德国房地产价格可能会到2027年底创下新高

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一项研究显示，公寓和房屋的价格再次上涨。虽然涨幅不大，但到2027年可能会达到历史新高。

位于基尔的世界经济研究所（IfW）周四发布的研究报告指出，第三季度德国公寓平均价格较上一季度上涨1.2%，独栋住宅价格上涨1.3%。与去年同期相比，公寓价格上涨2.7%，独栋住宅价格上涨4.3%，而多户住宅价格则下跌0.4%。

缺乏住房的恶果：房价涨了，租金涨得更快
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研究人员预测：“如果本季度的增长速度持续下去，房地产价格要到2027年底才能创下历史新高。”



全德范围内的公寓价格比2022年的峰值跌了近10%，独栋住宅跌了近12%，多户住宅跌了约25%。然而IfW专家Jonas Zdrzalek表示：“总体而言，我们看到房地产价格呈现温和但稳定的上涨趋势。”

商品公寓需求旺盛

与去年同期相比，今年夏季的房地产部分交易量增幅达到两位数。公寓交易增幅最为显著，成交量增长了14%。Zdrzalek表示：“交易量的增长表明，许多市场参与者显然已经适应了当前的市场环境。”

目前的房地产交易量和房地产鼎盛时期的2019年至2021年相比，仅略有下降。而独栋住宅的交易量甚至增长了5%。


八大城市的房价走势喜忧参半。与上一季度相比，杜塞尔多夫（+1.6%）、莱比锡（+1.0%）和斯图加特（+0.6%）的房价涨幅最为显著。法兰克福的房价停滞不前，科隆则下跌了1.0%。柏林、汉堡和慕尼黑的第三季度完整数据尚未公布。莱比锡的房价却创下历史新高，比 2022 年年中房地产繁荣时期的峰值高出近 1%。而在其他一些主要城市的房价部分还是明显较低。

Jonas Zdrzalek表示“住房需求很旺盛。尽管融资成本可能持续高企，但大多数指标都表明，在不久的将来，房价还会进一步上涨。”

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概览与要点
- IfW 的最新读数与市场感受一致：价格在2023年见顶回落后，自2024年起缓慢回升，2025年夏季同比已转正，但距离2022年峰值仍有差距（公寓约-10%，独栋约-12%，多户约-25%）。若当前节奏延续，2027年底重回历史新高是“可行但不保证”的基线情景。
- 驱动因素：新开工与许可大幅下滑、开发商退出项目、净移民与户均面积偏大导致有效住房缺口扩大、租金上涨快于售价、按揭利率较峰值回落（但仍高于2021年）、买方与卖方逐步适应新利率范式。
- 分化明显：自住型与“商品公寓”交易恢复更快；多户住宅仍受收益率重定价、能效改造成本与融资条件约束。莱比锡创历史新高，莱茵-鲁尔部分城市恢复较快，科隆短期回调；一线（柏林、慕尼黑、汉堡）数据滞后但租赁基本面强。

为何“涨得慢但有支撑”
- 供给侧紧：许可与开工低位意味着2025-2026年的竣工将继续偏弱，结构性供给缺口难在短期弥合。
- 租售比改善：租金在多数大城市同比涨幅高于售价，投资端现金流修复，需求回流。
- 融资边际改善：10年期固定利率较2023年峰值已下行（仍显著高于2021年），更多家庭/机构能在新利率区间内成交。
- 市场适应：成交量回升表明价格预期逐步稳定，议价空间收窄。

主要风险与不确定性
- 宏观面：若经济增速疲弱且失业率上行，购房需求可能再度放缓。
- 利率路径：若通胀黏性导致降息慢于预期，估值修复放缓；反之则形成上行弹性。
- 政策与成本：能效改造、取暖与建筑规范等带来的CAPEX与不确定性，尤其压制老旧多户资产定价；租赁管制（如租金刹车、保护区）限制既有房源提租空间。
- 区域分化：中小城市与人口净流出地区可能长期低迷，无法“普涨”。

对不同买家的含义（德国实操要点）
- 自住型
  - 预算与融资：预留更高自有资金比例与缓冲；关注10–15年固定、Sondertilgung（提前还款权），结合KfW能效贷款/补贴（名额和条件随时变动，提前咨询银行与KfW）。
  - 房屋素质：优先较好能效等级与无需大额翻新的标的；老旧房核算真实改造成本（屋顶、保温、暖通、窗户），以免总拥有成本高于“看得见的便宜”。
  - 交易成本：购置附加税（因州而异）、公证与土地登记、经纪费（自住买卖通常买卖双方各承担一半，合计常见约3.57%），合计交易成本约8%–13%不等。
- 投资型
  - 回报核算：以净收益率而非毛租金回报决策，计入空置、维护、管理、折旧、融资成本与可能的能效改造；对比当地Mietspiegel与租金刹车适用性。
  - 标的选择：强需求微观区位、小户型、可合理提质改造的房源优于“硬改造”风险大的老旧多户；新建自由定价租金但开发溢价高，需谨慎。
  - 融资与利差：将净租金收益率与长期按揭利率做基差对比，利差为正且能覆盖风险溢价才具备配置价值。

到2027年前值得跟踪的指标
- 住宅建筑许可、开工与竣工（Destatis）——供给缺口是否延续
- 10年期按揭利率与ECB利率路径——估值修复斜率
- 大城市租金指数与净吸纳量——租售比与投资需求
- 能效与改造政策、补贴与税制变化（如Grundsteuer、折旧政策）——持有期现金流
- 开发商与银行对地产风险曝险、地价趋势——新房与旧房价差

简单结论
- 基线：在供给偏紧、租金走强与融资边际改善下，德国住房价格“温和上行、结构分化”的趋势大概率延续，至2027年重回或略超2022年峰值具备条件，先行板块预计为核心城市公寓与优质自住型标的。
- 但这将是不均匀的复苏：老旧多户与弱势地段可能长期落后，个别城市甚至继续走平或震荡。

如果你关注的是具体城市或资产类型（例如柏林自住两居、莱比锡投资型公寓、鲁尔区多户）与预算范围，我可以据此给出更精细的价格带、租售比与风险点清单。
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