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楼主: gruntea

[买房建房] 买这个投资房子如何

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发表于 2022-5-16 14:31 | 显示全部楼层
年代倒是不错,因为没有房子详细情况做参考,只能纯粹从租售情况看,20W售价,700欧冷租,如果是之前1%左右的利率,这房子勉强算是值得投资的。为什么说勉强,因为如果纯贷款,cash flow是负的,每月要往里面倒贴300欧左右,这样就做不了可持续投资,因为到了两三套之后,负的cash flow就完全阻断了继续融资的可能。如果是首付+贷款,你有9W首付,差不多是房屋现价的一半首付了,就等于把9W个人净资产和这个房子捆绑在了一起,丧失了净资产的流动性,抗风险性降低。然后就是现在的高利率,是投资房不能忽视的问题。

还是那句话,没有详细情况,差不多只能说到这么多。。。
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 楼主| 发表于 2022-5-16 14:47 来自手机 | 显示全部楼层
握紧阳光 发表于 2022-5-16 15:31
年代倒是不错,因为没有房子详细情况做参考,只能纯粹从租售情况看,20W售价,700欧冷租,如果是之前1%左右 ...

多谢专家!!我没写清楚,冷租700欧, 其中300用于还贷款利息,是租客用租金帮助付贷款,自己不用付任何钱。每月剩余的400欧租金还本金,15年租户相当于共付7万多欧帮助还本金。不清楚的是未来房价是否会大跌,战争,病毒,失业,经济衰退等。。。
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发表于 2022-5-16 15:34 | 显示全部楼层
gruntea 发表于 2022-5-16 15:47
多谢专家!!我没写清楚,冷租700欧, 其中300用于还贷款利息,是租客用租金帮助付贷款,自己不用付任何 ...

这么说的话,你是首付到可以保持每月不贴钱的程度,但是账不是这么算,400欧里面你还需要自付一部分Hausgeld,由于首付高,所以可抵税的利息少,400欧里面还有另一部分年底要交税,最终实际还本金的部分可能只有200欧多一点。用9W欧本金投资,如果房价不涨不跌,没有sonderumlage,租客按时交租,每月收益200欧,kritisch。

我也在南德,有一套差不多售价的房子,每月冷租990欧,自付Hausgeld差不多30多欧,110%贷,每月正向cash flow,年底没有额外抵税项的话,扣完税是零cash flow。

有9W的现金预算,租售比合适的20W的房子起码买4套。
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 楼主| 发表于 2022-5-16 15:50 来自手机 | 显示全部楼层
握紧阳光 发表于 2022-5-16 16:34
这么说的话,你是首付到可以保持每月不贴钱的程度,但是账不是这么算,400欧里面你还需要自付一部分Hausg ...

多谢多谢!!忘记hausgeld 了, 对于同样的利息,首付越少越好吗,首付多少合适呢
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发表于 2022-5-16 15:54 | 显示全部楼层
作为参考:
南德某真大学城,地理位置不错,四层36套单人公寓(Einzelapartment),20平到30平左右,KFW40,带全套家具和厨房,可以拎包入住,基本上就是给投资者准备的,单价每平米将近9000欧(比如25平米的公寓售价为22万)。也可以选择买两套打通,60平米50万。首付20%,月供800左右(10年绑定)。上月月底开始动工,预计明年建成,目前已经全部售罄。
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发表于 2022-5-16 19:37 | 显示全部楼层
EndOfTheNight 发表于 2022-5-16 16:54
作为参考:
南德某真大学城,地理位置不错,四层36套单人公寓(Einzelapartment),20平到30平左右,KFW40 ...

这个价格要猴年马月能收回投资啊 现在是真是疯狂 还能指望这种中小城市涨多少。。。无语了 不过现在通货膨胀把大家弄得人心惶惶倒是真的
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发表于 2022-5-16 21:32 | 显示全部楼层
Kittende 发表于 2022-5-16 20:37
这个价格要猴年马月能收回投资啊 现在是真是疯狂 还能指望这种中小城市涨多少。。。无语了 不过现在通货 ...

这是这个项目的网页https://www.bauer-immobilie.de/projekte-1/kaufobjekte/pfrondorfer-straße-14/
肯定不愁租(人多房少新房更少),我只是好奇最后租金价格会是多少。
不过像这种老牌精英大学,富豪的孩子在这里读书的也不少,多少钱都能负担得起,也可能就有人直接买一套等自己孩子来读书时住。
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发表于 2022-5-16 23:49 | 显示全部楼层
EndOfTheNight 发表于 2022-5-16 22:32
这是这个项目的网页https://www.bauer-immobilie.de/projekte-1/kaufobjekte/pfrondorfer-straße-14/
肯 ...

如果负担得起,我倒也愿意给娃买这么一套读大学,单人学生够住了,麻雀虽小五脏俱全。
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