蠢蠢欲动的北京房价，楼市上涨已是不争的事实

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作者：北京房姐



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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐好，西二环有一个110+的两室学区房（在孩子名下，没有贷款），楼龄22年，在周边老小区里算不错的，但是没有电梯，停车困难，车子经常被划，来上学的租户也让小区品质有所下降，好处是近地铁近医院，生活非常方便。在海淀颐和园有单位一套50+平两居（没有产权，只能使用，而且如果买了商品房就会被收回，所以房子写孩子名）。父母还有一套西城四室的房子。此外自己在怀来有一套叠拼，烟台一套洋房。现在家里日常主要就我一人居住，孩子们都在国外，5年内只会偶尔回国小住。但是考虑孩子已经大学毕业，可能会带朋友回来，并且几年后可能回国工作，想卖掉二环房，换成大的3-4室改善住房，换房原因除了老房子的不便处，还有就是两个孩子都大了，至少需要三室。自己工作自由，在家工作机会多，所以希望家里环境改善，对区位不敏感，只是新房子交通上方便回来照顾父母更好。目前看了孙河的天瑞宸章，首开拾光里，国风尚樾（已经没有三室了，pass），珑原、澳洲康都的四室平层，东湖湾三居，还打算看福熙大道，以及未来科学城一带的新楼盘，主要考虑西、北，西北，东北，希望自住改善加增值，也考虑如果孩子回来工作相对交通方便，求支招，是否建议出掉二环学区房，换新房还是二手，孙河的房子上次看过很喜欢，是否能保值以及地段配套估计能否较快完善，求推荐选项，怎么配置合适，谢谢！
回答：孙河长期看还不错，但配套要3-5年后才能成型，定位就是中央别墅区，人口密度比较低，商业入驻积极性不高。另一个就是选择配套和商业更成熟的望京 例如东湖湾、橄榄城 适合投资+自住。福熙大道不建议 定价比较高 ，位置也不如望京。


提问：【新人首问】房姐，目前我和女朋友准备结婚，想找一个二居或小三居，准备结婚刚需自住。我是sfsd，她名下有一套香河大爱城的74平二居在贷款ing，16年买的没下房本。手头子弹150-160。 我在望京上班，她在知春路上班，自住的同时希望未来5-10年有稳定涨幅将来好置换大三居预备孩子上学。目前找了一首楼盘北七家的和悦华玺、金辰府、未来金茂悦；二手楼盘在看天通苑、回龙观龙华园、双桥天泰北双苑、石佛营西里。 求问1.以上一手和二手更考虑哪个？2.北七家这几个一手盘值得买吗？3.二手楼盘是否可以从这个几个区域选，主要还有哪些笋盘推荐呢？3.从长远考虑，香河的房子能长期持有吗？有潜力吗？
回答：1. 当前市场大部分新盘都处于溢价，淘笋机会只存在二手市场 2. 性价比不如二手，如果一定选建议看 未来金茂悦 3. 石佛营西里>天通苑>双桥天泰北双苑>回龙观龙华园 4. 香河有合适的机会建议出掉，长期收益不如北京核心区


提问：房姐你好，新人首次提问求关注哈。 目前北京社保够5年了，单身，想结束租房生活。 预算：首付150-200万，总价350-400万。 需求：想买小两居，一来是父母以后可以来居住，二来以后结婚了也可以住。 工作位置：从事互联网教育，偏北的公司多一些。 目前看房情况：只看了丰台马家堡，角门，新宫附近的二手房。4号线，10号线沿线。大概15套左右。 问题1：除了丰台马家堡区域还有其他地方您建议看看吗？希望不贬值，交通便利。 问题2: 现在在公益西桥附近有看中的房子，想问下这个区域未来的升值和贬值情况是？96年的房子，非高层，2楼，南北通透。 问题3:您看我这个经济条件和需求，比较建议考虑什么样的房子？ 希望得到回答，感谢！
回答：1. 在互联网公司看回龙观更合适，到上地西二旗望京都还行。 2. 公益西桥那个位置，属于南边涨幅和交通都还不错的地段，可以淘下 3. 你的首付并不多也是长期自住，所以一些新盘也可以看能拉高杠杆 ，例如 公园悦府、奥森one


提问：亲爱的房姐，新人首问。年近半百临近退休，收入不稳定，还贷能力有限。现家有唯一套皂君庙大三居，央产无贷款，可卖1000左右。思路是卖了大三居，换成二套，其中之一全款换成附近的小两居，保值加出租，留给儿子，如果将来他想换还可以保留首房首贷的资格，其二在回龙观买进大三居，家人自住，用小二居的租金补贴贷款。这个思路可行吗？1、保值+出租的小两居看了：铁科院塔楼，94年的有电梯，59平米，650万，环境好单价高。学院南路60号的次顶楼57平米580万，皂君东里的次顶楼56平米，520万，环境差单价低一些。哪个可以买进？2、回龙观计划在八号线育知路和平西府站附近买。看了流星花园三，田园风光，龙禧苑一、二。家人更喜欢田园风光，顶楼和次顶楼、没电梯，您更推荐哪个？期待您的回复，谢谢！
回答：思路可行 1. 保值+出租 建议从性价比考虑 皂君东里>学院南路60号>铁科院塔楼 2. 田园风光小区居住人群基本是农大、林大、北外等高校的老师，素质高，离平西府只有300多米，板楼户型很方正，内部配套比较完善，居住角度还是很舒适，缺点就是 外立面维护的不行 看起来有点旧。流星花园密度低 部分带观景电梯，比较适合养老居住，户型比较多。缺点就是 楼间距有点小，采光受影响。综合看这两个盘，居住都不错，按你们的喜好选择即可


提问：房姐，您好！我和老公都是外地户口，两个孩子，老大小学昌平上私立学校，老二为会考虑私立。目前手里1000，但只考虑500用于买房首付或者全款，年入100+。首房首贷，只考虑买现房或者今年明年交的放，目前看过沙河地铁旁中海丽春湖墅的合院、北七家和悦华熙、还有天通苑中苑二手房2007年的房、还有天通苑中苑新领域2017年50年商住两用。这四个您推荐一下，我是考虑自主环境好，将来如果卖也有机会高价出手。谢谢
回答：你好，感谢付费！ 中海丽春湖墅这个项目这个项目的定位是远郊CEO盘，只适合自住，不适合投资。 有些盘，一收割就是一辈子。 首付500，选择范围非常大，如果关注新盘，比较推荐万象悦府，公园悦府，奥森one等 二手房天通苑可以买，但是一定要控制入手价格。 商住由于政策压制，加上交易水费极高导致商住房的升值潜力非常弱。建议优先关注纯住宅。


提问：房姐您好，咨询下贷款选择： A.4.35%年利率 7成 20年等额本息 B. 5%年利率 7成 3年先息后本 C. 6.09%年利率 8成 10年先息后本 大概率持有3-5年后会置换房产，以上贷款选择哪种选择合适？多谢！
回答：如果是我，我可以选1年期。 如果选筹买的好，可以尝试3年期的先息后本。 北京3年先息后本常用产品不是5%，比这个利率低。 大多数客户，我会建议选择20年等额本息，4.35%需要老房本，也就是抵押现有的房产


提问：北京自贸区，对区域和板块有何影响？
回答：自贸区概念是一味老汤药 实话实说，对于楼市基本没有影响 自贸区等等一类消息，和大部分其他的政策消息颁布属于同一类：例行公事 区别在于，有了概念，社会上就能创造许多工作岗位。


提问：房姐，您好！一直看您给大家解答，收益很多，非常感谢！今天给您留言希望帮我分析一下 我在东城绿景馨园有一套三居，现在准备出手换一套居住环境好一点的房子，不期望大的增值，至少要能跑赢大盘，不能贬值！房子出手可获750左右子弹，夫妻年收入50左右，疫情影响这两年不稳定，所以不想多贷款，贷款的话也是100万左右。 1.网上一直有传首都特区（东西城）概念，不知何时落地，所以有点纠结，不知这套房是否有保留的价值？ 2.最开始，我们看上了亦庄的熙悦城郡小区128平三居，830万，小区环境很好。现有几点纠结：德贤路噪音特别大、交通有点不方便、目前单价太高，且在亦庄最北边担心未来增值空间不大，不知想的是否正确？ 2.我们看了双井、朝青板块，感觉能买到的房子面积都不大，最多120平米左右，但是小区感觉都很破，可能由于先看了熙悦城郡原因，小区环境都没太看上！ 3.我们又看了东五环豆各庄万科青青家园，有4-5层180平复式，价格4万左右，总价730左右，我们感觉小区环境挺好，物业服务也还行，主要是空间大，有露台，家里感觉都挺好，同时也有担心：房子比较老、目前总价可以做低一点，省点费用，又担心未来出手时不好卖，不知想的是否正确，此小区是否可以考虑？ 4.根据我们情况，在熙悦城君与青青家园之间，哪个更合适一点，希望您给个建议！ 5.如果熙悦城君与青青家园都不选择，还有哪些小区我们可以去看看？ 6.或者有什么其他建议 问题较多，期待您的答复，非常感谢！
回答：1. 目前看东西城合并的概率很低，不要因为这个打乱计划 2. 熙悦城郡>青青家园。 豆各庄，偏远地区，价格高企，低收益高不确定性。 投资差，自住也差，这里的大面积不建议碰 3. 800总价买大平层 只能往偏一点的位置看了，升值具有不确定性。若看重升值，只能牺牲一些自住舒适性，选择偏中心区的2-3居，可以看下苹果社区、珠江罗马嘉园、华纺易城、润枫水尚


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