现在确实不是买公寓房投资的好时机吧？！

握紧阳光 · 发表于 2021-7-22 10:53

本帖最后由握紧阳光于 2021-7-22 10:56 编辑

Uldenbaturu 发表于 2021-7-22 10:12
10年前就有这么玩的，旅游城市在土人区买个便宜的小户型，稍微打扮打扮专租中国背包客，微信转账连税都省 ...

不过这么玩也有问题，需要每天花时间在这套房子上，可能自己需要做一些初步的清洁工作，剩下来的找Putzfrau。对于有主职工作的人来说，有一套这个房子就够受的了。

marklin · 发表于 2021-7-22 11:13

握紧阳光发表于 2021-7-22 10:53
不过这么玩也有问题，需要每天花时间在这套房子上，可能自己需要做一些初步的清洁工作，剩下来的找Putzfra ...

重点是，这样玩是违法的！

握紧阳光 · 发表于 2021-7-22 11:26

marklin 发表于 2021-7-22 11:13
重点是，这样玩是违法的！

No，只要按实际租金收入缴税，就是合法的。比如有些极其守法的Airbnb房东会让每个入住的人填入住信息，签字画押，以便查税。

Kittende · 发表于 2021-7-22 12:49

要看当地平均房价的这个小loft我看不错德国这种小资的房子少满大街都是二战后建的又丑质量有差这种要是在我们这里你发帖吐槽功夫估计已经下架了

握紧阳光 · 发表于 2021-7-22 13:27

Kittende 发表于 2021-7-22 12:49
要看当地平均房价的这个小loft我看不错德国这种小资的房子少满大街都是二战后建的又丑质量有差这种要 ...

即使看平均房价，很多人得出的结论大概也只是楼市虚高有水分。。。

我这里地段好的新房均价已经7000欧起跳了，什么概念啊，5年前买一套带泳池的新房Haus，现在只能买一套100平的4-Zimmer Wohnung。

我今年初卖掉了一套Wohnung，5年涨幅60%，买家是Volksbank房贷部门的Abteilungsleiter。他给我的解释是，钱放在房子里面起码不会贬值，房价不会长期逆通胀下降的

Hoard · 发表于 2021-7-22 22:00

房子这样涨下去，的确有点让人害怕呢

yigehaode · 发表于 2021-7-23 11:51

marklin 发表于 2021-7-22 10:32
“我手上的房子Brutto-Rendite都在5%以上”

我就信他这句话!

yigehaode · 发表于 2021-7-23 11:52

Uldenbaturu 发表于 2021-7-22 09:46
他们买的地段可不是类似Burgweinting或者Pruefinging这样的周边郊区，如果是这种地方肯定也大涨，他们去 ...

太村儿的话那是涨幅不会太大。。。

yigehaode · 发表于 2021-7-23 11:59

Uldenbaturu 发表于 2021-7-22 10:12
10年前就有这么玩的，旅游城市在土人区买个便宜的小户型，稍微打扮打扮专租中国背包客，微信转账连税都省 ...

认识有人打算买了新房做airbnb的，如果能一直租出去，收益确实要比普通的出租高多了。她现在回国头来觉着幸亏没做，否则赶上这个新冠，空置率太高。。。

yigehaode · 发表于 2021-7-23 12:02

握紧阳光发表于 2021-7-22 13:27
即使看平均房价，很多人得出的结论大概也只是楼市虚高有水分。。。

我这里地段好的新房均价已经7000欧起 ...

投资房5年就卖掉，如果自己收入还可以的话，投资税也是笔不小的支出。。。
年收入不到6万就要交42%的投机税了

握紧阳光 · 发表于 2021-7-23 13:10

本帖最后由握紧阳光于 2021-7-26 08:51 编辑

yigehaode 发表于 2021-7-23 12:02
投资房5年就卖掉，如果自己收入还可以的话，投资税也是笔不小的支出。。。
年收入不到6万就要交42%的投机 ...

要么赚钱交税，要么不赚钱不交税，选哪个呢？

就拿这套举例，算最粗略的账，当年售价275000欧，KNB自付27500欧，以租养贷，5年内的租金还贷款本金大概54000欧，今年445000欧卖出，付中介费16000欧，投机税(445000-275000-27500-16000)x0.42=53130欧，实际盈利445000-16000-275000-27500+54000-53130=127370欧，这已经是完税价了

把当初自付的27500欧看作本金，5年税后收益率463%，年化税后收益率92.6%，可能买特斯拉也能实现

如果是一种投资，投机税的金额越高，越说明收益率高啊。好比正常的工资收入，有人会因为不想交税，甘愿降低工资到年收入9000欧吗？
//////////////////////////////////////

计算更新纠正：
涉及到租金交税，因为是家庭收入统一报税，所以没办法知道确切交税金额，大致按照每月150欧的税金计算，实际盈利445000-16000-275000-27500+54000-53130-150x12x5=118370欧。那么年化税后收益率为86%，比上面原来的结果要稍微少一点。

单单考虑到名目繁多的税种，也是一些观点认为不划算的原因之一，主观认为被薅羊毛太厉害，不值得付出。其实细账计算完就会发现，获利空间还是很大的。好比工资，大家都知道，brutto越高，税越高，甚至税率提高，特别是对于44组合税级，brutto涨完netto只能多50%，但是有人会拒绝涨工资吗？

举个例子，从年薪6W换到8W的工作，要适应新工作新环境，更多的工作内容和压力，可能要付出更多的时间，仅从经济角度出发，每月的netto多850欧左右。但是投资一套以租养贷每月Tilgung850欧的房子，远远比换工作轻松得多，如果房子还会升值，那就更可观了。工资是主动收入，每一分钱都是自己的汗水换来的。

cgndhx · 发表于 2021-7-23 14:37

握紧阳光发表于 2021-7-23 13:10
要么赚钱交税，要么不赚钱不交税，选哪个呢？

就拿这套举例，算最粗略的账，当年售价275000欧，KNB自付2 ...

你还没有计算当年买房的Nebenkosten(新房7%，二手房一般11%)，还有银行利息及提前还贷的违约金，甚至当年买房还要装修厨房，所以盈利应该没有12,7万欧

握紧阳光 · 发表于 2021-7-23 14:50

本帖最后由握紧阳光于 2021-7-23 14:52 编辑

cgndhx 发表于 2021-7-23 14:37
你还没有计算当年买房的Nebenkosten(新房7%，二手房一般11%)，还有银行利息及提前还贷的违约金，甚至当年 ...

KNB就是你说Nebenkosten，买的是拎包入住，啥都没买，啥钱都没花。银行那边没有违约金，因为是老客户，而且银行房贷部门的Leiter就是我的买家，所以银行把剩余贷款直接转到新买房的新贷款里，同时给我调整为实时利率。不过即使算上提前还贷的违约金，也就小几千欧左右，这个费用可以抵扣投机税，对收益率来说没啥影响。

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-7-23 16:12

握紧阳光发表于 2021-7-23 12:10
要么赚钱交税，要么不赚钱不交税，选哪个呢？

就拿这套举例，算最粗略的账，当年售价275000欧，KNB自付2 ...

额，5年还了54000欧，而且是以租养贷？就是说每月Tilgungsanteil为900欧，那你的冷租估计在1200欧以上啊。

27万5的房子多大？能收到1200欧冷租的话，那确实是比较特殊的好房子。你完全没有必要卖啊。

握紧阳光 · 发表于 2021-7-23 17:28

本帖最后由握紧阳光于 2021-7-23 17:35 编辑

乐水鸣佩环发表于 2021-7-23 16:12
额，5年还了54000欧，而且是以租养贷？就是说每月Tilgungsanteil为900欧，那你的冷租估计在1200欧以上啊 ...

平均冷租1100多，105平，我搞的WG，这一套房子需要花我两到三套房子的时间，Rendite在我这里算一般，下面还有大修计划，卖了换别的比较划算。

Erteilung · 发表于 2021-7-26 14:15

Uldenbaturu 发表于 2021-7-21 08:53
如果是雷根斯堡，好的区域还是值得投资的，即使不涨至少可以抵消通胀。

雷根斯堡这种地方应该属于房产投 ...

房子的确很看地段。
人口增长和经济增长预期吧。

great · 发表于 2021-7-27 09:56

这房子租的话远不止600欧吧

marklin · 发表于 2021-7-27 10:06

本帖最后由 marklin 于 2021-7-27 10:18 编辑

握紧阳光发表于 2021-7-23 17:28
平均冷租1100多，105平，我搞的WG，这一套房子需要花我两到三套房子的时间，Rendite在我这里算一般，下面 ...

105平 WG 冷组1100，在一线城市算公价，不过，因为新冠期间， WG 估计也不大好出租，WG打理投入时间太多，卖掉换Wohnung 也是很好的选择，如果以收租作为主要手段，还是买小一点比较经济，比如55到85 之间，如果地段好的话也可以租1000。

握紧阳光 · 发表于 2021-7-27 10:55

marklin 发表于 2021-7-27 10:06
105平 WG 冷组1100，在一线城市算公价，不过，因为新冠期间， WG 估计也不大好出租，WG打理投入时间太多 ...

我这里不是一线，应该是三线勉强二线，新冠期间对留学生WG的影响其实不大，因为即便是Online，但是考试还是线下，还需要定期回学校，需要住址用来保留签证，所以不会昆房，反而会因为疫情影响学业进度而续租。

一套WG还行，如果多了，WG就比较浪费时间，学生很多方面都不懂，有点小问题就找房东也是头疼。小户型的确好出租，Rendite更高。

marklin · 发表于 2021-7-27 11:03

不是一线城市就搞得这么有声有色，真不错。如果在我们这里， 10年前要是投资房地产，估计赚翻了，早早可以躺平享受生活了！

Erteilung · 发表于 2021-7-27 18:06

握紧阳光发表于 2021-7-27 10:55
我这里不是一线，应该是三线勉强二线，新冠期间对留学生WG的影响其实不大，因为即便是Online，但是考试还 ...

很强，投资眼光好！

Uldenbaturu · 发表于 2021-8-5 16:59

marklin 发表于 2021-7-27 11:03
不是一线城市就搞得这么有声有色，真不错。如果在我们这里， 10年前要是投资房地产，估计赚翻了，早早可以 ...

非一二线城市一定要盯着市中心，出了市中心，隔条街就出不来价了，开车5分钟以外的地方就更是天差地别了

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