能效和翻修导致房产的价差越来越大

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现在计划购买房子的人都非常重视能源效率，能效造成房价浮动范围高达30%。 能效差的房产业主面临着严重的贬值风险。

仲量联行对超过两个住宅单元的新建和现有公寓楼的要价进行了审查。 所谓新建住宅楼是指包括2016年或之后建造的建筑。
根据他们的研究结果，高能耗住宅房产将继续贬值。 2023年第三季度，两个最低能效等级G和H的公寓比最佳能效等级A和 A+ 的公寓便宜近三分之一（28.7%），同比去年高出4%。2023 年第一季度时还只便宜28.1%。 而2021年第三季度，最佳能效和最差能效之间的房价差异仅为11.6%。

旧房翻新的成本不断上涨

德国目前为提高能源效率而进行翻新的公寓相对较少。专家估计，每年大约占整个住房存量的百分之一。

仲量联行德国研究总监Sören Gröbel博士称，“一方面住房翻修和筹集资金的成本不断增加，另一方面，更严格的监管要求以及未来建筑能源状况法律要求的不确定性成为当前住房市场分化的主要驱动力。”



平均而言，所有能源类别与最高效建筑类别的价格差异为 18.9%，比一年前高出约2%。 不过，相比2023年第一季度的峰值，现在差价要小一些。 Gröbel 强调，“总体而言，价差已进一步扩大，但2023年的发展势头已经减弱。”

旧房翻新的压力越来越大

仲量联行认为，目前住房空置率超过5%的房地产市场已经算是供应过剩，必须预期大幅折扣。 平均而言，对于 G级和H级能效等级的所有老房如果没有相应的能源指标，2023年第三季度的平均贬值46%，比一年前高出约6%。

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德国仲量联行价值与风险咨询团队住宅估值首席总监Roman Heidrich表示，在供应过剩的市场中，能源效率较差的房产价格折扣较高的原因有多种：

• 这些房产的地价较低，因此建筑价值在房产总价值中所占的比例较高。 这一效应在总体房价上表现出更加强烈的影响。
• 节能改造的成本高，但预期租金却不高。 购买这样有贬值风险的房产时，必须考虑成本收益比并不合算。
• 在空置率稍高的市场中，需求正在减少。 这也意味着潜在买家拥有更大的谈判筹码。 能效差的房产必须进一步降价才符合市场走势。
  

鉴于德国老房的翻修率较低，而房产投资组合转型的要求不断提高，仲量联行预计未来几年住房市场将基于能源效率进一步分化。能源效率低下的房产业主未来在租赁、出售和融资方面将面临越来越大的困难。

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根据仲量联行的研究结果，能效和翻修会导致房产的价差越来越大。现在计划购买房子的人非常重视能源效率，因为能效而支付房价浮动范围可能高达30%。能效差的房产面临着严重的贬值风险。

德国目前进行能源效率翻修的公寓相对较少，每年只占整个住房存量的约百分之一。这是因为住房翻修和筹集资金的成本不断增加，以及更严格的监管要求和未来建筑能源状况法律要求的不确定性。

在供应过剩的市场中，能源效率较差的房产价格折扣较高，原因有多种：一是这些房产的地价较低，建筑价值在总体房价中所占比例较高；二是节能改造的成本高，但预期租金不高，购买这样有贬值风险的房产时必须考虑成本收益比；三是在空置率稍高的市场中，需求正在减少，潜在买家拥有更大的谈判能力，能效差的房产必须进一步降价才能符合市场走势。

预计未来几年，德国住房市场将基于能源效率进一步分化，能源效率低下的房产业主在租赁、出售和融资方面将面临越来越大的困难。
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