在德国想拥有自己的房子？六大建议帮你实现梦想

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对许多德国人来说，拥有一套属于自己的住房仍然是心中梦想。根据德国房地产协会委托福尔萨（Forsa）进行的一项调查显示，超过80%的18至44岁人群渴望拥有自有住房。然而，房价、建筑成本以及贷款利率的上升，让这一梦想似乎变得遥不可及。调查指出，最主要的障碍在于缺乏自有资金和收入水平偏低。



事实上，搬离租房、步入自有住宅，从来都不是轻松之举。在过去，为了实现建房或购房的目标，人们往往要牺牲一些享受：少去餐厅、放弃昂贵爱好、一年少几次旅游等。

对自有住房的渴望根深蒂固

那么，为什么我们对“属于自己的四面墙”如此执着？心理学家迈克尔·阿莱克萨（Michael Alexa）解释道：“自有住房象征着安全、稳定与掌控——这是我们内在深层需求的一部分。”此外，拥有住房还代表社会地位和成功，而租房在社会认同中则略显次等。

不过，阿莱克萨也观察到，这一观念正逐渐动摇。一项来自慕尼黑Schörghuber集团的研究显示，如今的年轻人更倾向于租房与保持流动性。

阿莱克萨建议，若有购房打算，首先要诚实地审视自己的动机与人生规划：是更想拥有房产，还是想多旅行、出国工作？是否还有其他可行的居住方式？别忘了，自住房和花园的维护也是一项持续性劳动。

激活沉睡的财务潜力——六大建议帮你圆梦

建议一：利用尚未分配的建筑储蓄合同（Bausparvertrag）  
即便未达分配期，也可从已有储蓄中申请小额贷款。通常银行可根据储蓄金额的60%-80%提供贷款，且无需额外担保。这种方式也有助于你获得首贷银行的优待利率。

建议二：利用父母房产的“抵押权”  
父母可能拥有已还清贷款的房产，若该房产仍在土地登记册上保留“抵押权”记录，可用于你自己的贷款。银行通常将其视作“自有资本”，可节省设立新抵押的费用，但需注意父母也将承担潜在还款责任。

建议三：提取“Riester养老金合约”中的资金  
用于购买或建造自用住房，申请流程可通过德国退休保险局在线操作。优势在于资金提取免税，原养老金合同可继续保留。

建议四：货比三家，优化“自有资本”策略  
不同银行对自有资本的定义和评估标准不同，影响贷款利率与所需担保。因此一定要多家比较，差异甚至可达1%。

建议五：家庭内部筹资  
若自身资金不足，不妨向父母、祖父母或兄弟姐妹寻求支持，这种方式在德国也很常见。

建议六：多种方案组合使用  
每种方式可灵活叠加，因人而异，组合后的影响可能显著提高融资成功率。

提升申请优势：激活人脉与获取银行认证

银行评估贷款能力时会套用各种“生活成本”标准，例如每平方米3欧元的杂费或2000欧元的生活支出，也可能有银行只计算2欧元和1300欧元。这就意味着相同收入在不同银行的贷款通过率不同。

因此，多家对比和独立咨询非常重要。大多数银行不会公开其内部评估标准。

想提升购房竞争力？可申请“融资能力证明”（Finanzierungszertifikat），多数银行可在线申请，凭此文件即可向中介或卖家证明你有贷款能力，也有助于争取优先看房机会。

此外，与房产中介建立早期联系也很关键，有时能在房源尚未上线前获得第一手信息。

“少即是多”——降低标准，扩大机会

相比新建房屋，购买“二手房”更具议价空间，尤其是有维修滞后问题的房屋，可逐步改善并分阶段投资；家人朋友帮忙施工还能省下大量人工费。“不必追求高端配置，自住房也能维持在租房标准”，房地产专家施密特（Detlev Schmidt）建议优先确保资金稳健与还贷能力。

若坚持新建房屋，房屋面积是最大成本来源之一。缩小面积设计能显著降低预算。

最后，不妨考虑更多选择，如家庭联合建房、单身族的Tiny House、迁往郊区，或与想搬家的老年人“换房”。

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在德国，拥有自己的房子对于许多人而言仍然是一个重要的梦想。根据调查显示，尤其在18至44岁的年轻人中，超过80%渴望拥有自有住房。然而，随着房价、建筑成本和贷款利率的上涨，这一梦想似乎变得愈发遥不可及。以下是六个建议，帮助你在实现住房梦想的过程中克服种种挑战。

**1. 利用尚未分配的建筑储蓄合同（Bausparvertrag）**  
即使未到分配期，你也可以申请小额贷款，通常银行会提供60%-80%的贷款额度，不需要额外担保。这不仅可以帮助你节省利息，还能提高首贷的优待利率。

**2. 借助父母房产的“抵押权”**  
如果父母的房产已还清贷款且依然在土地登记册上保留“抵押权”，那么这个房产可以为你的贷款提供支持。这将视为你的“自有资本”，同时节省了新抵押的费用，但父母需要注意将承担潜在的还款责任。

**3. 提取“Riester养老金合约”资金**  
为了购买或建造自用住房，你可以通过德国退休保险局申请提取Riester养老金的资金，这样做是免税的，并且可以继续保留原来的养老金合同。

**4. 货比三家，优化“自有资本”策略**  
不同银行对自有资本的定义和评估标准不同，影响贷款利率与所需担保，因此需要进行多家比较，差异可能达到1%。

**5. 家庭内部筹资**  
如果自己的资金不足，可以向家庭成员如父母、祖父母或兄弟姐妹寻求支持，这在德国是一种常见的做法。

**6. 多种方案组合使用**  
可以将多种融资方式灵活叠加，这样可能显著提高融资成功的几率。

与此同时，在申请过程中，建议激活你的人脉，与银行建立联系，获取“融资能力证明”（Finanzierungszertifikat），这样能够在购房时显著提升竞争力，并且有助于争取先机。

最后，如果预算有限，那么考虑购买二手房而非新建房，往往能带来更多议价空间，尤其是那些需要维修的房屋，也允许逐步投资并改善。

总之，虽然路途艰辛，但通过合理的规划和策略，拥有自己的房子并不是遥不可及的梦想。每个人的情况各异，因此务必要根据自己的实际情况制定相应的策略，以最优的方式实现自己的住房梦想。
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