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[找房搬家] 德国签订这种租约的租户将面临租金的大幅上涨!

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发表于 2021-9-14 12:47 | 显示全部楼层 |阅读模式

德国有很多房租合同是所谓的指数租约(indizierten Mietvertrag ),意思是租金要根据通货膨胀的指数进行调整。如果德国的通胀继续上涨,住房成本也可能变得更加昂贵。德媒解释了房东和租户现在应该知道的内容。

德国目前的通胀正在加速:7月份,德国的生活成本相比去年同期增加了3.8%,已经是最近28年最高的通胀。经济学家甚至认为今年通胀会出现4%和5%这样惊人的数据。这种价格发展之所以让大家这么关注的原因之一就是德国市场上很多房租合同是所谓的指数租约,就是房租完全基于通胀的增长而增长。


这就是指数租约
指数租约的冷租是基于消费者价格的发展而调整的。而德国通胀的官方指数是由统计部门计算的,显示了私人生活成本的发展。除了食品、服装、休闲、美发和保险的价格会影响这个指数,燃料和电力等能源价格发挥着重要作用。如果生活成本上升,计算冷租的基础也会上升,房东有权要求涨价。但是涨价不是自动进行的,房东必须向租户提出涨价的要求。


很多大城市使用指数租约

柏林德国租户协会的律师 Stefan Wentrop 说,过去,带指数的租约与房地产市场无关,而且该变体仅允许用于商业物业。但是,自 2001 年租赁法改革以来,所有房东都可以使用这种合约。

任何在慕尼黑或美因河畔法兰克福等大城市寻找公寓的人早就知道指数租约,因为当地房东签订的新租约,几乎全都是和官方通胀指数相关的指数租约。

房屋业主协会的联邦管理成员格HAPP证实,目前在德国非常流行这种指数租约。全德共有多少此类的合同,没有人能够准确量化,但是仅在慕尼黑,大约 60% 到 70% 的新合同都是指数租约,而且:“这种变体正在被不断推进。”

指数租约避免了关于涨价的争论

指数租约的优势是透明度:“我们推荐指数租约,这对每个人来说都很清楚,经验表明它可以防止争议,特别是关于涨租的争议。”因为利用官方的通胀指数来涨租,是非常易于理解的。

而如果没有签订指数租约,那么正常的租赁协议将依赖当地比较租金来涨租。在许多大城市,租金在三年内最多可上涨 15%,在其他城市最多可上涨 20%。这种合同,房东可以充分利用他们可回旋的余地,所以在前几年通胀低的情况下,这类经典出租合同的涨租幅度是高于指数租约的。

但是,不管是哪种租约,涨租都不是自动进行的:涨租可以随着消费价格或当地比较租金的上涨而上涨,但是房东要涨租的话,必须根据相应的数据向租户发送相应的涨租声明。一旦以书面形式宣布提价,即可在下个月生效。而且,上一次涨价必须至少在一年前。

指数租约的租户或将面临大涨价
指数租约通常根据通胀系数涨租。到目前为止,这通常是每年上涨1.5%到2%左右。在过去的20年里,租户,尤其是大都市地区的租户,使用指数租约的租户,比使用正常租赁协议的租户得益,因为租金涨幅小。但是,现在随着通胀的大幅上涨,很显然,在可预见的未来,使用指数租约的租户,住房会变得更加昂贵。尤其是在那些不太受欢迎的住宅区,通胀可以成为涨租加速器,因为通胀系数已经远远超过了市场上比较租金的涨幅。

这是指数租约涨租的计算方式

如果房东想要涨租,对于指数租约是有具体的计算方式的,用一个例子说明:三年前的 6 月 1 日,一位租户搬进了慕尼黑的一套三居室公寓。冷租金 1500 欧元。由于通货膨胀上升,房东想涨租,并在7月中旬通知了她。据统计,三年内德国生活费用增长4.9%。基本租金从 9 月 1 日起增加了 73.50 欧元至 1573.50 欧元。

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