购买老房子要特别小心检查

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建新的还是买二手的？房地产买家目前别无选择。建筑地块很少见，建筑公司的新房和公寓通常在完工前就已经售出。剩下的是库存中的旧房子。据私人建筑商协会称，许多 1960 年代至 80 年代的房屋目前正在上市。但是这样的房子值得购买和装修吗？买二手房比建新房有优势吗？



仔细权衡利弊很重要。“购买或建造新房产才能满足当今技术和能源要求，”Haus & Grund 德国业主协会的 Corinna Kodim 说。现有旧房不是这种情况，大多数都需要付出一些努力进行翻新。

检查房子时需要检查建筑实体

没有对房屋进行详细检查，不得签订购房合同。“然而，许多潜在买家忽视了一个事实，即在选择房产时，不仅房间数量、布局和位置很重要，而且建筑结构、建筑类型和技术设备也很重要，”彼得伯克说。没有人会在没有看到发动机或试驾的情况下购买二手车。

但买房时往往连锅炉房都没有检查，更不用说对供暖和建筑服务进行测试了。由于必要的翻新，缺陷可能会导致大量的额外费用。

“老房子的典型缺陷是潮湿、缺乏防水、木材损坏、窗户有缺陷、屋顶缺陷和石膏损坏，”柏林旧建筑翻新联邦协会的 Ulrich Zink 说。“然而，根据建筑和施工的类型，缺陷会有所不同。” 他通常提倡给旧房子第二次机会，不仅出于经济原因更新它们是有利的，而且从生态的角度来看也是有利的。

在气候变化和能源价格上涨的时代，对现有建筑的投资为气候保护做出了重要贡献。维护和开发它们的人可以保护稀缺资源。Zink 表示，这不仅是可持续的和生态的，而且现有建筑物的所有者也可以增加其财产的价值。

处理老房子内部的污染物可能很昂贵

比较价格时，通常不可能说新的或二手的房产表现更好。“这在很大程度上取决于房屋的位置和状况，”彼得伯克说。“在一个有吸引力的地区大量出售他维护良好的房屋的卖家通常知道它的价值。” 如果房产不是最新的并且仍然需要翻新，它可能会更便宜。“那么购买价格可能会低一点，但你需要额外的钱来维修房产，”伯克说。

如果安装了污染物或有毒化学品，则不应低估财务风险。情况经常如此。“建筑化学的话题始于 1960 年代，”Burk 解释说。他建议，在没有先由经过验证的独立专家检查之前，不要购买旧房子。他还解释了原因：“几十年来，已经安装了对健康和环境有害的污染物。他们必须离开房子，或者至少要安全地安置在里面，这意味着额外的工作和更高的成本。”

VPB 的建筑顾问兼消费者保护协会弗莱堡地区办事处负责人 Marc Ellinger 建议，不仅要检查房屋中是否含有此类物质，而且还应精确计算法律要求的文件和污染物处理费用可能提前。事实证明，经过必要的有害物质清理的改造最终可能比拆除和新建更加昂贵。

潮湿损坏可能会危及结构

但不仅污染物会成为问题。“最严重的是湿气损坏，它深入砖石结构或木结构中，可能危及结构，”Corinna Kodim 说。“这里也是，最坏的情况下，房子可能会被拆掉。”

老房子的一个缺点往往是隔热不足和隔音效果差。“即使是房屋建造的年份，也可以提供有关房屋建造方式和建造材料的线索，”伯克说。“直到 1960 年代左右，地下室的防火、隔音和隔热以及防潮才在建筑过程中得到考虑，建筑物理学在房屋建筑中得到了应有的地位，”Burk 解释说。

然而，这并不意味着每栋房屋都必须具有此类典型缺陷。根据伯克的说法，这些年建造的许多房屋已经过翻新和现代化。许多房屋都采用了完全隔热、新门窗、具有隔音效果的新地板结构、中央供暖系统、新屋顶等等。

准确的时间表而不是未经计算的冒险

如果老房子维护得很好并且基本上处于良好状态，那么将其变成舒适且节能的房产可能是一个值得的项目。Kodim：“平面图和房间的大小在很大程度上是预先确定的。但只要有一点创意，就可以根据它设计一个现代住宅。” 优势：买家可以在购买后立即入住，并逐步对房产进行现代化改造。消除了与新建筑一样漫长且不确定的建设期。

伯克建议首先对直接影响生活舒适度的区域进行现代化改造。这通常是内部。“许多买家从浴室、厨房和地板开始，安装现代供暖系统并更新电气装置。” 窗户、屋顶翻新和外墙保温还有时间。

根据建筑能源法，新业主必须进行一些装修工作。“这包括更换超过 30 年的石油或天然气加热系统，对屋顶或顶层天花板进行绝缘处理，以及对供暖和热水管道进行绝缘处理，”Kodim 列举道。买方有义务在所有权变更后这样做。“这些措施有助于改善建筑物的能量平衡。”

现有房产的翻新和转换通常最终会比预期的更昂贵，因为买家的特殊要求悄悄出现。因此，Ulrich Zink 建议在一开始就制定一个精确的计划，以便明确旅程的去向。“尤其是现在，当建筑材料昂贵而建筑专业人员稀缺时，重要的是提前计算好一切，这样现有房产的翻新就不会变成一场没有计算的冒险。”

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在德国购买老房子要注意哪些问题 ？

1、 查看房子详细信息，确认出售性质，如果是商业性质，则需要查询建筑物过去是否已经被分割，以及以前的使用情况；

2、 查看房子的居住许可证，确认是否有居住许可；

3、 检查房子的结构完整性，如墙体、天花板和地板是否损坏；

4、 检查全房通电、供暖和排水系统，以及室内淋浴、厕所和厨具是否齐全；

5、 检查房子周边环境是否安全；

6、 查看物业管理情况，如物业公司是否有保洁、安全和其他管理服务；

7、 查看抵押协议，以确认购房者是否能够有效控制房子购买的抵押权；

8、 拟定一份完善的购房合同，确保买家有足够的证明文件可以支持其购买行为；

9、 查验买卖双方的资金来源，确保资金来源合法。

以上问答由 OpenAI提供。