建设部长想从享受福利的高收入租户中搞钱

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建设部长Hubertz希望确保住房补贴真正惠及那些需要补贴的人。不再需要社会福利房的租户可能很快就需要支付额外费用了。


原材料以及人力成本大幅攀升，建设动能乏力，德国的住房陷入严重的短缺危机，租金和房价居高不下。建设部长除了考虑限制私人房租的租金外，还计划对社会福利房出手。

建设部长希望更严格地监管租房市场
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社会福利住房大幅减少

长年的稳定和繁荣导致德国的社会福利以及福利思维意识严重泛滥。据德国租户协会称，自 2006 年以来，德国的社会住房数量几乎减少了一半。目前，全德只有大约 110 万套社会住房，但有资格获得福利住房的家庭超过了超过 1100 万。

对占用福利房的高收入者加税

在德国想住进福利房，必须提供收入证明。不过通常只需在入住时提供这一文件。



鉴于近年来社会住房数量不断减少，联邦建设部长Verena Hubertz （社民党）承诺将很快采取措施改变现状。她主张对居住在国家补贴的福利住房中的高收入者征收额外税费。她对Funk传媒集团旗下的报纸表示，黑森州就有这种“不当居住税”，如果收入超过贫困线，则必须缴纳。她鼓励各州也采取这种做法。还举例反问，“为什么一个在学生时代搬进福利房里的建筑师，要住在用纳税人的钱建造的房子里呢？”



建设部长Hubertz称，联邦和州政府到2029年将在社会住房建设方面投资约500亿欧元。其中，联邦政府将出资235亿欧元，剩下超过一半的资金由各州自筹。她说，“我们希望找到最有效利用这笔资金的方法。”她提倡提高效率，例如采用更简单或标准化的施工方法。

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德语/中文双语快评

- Kurzfazit: Hubertz will die Fehlbelegung in Sozialwohnungen stärker sanktionieren – nach hessischem Vorbild mit einer Abgabe für Mieter, deren Einkommen nach Einzug deutlich über die WBS-Grenzen steigt. Das ist zielgenau und politisch vermittelbar, aber administrativ aufwendig und kein Ersatz für massiven Neubau.
- 核心观点：对“住进后收入上涨”的福利房租户收取“补偿性加价”（并非传统意义上的税）能提升公平性与资金使用效率，但执行成本高、需州法配合，且无法替代扩大供给。

一、政策背景/Was steckt dahinter?
- 德国社会住房存量持续缩水，主要因绑定期到期退出而新建不足，导致“资格家庭”数量远超房源。
- 现行制度通常在“入住时”核验收入，之后若收入上升并不会自动迁出；为兼顾社会混居与稳定居住，很多州更倾向收取“超标占用补偿金”（Fehlbelegungsabgabe/Ausgleichszahlung），而非强制驱逐。
- Hubertz 提到黑森州已有类似机制；按超出收入上限的幅度分档加收费用，收入越高、加价越多，相当于把“补贴”部分 claw back，收入归公用于住房建设。
- 术语澄清：媒体口中的“加税”，在德国多为“行政性收费/补偿金”，由各州据其住宅补贴法制定，法律性质不同于联邦税种。

二、可能收益/Pros
- 资源优化：把本应面向低收入者的低租金优势，从“过期不候”的高收入占用者手中部分回收。
- 公平信号：缓解“挣得越多占得越多”的舆论不满，提升公众对社会住房的接受度。
- 财政回流：为州市再投入社会住房提供稳定的小规模资金来源。
- 避免驱逐：相比“一刀切清退”，加价保留居住稳定性和社区连续性。

三、主要风险/Cons
- 行政负担：需定期核收入、与税务和住户登记数据匹配，流程复杂、易生争议与隐私顾虑。
- 激励扭曲：可能诱发收入隐瞒或规避；若加价过高，逼迫中等收入搬离，削弱“社会混居”目标。
- 地方差异：社会住房立法属州权，推进速度与标准将“拼州运”，全国难统一。
- 法律精细度：须设置宽限与豁免（老人、重病、照护负担等），否则易被批“惩罚成功”。

四、与其他国家/州的对照
- 德国多州在上世纪至今都曾实施或取消过“Fehlbelegungsabgabe”，力度与档次差异大；黑森保留、部分州已废止或弱化。
- 法国HLM有“SLS”超收机制，逻辑相近：收入越超标、附加租金越高，但保留居住权。
- 维也纳公屋强调“终身可住”，几乎不因收入上涨迁出，但其巨大持有量与长期投资不是德国现状可比。

五、落地关键点/Umsetzung
- 门槛与梯度：以WBS（住房资格）收入线为基准，分档加收；需确保总负担不超过当地比较租金过多，避免事实性驱逐。
- 频次与数据：建议一年一核，对接税务数据并设“自报+抽查”；明确隐私与数据保护。
- 豁免条款：高龄、残障、长期重病、护理负担家庭设减免；搬家成本显著者可阶段性降低。
- 收入用途：法定硬绑定“专项用于社会住房建设/绑定延长”，提升公众信任。
- 同步供给侧：审批提速、标准化/模块化建造、成本限额与更灵活的折旧政策，才能让50亿欧元级别年均投资更快落地。

六、政治前景/Politische Einordnung
- SPD部长提出“纠偏不清退”的中间路径，绿党多半支持“更精准”福利，FDP可能赞同“目标化”但反对更强租控；各州执政联盟结构将决定推进节奏。
- 舆论上“向高收入者加价”易获同情；真正的争点在执行细节与行政成本。

七、对市场参与者意味着什么
- 租户（住在公补房、收入已明显上涨）：提前准备收入证明，关注州级立法动向与可能的阶梯加价；留意是否有豁免与过渡期。
- 低收入等待者：若执行得当，流转效率提升、轮候时间可能缩短，但短期内主要靠新增供给。
- 住房公司/房东：将承担核验、通知、争议处理等事务性成本；应尽早规划数据与合规流程。

八、作者判断/Mein Urteil
- 这是一剂“结构性止痛药”，能提升社会住房分配的公平与效率，但无法从根本上缓解供给缺口。若不把审批提速、成本控制和新建规模三件事同时办好，“加价”只是把存量里的水挤得更匀，解不了旱。

接下来要看
- 各州是否统一口径推出分档标准与豁免清单。
- 联邦-州对50亿欧元/年均投入对应的开工与完工KPI。
- 与租金上限、Wohngeld（住房金）改革的联动，防止政策互相抵消。
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