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[买房建房] 德国二手房产的价值还是有据可循的!

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发表于 2021-9-20 11:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
随着德国房地产市场的繁荣,越来越多的二手房进入市场,许多卖家想定高价,而买家则希望房价尽可能低,这两个矛盾实际是可以调和的:因为一套房产的价值有据可循的:超过 400 个属性决定了一套房产的价值。

在房地产价格上涨的过程中,公平的估值变得越来越重要,无论是对卖家还是买家。因为如果卖家要求的价格太高,就有无人问津的风险。而买家支付太多,可能会被随后的装修费用所淹没。因此,双方都应该了解导致房产升值或贬值的最重要参数。
德国市场上二手房交易越来越多
五年前,德国贷款中介Dr. Klein 观察到德国现有物业交易份额为 73%, 而去年是83%。但是,现有物业会随着房屋老化,而增加维修成本,当然最关键的则是位置因素。数据专家 Pricehubble 的董事总经理 Christian Crain 表示,总而言之,影响房产价值的要素有 400 多种。“房产价格的 40% 取决于房子本身,例如配置或家具等,其余则取决于位置。”


带阳台房租加5000欧
阳台对于房价有积极的影响,专家以Greifswald的一个住宅区为例进行了论证:如果在公寓描述中增加了一个阳台,则价格上涨5000欧元。而该公寓每平方米的租金能增加 30 欧分。

土地登记册中相关建筑的使用权也会影响房价,例如他人有权开车经过房子私人地皮的话,就会降低房产价格。

房子本身自然也有影响: “说到公寓,要看厨房、浴室、地板和窗户是否完好。”而需要翻新的房屋,房价自然比较低,因为翻新一座旧建筑以达到 KfW 70 标准可能会花费数万欧元,必须从价格中扣除。

那么卖房前是否值得全面翻新呢?
私人建筑商协会的建筑师兼顾问 Norman-Marcel Dietz 说不值得:“房子里全新的电气系统就像一辆新车,一旦你从经销商的院子里开出来,就马上贬值了。”而且如瓷砖什么的,都涉及个人的品味。最多可以选择翻新一些永恒的设计。诸如实木地板等等,“这些翻新措施的成本不高,但可以算到房产的价格中。”

附近的咖啡馆可能会影响价格高达 2%


物业的周围环境是最重要的。查看在线城市地图可以看出该地区提供的“便利设施”,如购物机会、医生诊所、交通连接。甚至餐馆也能发挥作用:如附近有一家咖啡馆的话,对价格的影响“高达 2%”。

不仅房产周围的设施很重要,自然环境属性也非常重要。例如“附近有没有斜坡,会突然形成泥石流?万一暴风雨来临,排水设施是否足够?”

买家还应该询问适当的保险。如果保险溢价极高,则说明房屋处于危险区域,这对于买家在价格谈判中是一个有力论据,当然,除非你不想接触这样的房子就可以直接排除了。财务专家建议:“是否已经有自然灾害保险,或者是否已被保险公司拒保是非常重要的。在任何情况下,买家都应该在签署合同之前询问。”特别是被保险公司拒保的房产,建议直接放弃,说明房产确实存在风险。”

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