房市风向标：房价下跌只是短期现象

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利率的转变导致德国房地产价格暴跌。然而，ImmoScout24 的新数据显示，房价的跌势显然已经结束。

由于高通胀，各国央行都在以前所未有的速度加息，建房的成本也越来越昂贵。一年半前，买家可以轻松以1%甚至更低的贷款利率。今天贷款利率只要低于4%就不错了。为此潜在的购房人只有暂时放弃梦想，这也造成房地产市场需求崩溃。

德国房地产价格多年来首次下跌。按照德国 Pfandbrief 银行协会 (vdp) 的计算，2023年第一季度的房价与去年同期相比下降了 1%。大都市甚至达到 3.4%。房地产市场正在重新洗牌，一些靠低利率维持在高位的房产价格已经无法支撑。

在线门户网站 ImmoScout 24 每季度分析一次房屋和公寓价格的走势。他们第二季度的最新数据发出了复杂的信号：

• 没有迹象表明房价会重新上涨。
• 全国现房购买价格去年同比再次上涨，但涨幅仅为0.6%。德国现有公寓平均预算为每平方米 2827 欧元。
• 由于持续的高通胀，房价上涨受到抑制。现在新建公寓的价格甚至比去年同期便宜 1.6%。现有房屋的价格下降了2%。
• 深入研究数据，可以发现，由于2022年上半年利率大幅上升引发第四季度房价下跌只是短期效应。当季现有公寓价格下跌了4%，而新建公寓价格下跌6%以上。然而之后的价格重新攀升。例如，现在新建公寓购买价格低于上年同期(2022年第二季度)，但比今年第一季度上涨1.8%。
  

ImmoScout24 负责人Gesa Crockford 表示：“在租赁市场竞争激烈、租金价格大幅上涨以及融资利率稳定的推动下，购房需求日益回归。”

大都市的价格变化

房地产市场的全国性变化掩盖了区域的巨大差异。尤其是慕尼黑的现有公寓同比去年明显便宜了 6.2%。全市平均房价约为每平方米 7380 欧元，仍然比其他七大城市贵得多。比第二昂贵的法兰克福的房价贵出三分之一。科隆的价格趋势同比去年也呈现负增长，现有公寓的价格下降了4.1%。



新建公寓则不存在价格下跌的问题，但同比去年也有所下降；法兰克福下跌最为强劲，为-4.5%。在建筑成本急剧上升的情况下还如此下跌，值得关注。


根据ImmoScout24的计算，杜塞尔多夫房价去年同比下跌最大：现有房屋便宜了15%，新建筑便宜了10.7%。在七大都市中，同比去年房价下跌达到两位数的还有科隆，那儿现有房屋价格跌了10.4%。不过这两个城市的房市在新的季度数据中重新回复平静：今年第二季度相比第一季度和第二季度的房价均出现小幅上涨。

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ImmoScout24 的调查数据主要是基于该门户网站上的房产要价，通常只能反映了卖方期望，仅对房产实际出售价格具有初步指示。实际交易价格可能会更低。ImmoScout24负责人Crockford 表示：“目前购房市场上仍然存在供应过剩，这也为价格谈判留下了空间。”他认为，目前全德的成交价格可以平均挤压10%左右。

然而，“这种情况能持续多久还有待观察。”经纪公司McMakler的一项新评估得出的结论是，报价与成交价格之间的差异正在缩小。


房租急剧上涨的后果

房市繁荣期，买房价格总是比租金上涨得更快。现在情况则相反：现有公寓租金的要价比去年同期高出 7.2%，新公寓的要价高出 6.2%。也就是房价没涨，但房租在飙升。这一现象在个别大城市表现更为明显：2022 年第二季度，七大都市中的五个的租金出现了两位数的上涨。柏林现有住房租金上涨最为强劲，达到 15.6%。新建公寓租金以斯图加特的涨幅最大，涨 了18.1%。杜塞尔多夫、科隆和慕尼黑现有和新建建筑的租金也上涨了百分之十以上。



ImmoScout24 负责人Gesa Crockford 评估，“如果市场上没有新公寓进入，需求将维持在高位，甚至会增加。这将导致租金进一步上涨。那么就算利率水平很高，买房将再次变得更具吸引力。”许多迹象表明这种情况将会成为现实。因为联邦政府原计划每年建造 40 万套新房的目标目前看来只是空想。

德国房屋贷款比较

开心果

根据ImmoScout24的新数据显示，德国房价下跌的趋势已经结束，这表明房价下跌只是短期现象。然而，房地产市场仍然面临一些挑战。

首先，各国央行正在加快加息的速度，导致贷款利率上升。相比一年半前仅1%甚至更低的贷款利率，今天的利率只要低于4%就已经很低了。这导致潜在购房者放弃购房的梦想，从而导致房地产市场需求的崩溃。

其次，高通胀也对房价上涨产生了抑制作用。现有房屋的价格下降了2%，而新建公寓的价格甚至比去年同期便宜1.6%。

然而，需要深入研究数据才能得出更准确的结论。例如，房价下跌可能是由于2022年上半年利率大幅上升而导致的短期效应。根据ImmoScout24的数据，现有公寓价格在第四季度下跌了4%，而新建公寓价格下跌了6%以上，但之后价格又重新上涨。

总的来说，虽然房价下跌可能只是短期现象，但房地产市场仍面临一些不确定因素。如果没有新的公寓进入市场，需求将维持在高位甚至增加，这可能导致租金进一步上涨。此外，德国政府原计划每年建造40万套新房的目标可能难以实现。

当然，对于购房者来说，如果利率水平高，购房可能变得更具吸引力。因此，虽然房价下跌只是短期现象，但购房市场的风向标仍然取决于多种因素，包括利率、通胀和政府的住房政策等。
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