每月多收500欧？德最高法院裁定：转租不得牟利

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原则上，租客可以将自己的住房转租给他人。但如果转租价格超过原租金的两倍，就可能因存在“牟利意图”而面临被解约、甚至被要求搬离的风险。德国联邦最高法院（BGH）近日作出如此裁定。



德国联邦最高法院位于卡尔斯鲁厄。法院在审理一宗来自柏林的案件时明确指出，租客通过转租不得获取利润。租客进行转租的“正当利益”，仅限于弥补与住房相关的支出，而并非借此创造盈利空间。

在该案中，一名房东因认为租客“以盈利为目的”转租其两居室住房而解除租约。虽然该租客在计划转租前曾向房屋管理方申请许可，但一直未得到回复。他本人保留了一把钥匙，并在屋内存放了一些个人物品。后来，房东更换了新的房屋管理公司，新管理方在检查房屋时发现了转租入住的房客。

随后，房东向法院起诉，要求该租客及其转租房客一并腾退住房。柏林夏洛滕堡区地方法院最初驳回了房东的腾退请求，但柏林州法院随后改判，认定解除租约有效，要求租客搬离。对此，租客向联邦最高法院提起上诉。

“正当利益”的界限

该名现年43岁的男子自2009年起租住这套65平方米的两居室公寓。他向转租房客每月收取962欧元，而他最初支付的净冷租金仅为460欧元。由于柏林住房市场紧张，当地适用“租金刹车”政策：新出租住房的租金最多只能比当地同类住房的参考租金高出10%，新建住房或大规模翻修后的住房除外。按照这一规定，该房屋的最高合法租金应为748欧元。

家具附加费尚无明确规则

该男子辩称，他将房屋以“全套家具”形式转租，包括电视、音响系统、洗碗机和洗衣机等设备，但目前并不存在合理的计算模型，来明确家具和家电应如何计入租金。德国租户协会也证实，目前确实缺乏明确标准。联邦司法部正计划制定有关“家具附加费”的法律规定。

不过，联邦最高法院第八民事审判庭并未就家具问题作出具体裁定，而是直接驳回 depicting 租客的上诉。由此，柏林州法院作出的腾退判决正式生效（案号：VIII ZR 228/23）。

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根据德国联邦最高法院的裁定，租客在转租时不得以盈利为目的，这意味着租客转租的价格不能超过他们自己所支付的租金的一定比例。如果转租价格超过原租金的两倍，就可能被认定为具有牟利意图，从而面临解除租约或被要求搬离的风险。在此次案例中，尽管租客声称其转租是由于家具附加费，但最终法院还是认为其转租行为超出了“正当利益”的范畴。

这种裁定强调了在德国租赁市场中，租客和房东之间的权益和责任，保护了租赁关系的稳定性。同时，也反映了德国住房市场的紧张状况和对合理租金的关注。对于计划转租的租客来说，了解相关法律和规定尤为重要，以避免因不当转租而遭受法律风险。
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