2021年北京楼市十大预测

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作者：北京大房子
开年第一篇，依然是咱们的传统节目，“2021年楼市十大预测”，给大家算一卦~

去年初的预测是这篇，2020年楼市十大预测！回头来看，10条里命中了9条，猜的居然挺准，再看看今年，欢迎年底来验证算账~



预测1：21年北京房价全年上涨，是最近5年涨幅最大的一年~

这可是最近几年里，咱们头一回预测房价上涨，19年和20年都预测横盘走平，事实也猜对了，为啥这回头一次看涨呢？

一是横盘时间足够长，17年3月以后的调整外因是史无前例强硬的政策调控，而内因就是之前涨的太多太快太猛，远超收入涨幅，甚至也超过了印货币的速度，北京已经花了2年的下跌和2年的横盘等着房价趋于合理，从时间和空间上看，差不多到位了。



二是2020年为了应对疫情，全球货币大放水，美国放的最多，咱们的货币增速也创了几年的新高。随之带来的是各种资产价格的轮番上涨，美股，A股，黄金，商品，比特币，深圳的房价，上海的房价…… 此消彼长之下，是京楼未来性价比的蓄力。

三是限竞房供应减少，前几年大量的限竞房供给，是压制房价的利器，随着这块的压制因素减弱，也是京楼回暖向上的契机…



预测2：涨幅5%以内，从容下手，不用恐慌

这条挑战一下难度，预测一下涨幅。每年都有很多人看涨，而且给出的涨幅很多在10-15%以上，给大家一种焦虑压迫感，我的预测是到不了，涨幅大概率在5%以内。

今年只是由平转涨的拐点年，涨幅不会太大。而且限竞房和刚需商品房的存量还很充裕，新房和二手的选择都很丰富。

涨幅的预测向来是最冒险的，况且北京房价历史上凡是上涨的年份，涨幅都超过了10%，只有大涨年，下跌年和平盘年，小涨慢牛是不存在的。

但我还是预测全年涨幅3-5%，欢迎年末验证打脸。



预测3：限竞房还有下半场，和纯商品混合PK性价比，全年依然是新盘成交大年

显而易见的是，限竞房新地块的供应在减少。但从供地到新项目开卖有半年到一年的滞后期，限竞房的存量依然很大，还有下半场。同时纯商品房同台PK，改善盘增多，刚需新盘的产品也会同样精彩，全年仍是新盘成交的大年。

前两年让人兴奋的是一些限竞房错误定价，造成的一二手倒挂捡漏机会。未来则主要是全新的产品和户型，带来的好产品和性价比。

出了新款的iPhone 12后，你还回得去曾经的Nokia吗？



预测4：共产房逐渐淡出，城六区共产房ok，郊区共产房别碰

像咱们去年预测的，城六区由曾经的一签难求，已经基本达到了人房平衡，而郊区共产房的弃购和滞销也进一步的蔓延…

未来郊区共产房的条件门槛预计会进一步放宽，但共产房完全不同于曾经买到即赚到的“自住房”，交易流通受限，没有保值增值属性。

如果是有落户上学需求，买城区的共产房是ok的，其他情况不如继续攒钱等限竞房，商品房，二手房，还是持有具备增值属性的资产更香~



预测5：共产商品房新物种横空出世，个别项目是机会

北京的楼市充满了悬念，2020年的最后一天，建委公布了“共产商品房”的新物种，规则很有意思，过几天给大家单独写一篇解毒，1月21开始，就会首先拿海淀树村地块当试点，新的规则下，大家不同的理解就存在错误定价的可能，也就意味着可能存在机会，这是2021年有意思的新看点，到底机会发生在哪个项目上，后续给大家持续跟踪~



预测6：学区房上演最后2年半的疯狂

预计学区房会继续在21年领涨。学区房最关键的指标是什么？入学人口数量。因为婴儿潮和二胎政策，07年往后出生的京籍新生儿开始猛涨，17年达到最高峰，这波儿会在23年入学，所以在23年之前学区一直涨。而顶峰之后，特别是19年出生25年入学的这波儿人口开始锐减，那时候学区房会开始真正意义的回落。

目前还在冲顶阶段，对策是22-23年入学的家长提早入手，而25年以后入学的家长，则大可以把顶峰等过去。

等这一大波儿学区潮过去，北京楼市依然是楼龄为王。



预测7：房产税依然没有实质动作，钱多的同学关注一下遗产税

房产税的故事讲了很多年，好几次感觉几乎就要成真了，但预估距实际征收依然遥远~

另外，房产税的兄弟遗产税也要关注一下，虽然离实际征收难度一样很大，但未来5年会越来越多的提起~ 钱多的富二代同学们留神啦~



预测8：环京价格接近到底，但无行情机会

这几年有不少同学动心思抄底环京，但咱们一直建议不乱动，也不建议任何一个环京楼盘。到了2021年，单从价格讲，环京算是接近到底了。但依然不建议抄底，环京即使完成下跌，还有漫长的横盘期。环京比北京向来有半年到一年的滞后期，什么时候北京开始全面上涨半年以后，才是考虑环京的时机~



预测9：结构涨取代平均普涨，选筹很重要

齐涨齐跌的时代早已过去，未来的分化会长期持续。

缺酒喝的年代，茅台的价格是二锅头的3倍，有的喝最重要；不缺酒的年代，茅台价格是二锅头的300倍，只有头部才有价值。

过去两年，股市里的核心资产一直涨，和大部分股票的表现平平也是一个道理。

未来的房子也一样，以前缺房的年代，有房就值钱，未来公租房和共产房的替代，品质差的“远老破小”越来越没有市场，而京楼里的优质资产永远供不应求。

同地段儿下，不同楼龄品质的差价也会进一步拉大！

每年的机会不在于赌涨跌，而是找机会，调换到优质资产上来，是未来的方向！



预测10：北京的房依旧是优质核心资产

06年开始的连续10年大涨，给大家涨懵了，17年来的连续4年调整和横盘，很多同学也含糊了。北京的房子，到底还是不是优质核心资产呢？

是。往远了说，各国的房产长期都是稳健增值的资产，拿房住不炒的美国来说，十大城市最近10年的房价平均涨幅是69%，年化涨幅5.4%，而北京是更有潜力和活力的城市。



往近了说，大部分住在北京的人对自己的居住条件是不满足的，一旦赚到足够的钱，首先想到的就是换个更好的房子，既是资产，也享受了消费，还能满足一下虚荣心，人生苦短。

只是房价不会再是以前的大涨，平稳缓涨会变成大家都舒服的常态……



2021年会是一个不错的年份，持有房产的同学可以迎来5年来房子资产的首次增值，准备2021年出手的同学可以买在一个不错的低点，2021年还没有能力出手的同学，你攒钱的速度也能追得上房价涨幅……

是不是这个皆大欢喜的结局呢？

大家有什么预测也可以写在评论席，咱们年底一起验证……

祝大家2021年好运，每天心情都美丽！