8年时间拥有55套公寓的德国房东

dolc

2002年，Christian Kortenkamp失业了，如今他在柏林拥有55套公寓。 他介绍了自己的经历，以及他对当前关于房东的讨论。

克里斯蒂安科滕坎普Christian Kortenkamp 的房东生涯始于2003年找公寓。他有三个孩子，当时住的克罗伊茨贝格Kreuzberg的公寓太小了。在找房子的过程中，他还为自己找到了一份新工作。”


意外投身房屋租赁工作

科滕坎普Kortenkamp和他的妻子主要通过贷款资金以近50万的价格在克罗伊茨贝格Kreuzberg买下了一座拥有九套公寓的四层楼建筑，他解释说 “我当时的想法是，当个房东可以做得更多事情。而且可以以自己决定该做什么。”他还对大楼顶层进行了扩建。他补充说， “当时没有人想在这里买房。有些人真的认为这儿很糟糕，很不稳定。”但他并没有被吓倒。



他中断了即将结束物理学的Diplom的学习，为这栋楼建立自己的太阳能技术、房屋供暖和管道业务。现年58岁的科滕坎普Kortenkamp说，“我自认为能够很好地评估买房的风险。但要做出数倍于年收入的决定时，还是非常害怕。这是很多人都会碰到的典型问题。”他买房时的盘算很简单：租金收入必须足够支付房子的维修费用和还清贷款。 8年间他没有给自己发工资。 但是，他的妻子是一个医疗机构的合伙人，在此期间保障了家庭生活的供应。

2008 年，科滕坎普Kortenkamp又买一套风险更高的房子：在特雷普托Treptow 买了一栋有 20 套公寓的大楼。 当时，克罗伊茨贝格的房价已经大幅上涨，那儿的同类房产对他来说已经太贵了。 “而特雷普托Treptow 的房子很便宜。 60% 空置，40%租客大多是享受Hartz IV的单身男性。”科滕坎普Kortenkamp 希望对该楼进行翻新，同时还让以前的租户可以继续住在那里。

因为之前还未进行过如此规模的翻新工程，他只能估算成本。 他说，”装修和处理难缠的租户是我的强项。”事实证明，他的翻新工程是值得的。 最初的八位租户中有五位现在仍然住在这栋房子里。 出现问题时必须根据要求进行调解。 他在15年里因为拖欠租金上过 3 次法庭。他说，我只会起诉行为极其恶劣的租户。”

大手笔的买房

科滕坎普Kortenkamp在2010年进行了他的最后一次，也是最大的一次买房：他一口气在Neukölln、Treptow和Wedding购买了三栋房子，每栋房子大约有十套公寓。 这笔钱部分来自他妻子和她兄弟的遗产，他们拥有部分房屋，部分通过贷款。 “回想起来，我非常幸运，因为对公寓的需求急剧上升，而利率却下降了。”科滕坎普Kortenkamp说， “如果说我独自完成这所有事情，那是自欺欺人。 但如果我没有在正确的时间出手，那就没有这一切。”



2010年，他决定停止投资房地产。因为时代变了：由于价格上涨，他原来的计算不再奏效。 如果进一步购买房地产，他必须申请大笔贷款，租金收入将不足以支付运营成本和分期付款。 科滕坎普Kortenkamp说：“我很清楚，再买房子必须自己融资。那我将会打击到以前的租户，大幅提高对他们的租金。 这对我来说是不可能的。”


对房东的看法

科滕坎普对公开议论房东的方式感到困扰。 他说，“我认为很多人没有差异化看到他人的冲突。当到处都充斥着房东成为投机者的普遍印象时，我通常会非常困扰。”他承认房东中肯定有害群之马。 “如果房东的行为越过法律限制，就应该诉诸法律。 即使他们遵守现行法律，在某些情况下也应受到批评。“

科滕坎普估计自己每周处理55套公寓的工作量需要30 小时。此外还有十个小时用于其他项目。 早上7:30就开始工作了。 他表示自己目前非常关注房屋的能耗，希望通过装修进一步减少能源消耗。他原计划在65岁还完贷款的目标预计可能无法达成。他希望在接下来的几年内，自己的租赁业务不再受到自己还款计划的影响。

gtgtgt

哇, 这老兄和我一样2003年始买房, 我来德国时身无分文，现有远超这位价值的众多房产都在南德大城市- 80%在2013年前全额贷款买的

great

这哥们很猛啊，失业的情况还能在8年前贷出50万买楼

lola118

奇怪银行怎么贷款这么多钱给他？还是失业状态下

michaelvalor

lola118 发表于 2023-2-8 10:35
奇怪银行怎么贷款这么多钱给他？还是失业状态下

可能的原因还是不少的，比如有其他优质资产可以做抵押，或者有信用高的担保人做担保，可以看出他家其他家庭成员的经济状况不差。
还有就是银行贷出去的钱好多都是这样的，贷款人累死累活还的完还不完，银行都不关心，银行只关心盈利。一个银行不创造负债，自有别的银行创造负债，不参与这游戏的银行玩不转资本的游戏。

lola118

gtgtgt 发表于 2023-2-9 10:42
哇, 这老兄和我一样2003年始买房, 我来德国时身无分文，现有远超这位价值的众多房产都在南德大城市- 80%在2 ...

哇，身无分文，怎么全贷款呢？ 有什么秘籍？

xixi00

gtgtgt 发表于 2023-2-9 10:42
哇, 这老兄和我一样2003年始买房, 我来德国时身无分文，现有远超这位价值的众多房产都在南德大城市- 80%在2 ...

过来膜拜大神，真有先见之明，看来财富的积累主要靠眼界和胆识哦，佩服，佩服！
我2003年来德国读书，毕业后一边工作一边有空就出去旅游，2013年夏天才开始考虑买房，年底买了第一个自住房，那时柏林大多数地区房价还没怎么涨，随后的几年见证了德国房价的迅速膨胀。

gtgtgt

lola118 发表于 2023-2-9 14:41
哇，身无分文，怎么全贷款呢？ 有什么秘籍？

可能因为夫妻俩都有收入不错的稳定工作，银行觉得风险小......
当年(现在也是)两人的工资交税太多，大量买房是为了合理避税, 结果德国房子涨3-4倍属运气, 预估会涨但没想到这么多

gtgtgt

gtgtgt 发表于 2023-2-10 13:40
可能因为夫妻俩都有收入不错的稳定工作，银行觉得风险小......
当年(现在也是)两人的工资交税太多，大量 ...

还有惊喜是几乎所有10年后的Zinsen für Anschlussfinanzierung都极低极低, 钱来的我都不好意思了

蟹肉

我也是 20 年前身无分文， 现在都 100 亿的资产了。