气候保护将使德国房主和租户付出什么代价？

袖底香

到 2045 年，德国建筑应该实现气候中和的目标。当然，气候保护是非常昂贵的，德国最新一项研究表明，这需要数万亿欧元的投资。非营利性建筑研究组织ARGE在今年的住房建设日之际进行了一项研究，调查了对于德国房东和租户来说，成本究竟有多高。


住房方面的气候保护措施需要价值数万亿欧元的投资
计算出来的代价是巨大的。如果到 2045 年将 1.8% 的现有老住宅改造为能源标准 115 的房，将产生2.6 至 3.6 万亿欧元的投资额。
如果所有建筑物的能效等级都被改造到能源标准55 ，那么成本将高达 5.1 万亿欧元。
而联邦和州政府为实现这些目标而必须分配的年度资助资金将达到每年约 300 亿欧元。问题在于谁应该为此买单

并非每栋建筑都值得翻新
而且，事实上并不是每间房子都值得翻新。目前全德约有1925万栋住宅房，其中大部分（略高于1600万栋）为独立式和半独立式住宅（共计1920套住房），而320 万栋公寓楼中有 2170 万套公寓。

问题：德国 60.1% 的建筑物是在 1979 年之前建造的，因此是在首个隔热条例出台之前建造的。它们在建筑最终能源消耗和二氧化碳排放量中都发挥着重要作用。


410 万套公寓无法在经济上实现现代化
德国四分之一的出租公寓都位于气候平衡特别差的建筑中，即对应于能源等级 G 或 H。ARGE 指出，对这样的房屋进行翻新，在经济上是不可行的。

因此，在德国总共 4280 万套住房和公寓中，从成本的角度来看，有 410 万套根本无法进行现代化改造，因为经济上不划算。特别是1958 年至 1968 年或 1918 年之前建造的房。

无障碍转化差距大
ARGE 警告不要为了达到最高能源标准而将所有房屋进行现代化现代化，这不仅仅是从成本的角度考虑。而且，德国许多公寓不再符合当今老龄化社会的需求。数据显示，目前已经有 310 万户德国老年家庭至少有一名行动不便的人，但无障碍公寓只有 100 万套。

在可预见的未来情况会变得更糟：18 年后，德国将有 1560 万个老年人家庭，几乎四分之一的人行动不变。到2040年，无障碍公寓的需求量为320万套，供给缺口至少为210万套。因此，如果想公平对待人口结构的变化，必须每年新建 17万套适合老年人的公寓，而不是翻新二手房。成本：每年 50 亿 到 100 亿欧元。

许多家庭住在太小的公寓里
本周初，房地产智者委员会在其春季报告中警告说，大城市的家庭将面临越来越多的压力。特别是低收入家庭经常住在太小的公寓里。

ARGE 做出了更严厉的评估：十分之一的德国公民都住在过度拥挤的公寓里。这意味着：没有足够的生活空间。

处于贫困风险中的人尤其受到影响：根据研究人员的说法，超过五分之一的低收入人群生活在太小的空间里（人均 20 平方米以下），比 2020 年德国人均居住面积 47.4 平方米低 60%。


翻新可能会给许多租户带来问题：租户每年多花费 429 欧元
租户也面临昂贵的翻新成本。ARGE 研究人员估计，目前德国防止租户房租过高而产生的公共成本每年高达 81 亿欧元，在更高的能源标准下，应该上涨到高达 140 亿欧元。

德国多户住宅的翻新其实还是做的不错的，在 40 年以上历史的公寓楼中（大约 77万栋），只有 4% 从来没有翻新过，而在独立式和半独立式住宅中，这一比例为 16.6%（ 319 万栋）。

租户无法寄望于房屋翻新后，通过节省能源成本而减负：为了在住宅建设中节省一吨温室气体的排放，每平方米需要 800 欧至 2500 欧元的投资。这个成本会被分摊到租金，租户无法通过降低供暖成本来节省这笔费用。

例如对于一个平均居住面积为 73 平方米的 3 人家庭而言，在节能标准 70的住房中，额外成本为每年 35 欧元；在节能标准 50 的住房中, 每年额外花费175 欧元。在节能标准40 的住房中，每年额外费用为 429 欧元。


研究人员不排除拆除
研究人员认为，为了让现有建筑应对气候挑战，不排除拆除后新建的方式，但许多专家对这种方法持批评态度：因为建筑物施工过程中会产生温室气体排放和能源消耗。最终需要的能源将超过可以节省的能源。但ARGE 反驳说，还必须考虑生活空间的质量，例如建筑材料就很重要：德国多达五分之一的建筑物仍含有石棉成分。


根据研究，目前新房冷租不可能低于 13.50 欧元

但是，新建筑中的公寓不再是每个人都能负担得起的。研究人员写道：“以目前水平，新房冷租金几乎不允许低于每平方米 13.50 欧元，而投资成本中位数已经到每平方米 4250 欧元左右。而且在最近20年内吗，建房辅助成本翻了一番，技术扩建成本甚至涨了三倍。


办公楼改建将创造数百万新住宅
因此，ARGE 提出了替代路线。例如，可以通过改造现有的办公楼或增加楼层来廉价地创造新的生活空间。ARGE 估计，由于家庭办公室数量的增加，多余的办公空间转换为生活空间，可能会产生多达 190 万套新公寓。如果在超市或百货商店以及住宅楼上面加建，将进一步增加另外 260 万套新公寓。通过这种方式，德国可以创造 400 万套公寓。这样成本会降低很多。

据研究，德国办公室改建成住宅的成本约为每平方米 1280 欧元，加层的建设成本是每平方米 2484 欧元。相比之下：新建筑每平方米的建筑成本约为 3405 欧元，先拆除再新建的成本为 每平方米3616 欧元，而在同一栋建筑进行全面现代化翻新的成本，约为每平方米 3939 欧元。


缺乏建筑工人和工匠
德国计划中的翻新浪潮可能会因完全不同的障碍而失败：其中之一就是实施计划的建筑工人和工匠。“目前德国建筑业的产能利用率约为 80%，这相当于已经充分利用了建筑业的产能。”而要实现翻新的目标，预计德国将需要大约 10万 名额外的建筑工人。除了对工人进行再培训外，技术工人的移民也是必要的。

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tinachi

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