证明。但是证明应该是什么样的，新法律并没有说明。

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