德国房地产税开始改革，业主今年要提供首批信息

袖底香

从 2025 年起，德国3600 万处房地产将被重新估价并征税。而在今年 7 月至 10 月期间，业主第一次有义务向税务局提交一些数据。我们来看看房主面临的问题以及适用的法规。


土地所有者和房产业主通过缴税来资助部分市政基础设施。目前，德国的房地产税的年收入已经接近 150 亿欧元，是城市和市政当局最重要的收入来源之一。然而，自上世纪中叶以来，德国税务机关从未更新土地和房屋的评估价值，被联邦宪法法院勒令改革，但是这项工作显然比预期的要复杂。

“如何在四个月内对总共 3600 万处房地产进行重新估值以及提交决定声明，这超出了我们的能力范围，”联邦税务顾问商会主席 Hartmut Schwab 向德媒表示，“我们认为不可能准时完成的，这就是为什么需要延长最后期限的原因。”因为新冠病毒援助计划带来了额外的任务，德国税务顾问本来就不堪重负了。所以，财政局原计划10月能得到首批数据基本是不可能的。

未来房地产税将如何征收还是最终取决于联邦州。立法机关已经起草了一个全国性的模式。但联邦州也可以选择本州适用的条款。巴登-符腾堡州、巴伐利亚州、黑森州、下萨克森州、萨尔州、萨克森州和汉堡都设计了自己独立的模型。而其他联邦州则选择联邦模式。

不管什么模式，计算原理都是一样的。首先，确定房地产的单位价值。举个例子，联邦财政部给出的数据： 120 平方米的独户住宅，单位价值为 310100 欧元，然后这个单位价值乘以该联邦州的税收指数，这里的独户住宅是 0.034%。然后引入市政府的评估率。市政预算越紧，评估率就越高。在财政部提供的例子中，评估率是 421%。最终，按照联邦模式，这栋 120 平方米的独户住宅每年应缴房地产税为 443.87 欧元。

德国房主都在担心他们的税收负担可能会增加，因为等式中的第一个因素，即房产单位价值，在过去几十年中显著上升。但是，如果单位价值上涨推动税收上涨，市政当局已承诺降低评估率。

联邦模式中的房地产税
公民必须参与编制有关房地产税相关的信息，并确定相关数据上报财政局。原则上，2022年1月1日为新数据生效日期：

地皮价值Bodenrichtwert：可在信息系统 bodenrichtwerte-boris.de 中在线获取。或到当地住房或建筑当局询问这个数据。问题是大多数地皮的标准土地价值依然查询不到，此外，计算方法有时也存在争议。

面积Flächen：如果您不知道地皮面积，可以从土地登记处获取。而居住空间是所有可用空间，即建筑平面图中的所有平方米。税务机关在这里只要求粗略的面积，所以不需要精确到每一平方米。如果是公寓，查看所谓的分割声明（Teilungserklärung）会有所帮助。

房地产类型Immobilienart：区分单户住宅、两户住宅和多户住宅以及未开发的土地。

房龄等级Baualtersklasse：通常这里指的是房产施工年份。但并不总是这个数据：“如果近年来进行了翻新改造，房产可能会被归类为新建筑。” 但是，那将是另一个争论点。因为房产越新，税收越高。

租金水平Mietniveaustufen：也被称为使用价值，或者是实际或虚拟的租金。国家税务局会帮你计算，业主不必在这里做任何事情。


其他州的房地产税
巴登州计划引入了土地价值模型。仅考虑地皮面积和标准土地价值，不考虑房龄等级或租金水平。但是，在昂贵地段拥有大片土地的业主可能会在这种模式下处于不利地位。

巴伐利亚正在计划一个纯区域模型。房产价值或建筑年龄无关紧要。

汉堡：正在规划住宅区模式，房产价值仅根据面积和地段因素计算。

黑森州和下萨克森州也想按照地区和住宅区征税，但与汉堡有所不同。例如，下萨克森州一个市镇只分几个不同的区域。

萨尔州和萨克森州在很大程度上遵循联邦模式，但税收基数不同。

你还应该知道什么
只有税务顾问或物业管理公司可协助业主办理房地产税申报，工资税协助协会未获授权。税务局也不会向业主发送任何个人请求。各州只计划发布“公开公告”。因此，纳税人必须自己查询是否要提交申报表。

2022 年的房产税申报表一般可以通过税务局的 Elster 门户网站在线提交。任何以前用Elster 的纳税人都不应该有任何重大问题，其他人可以申请提供书面文件，或者求助于税务顾问或 Haus & Grund协会，该协会也为会员提供帮助。


即使大多数业主按时正确交出所有信息，税务局也有大量工作要做。专家质疑财政局是否能到 2025 年初完成。


一旦纳税人和国家当局处理了一切，社区最终也需要时间来实施。专家的要求：“房地产税评估通知应在改革生效前一年，即 2024 年 1 月，送达市政当局。”反过来说，这意味着从今年年底开始，国家机关只有一年时间去完成全部3600万的纳税申报单。

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这个找一个税务师，是不是就可以帮着填报了呢？怕到时候自己填的信息不准确。