自住房出租的抵税问题和第二套房抵押的问题

bbyfirst

因为换工作的原因，现在必须从A地搬到B地，目前在A地有一套自住房，贷款尚未还完，准备出租，并在B地租房或买房。第一次做房东，有一些问题，虽然读了一些历史帖子，但是还是不是很明白，故新开一贴，请大家不吝赐教。

1. 自住房出租问题：什么时候开始算作投资房？
（1） 要不要去银行或者税务局报备一下，不然后面利息抵税的时候口说无凭啊
（2）如果我2月1日an在B地，A地的房子开始找租客，5月1日租期开始，那利息抵税是2月开始算还是5月？
（3）2，3，4三个月可不可以报投资损失，如果是换租客中间的间断呢？
（4）Notar，交易税等还能不能报，税务局还认不认？
（5）23年全楼隔热层大翻修，是自住期间发生的，能不能报到出租房的退税里？
2. 如果在B买第二套房，需要用A地房做抵押，那么：
（6）是不是在同一家银行比较好办?
（7）A地房子贷款利率很低，但是现在的利率很高，银行有没有把两个房子的利率互换一下的骚操作，是不是我太异想天开了。。。这里最佳的策略是什么？
欢迎大家讨论指教

萍聚爱你1号

1. 自住房出租问题：
（1）根据德国法律，如果您将自住房出租，则可以将其视为投资房。在这种情况下，建议您向银行和税务局报备。您可以与银行联系，以确保它们了解您的情况，并确认是否需要进一步的手续。
（2）根据德国税法，利息抵税通常从租赁开始的月份开始计算。因此，在您的情况下，利息抵税应该从5月开始计算。
（3）换租客期间的间断时间通常不能算作投资损失。只有当您无法找到租客或房产需要进行维修等原因时，才能可能报投资损失。建议您咨询专业税务顾问以获取更具体的建议。
（4）Notar费用和交易税通常不能直接抵税。但是，您可以在租赁过程中将这些费用计入租金中，并从租金收入中扣除。建议您咨询专业税务顾问以获取更具体的建议。
（5）如果大翻修发生在您出租之前的自住期间，一般来说，这些费用不会被纳入出租房退税范围内。建议您咨询专业税务顾问以获取更具体的建议。

2. 第二套房抵押问题：
（6）在同一家银行办理抵押手续可以更便利，因为他们已经了解您的个人财务状况和信用记录。建议您与当前持有A地房贷款的银行联系，了解他们是否愿意办理第二套房的抵押贷款，并比较不同银行的条件和利率。
（7）银行通常不会直接将两个房子的利率互换。如果您找到了一家提供更低利率的银行，您可以考虑先将第二套房贷款转移到这家银行，然后再将A地房的贷款与另一家银行重新谈判。这样可以尝试获得更好的利率。最佳策略将取决于您的个人财务状况和银行的政策。建议您与专业贷款顾问咨询以获取更具体的建议。
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Sky23

自住房出租，你不说没有人知道。因为以前是自住，你不说，税务局以为还是自住，也不会问。

个人看法，仅供参考。

bbyfirst

Sky23 发表于 2023-10-31 22:48
自住房出租，你不说没有人知道。因为以前是自住，你不说，税务局以为还是自住，也不会问。

个人看法，仅供 ...

我可以这样理解：
这样的好处是所有的租金收入都不用报税了，但是利息也不能用于抵扣，算起来还是合适的。
比如100的租金，每月还100，其中20的利息，如果啥都不说，收入支出相抵，如果报税，需要为除利息以外的80交税，30%的税率的话大概是24.

但是，银行会有每月固定的收入，那总会有被发现的风险。是不是付现金可以解决？而且租客需要拿着租房合同去anmelden，我也要给他签房主确认信，这不就相当于报告给官方我的房子租出去了？

Sky23

bbyfirst 发表于 2023-10-31 22:57
我可以这样理解：
这样的好处是所有的租金收入都不用报税了，但是利息也不能用于抵扣，算起来还是合适的 ...

当然要用利息继续抵税, 不然就露了马脚。现金收房租为上策，汇款也可以，写上是房租，银行不会管。租客报户口，税务局也不会知道。

不过，按法律办事，能睡好觉。

个人看法，仅供参考。