德国房租增长一年比一年疲软，但大城市周边地区例外

袖底香

最近十多年来，德国的租金一直在不断上涨。特别是在大都市：自2007年以来，本来已经很高的大城市租金又翻了一番。然而，根据最近的一项研究，德国租房市场的上涨趋势即将结束。

研究公司F + B针对351个人口超过2万的德国城市，评估了所谓的官方租金指数，推出了2020年租金指数。从最新租金指数可以看到，德国租金价格已经连续第三年上涨得越来越疲软：德国各地的可比租金在2020年增长了1.7％，而2019年为1.8％，2018年为2.2％。虽然租金涨幅趋缓，但是相比去年的通货膨胀率0.5％，租金上涨幅度仍然是一般价格上涨幅度的三倍多！

租金指数不仅反映新合同租金，还反映了过去四年中现有合同租金的变化（根据租赁法，每三年最多允许上涨20％的房租，而在住房市场紧张的地区，３年内允许上涨比例为15％。而柏林这样的区域还有特殊规定）。通过这种方式确定“当地的一个比较性租金”，这对于房东，租户和投资者而言是很重要的。例如，房东可以使用租金指数来证明租金上涨是合理的。立法者可以使用租金指数作为控制租金的指导工具，例如在实行限制租金上涨的地方。特别像柏林这样的城市，如果租金高于当地租金指数，超过一定的比例还可以要求房东减租。

德国南部地区的租金指数远远超过平均租金指数
整个德国的平均租金水平为每平方米7.11欧元。斯图加特仍然对租户来说是最昂贵的城市：那里65平方米的公寓，每平方米净租金高达10.38欧元，比德国平均的租金指数水平高46％。慕尼黑今年下滑至第七位（平均每平方米9.72欧元），早在2018年，慕尼黑就首次从评估中的第一名被赶下了台，原因是郊区的旧合同则拉低了平均值。事实上，根据Immobilienscout的数据，慕尼黑新合同租金已经超过了每平方米20欧元的门槛。



但是，从慕尼黑周围地区房租上涨的程度可以看出慕尼黑房地产市场仍然不堪重负：德国最昂贵的城市现在位于慕尼黑郊区的卡尔斯费尔德（Karlsfeld）。每平方米平均净租金为10.90欧元。排名前十的还有Germering，Dachau和Erding，都是慕尼黑的周边地区。在周边地区，租金上涨的速度都快于核心城市本身。

F + B董事总经理Bernd Leutner说：“这表明，搬到大城市周边会更便宜的经验准则已经不适用了。” 核心城市的租金，长期都很高；而现在，城市郊区的房租也通货膨胀了。

法兰克福，汉堡，杜塞尔多夫和科隆等大城市紧随其后，分别排在第10至20位，斯图加特周边地区也非常昂贵，包括Leinfelden-Echterdingen，图宾根和路德维希堡都是租金昂贵的地区。

和其他大都市地区的租金水平相比，柏林仍然算相对便宜的。在柏林西部地区，现有公寓目前租金水平为每平方米7.40欧元，东部地区为每平方米6.65欧元。原因是很多租金过低的现有租金合同拉低了整体租金水平：“与新合同租金或不得不搬家的人相比，签订了旧租赁合同的租户仍然具有显著的财务优势。”

市场专家还在德国北部看到了追赶效应

在具有租金指数的北部城市，2019年的房租上涨了1.9％，去年已经上涨了2.1％，因此是通货膨胀率的四倍以上。



东部地区的租金还是很便宜的
在东部几乎所有大城市中，现有租金都低于全德平均水平。而西方几乎总是高于全德平均水平。
以下几个城市排名在95到100之间：耶拿（Jena），波茨坦（Potsdam）和罗斯托克（Rostock），但是这些城市的租金也就大约在全德平均水平线上。德国东部其他大多数城市的排名都比较低。例如，在爱尔福特（Erfurt），租客平均需支付的租金只有每平方米6.68欧元。
东西部还有一个很大的不同是建筑年龄对于租金的影响。东部地区，1985年前的老房，支付的租金很少会超过每平方米5.50欧元。然而，在波茨坦2015年的一栋新房中，房东收取的费用要超过每平方米10欧元。
而西部地区的房屋建筑年龄对租金的影响不是很大，但是汉堡是例外。


德国租房市场的租金变化趋势还在继续

在像慕尼黑，斯图加特或柏林这样的大都市中，租金的上涨幅度不如前几年。但是与此同时，这些城市周围地区的租金现在变得越来越昂贵。为了完全了解市场情况，您必须始终注意新合同的租金，并根据居住区域更精确地区分它们。例如，在柏林，新合同租金在短短十年内就翻了一番。因此，如果您搬出每平方六欧元的公寓，下一个公寓中就要支付每平方10至12欧元的租金。

而德国房地产的购买价格却完全不受病毒大流行的影响：2020年新冠年，德国住宅房的价格仍增长了10％，公寓价格甚至增长了11％。


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这大概是房屋市场拐点的特征，房价依然上涨，但是租金已经疲软了。