在德国是该买房还是该租房？

Benzin

原帖由 whithomas 于 2007-11-6 01:15 发表


中国人大多有这种想法，所以国内房价才居高不下。其实不然。
如果房价20万，15年贷款，要付利息8-9万，15年存款可得利息6-7万，一进一出差价15万
也就是说一年一万， 如果你年租金大与一万买房比租房要划 ...

你的算法我觉得不全面。你知道如果15年利息6到7万要上多少税吗？还有如果想20万一次性付清，那么要存多久，而这段时间也是要租房的，这段时间的房租算了吗？还有房租以德国的体制只会上涨，这个因素考虑吗？另外到老了退休了，收入会明显减少，如果没有自己的房子，能保证还能负担的起跟现在一样的住房水平吗？
当然，如果现在手里已经有20万，那倒是投资比买房合算。

[ 本帖最后由 Benzin 于 2007-11-6 10:11 编辑 ]

wintertears

原帖由 Benzin 于 2007-11-6 09:58 发表


你的算法我觉得不全面。你知道如果15年利息6到7万要上多少税吗？还有如果想20万一次性付清，那么要存多久，而这段时间也是要租房的，这短时间的房租算了吗？还有房租以德国的体制只会上涨，这个因素考虑吗？ ...

买房都想买相对来说好一点的房子，那么还款压力就比租房大。如果一旦工作上不稳定，那么压力会更大了。
如果各方面条件都稳定，买房能有一个自己的家，按照自己的意愿来装饰，有归属感。也很好。

DLIII

先满足了"收入稳定而且比较好, 工作地点稳定"的条件, 然后才能考虑买房还是租房的问题.

whithomas

买房和租房的生活质量不一样的。买房可以买较大的房子，并且也舍得花钱在家具和
装修上。租的话一般是不会去租个HAUS甚至是REIHENHAUS的，也懒得仔细装修或是
买好的家具，居住质量不一样。如果要真租个大房子，房租也非常贵的。

仔细装修或是买好的家具，完全是个人的选择，和买房租房没太大关系。再说就是买了房家具也就用个10年，买的都是装修好的。
德国法律对房客保护很好，甚至到了蹁袒的地步。有的房客不付房租都不能轻易把他赶走，房东提高房租也可能会被起诉否决，所以德国住宅的投资价值大打折扣。

你的算法我觉得不全面。你知道如果15年利息6到7万要上多少税吗？还有如果想20万一次性付清，那么要存多久，而这段时间也是要租房的，这段时间的房租算了吗？还有房租以德国的体制只会上涨，这个因素考虑吗？另外到老了退休了，收入会明显减少，如果没有自己的房子，能保证还能负担的起跟现在一样的住房水平吗？

是不全面，但不是你分析的那样。如果一开始就有20万，那么在德国买房绝对不是最好的投资，周期长变现难。绝对有比这回报率高且更灵活的投资
那么我们讨论自住，假设某人刚工作就买房把完全贷款（0首付）和完全存款做比较
我上面的计算忽律了存款资本收益税，但同时也忽律了买房的15年内房屋的维修保养费。简单假设这两项相互抵消。
其实20万贷款15年利息不止付出8-9万，而存款利息也不止得到6到7万（这还没考虑15年内回报率更高投资），也就是说15年后买房比租房差价不只15万，应该更大。我上面的计算已经是保守的了
买房后冷租虽然不付但nebenkosten200-350每月还是要付。就算200， 一年2400， 15年36000 这使的买房比租房差价进一步扩大到18.6万。
所以静态的看除非某地房租高与 18.6/15/12=1033每月，买房才可能划算。 老了退休了，收入会明显减少，没有自己的房子，但你有足够买房的钱，还能买全新的房

这当中唯一没考虑的是动态因素。德国15年的经济和房价变化。
经济变好和房价上涨买房的优势体现出来。经济变坏和房价下跌（德国10年来房价在下跌）租房的优势体现出来
存款完全没有风险，灵活安全。贷款买房15年内绝对不能失业，否则房产会被银行收回拍卖，所有计划全部打乱，风险大周期长

[ 本帖最后由 whithomas 于 2007-11-7 00:35 编辑 ]

mixmas

原帖由 whithomas 于 2007-11-6 20:42 发表
德国法律对房客保护很好，甚至到了蹁袒的地步。有的房客不付房租都不能轻易把他赶走，房东提高房租也可能会被起诉否决，所以德国住宅的投资价值大打折扣。

同意的，我们家有房子租给一户人家，时间超过15年了，冷租折算过来是920欧，前年想和房客商量一次性加到1000欧一个月，结果给人家告了，当然输啦。想想看吧，15年了，什么都涨价了就是这个不许

mixmas

原帖由 bmls 于 2007-11-6 21:59 发表
有可能你们从前的房租就太高了:D

哈哈，其实我知道一模一样的房子，隔壁的从15年前起就高出我们家的这套呢，但是他们运气好，房客中间换过了，所以合同可以重新签，顺便提高冷租价格，现在邻居的房子是1100欧的冷租。

而我们就不知道是走运还是不走运，这些年没有换过房客。并且我们还只是商量着和他们打电话说考虑要涨价，房客说他们也考虑，然后给我们书面回答，谁知道等到的是律师信(要不是纸张太好太硬，我还考虑是不是要拿来擦鞋呢$汗$ )

Blüte

原帖由 mixmas 于 2007-11-6 21:50 发表



同意的，我们家有房子租给一户人家，时间超过15年了，冷租折算过来是920欧，前年想和房客商量一次性加到1000欧一个月，结果给人家告了，当然输啦。想想看吧，15年了，什么都涨价了就是这个不许

真的，不是每年可以上涨个%的吗$考虑$ 好象3年不能超过20%什么的。

skadi80

原帖由 mixmas 于 2007-11-6 22:03 发表



哈哈，其实我知道一模一样的房子，隔壁的从15年前起就高出我们家的这套呢，但是他们运气好，房客中间换过了，所以合同可以重新签，顺便提高冷租价格，现在邻居的房子是1100欧的冷租。

而我们就不知道是 ...

房租每年涨10%是合理涨幅吧!这人凭什么告你们?$考虑$
如果这房客这么什么的，你们就说要大修房子或你们收为自住，让他们搬出去就好。
等搬走后，你们要自住还是另租给别人就是你们的事情了。

wey

办公室的几个德国鬼子也讨论过，纯从经济上算，买房不如租房划算。
但要个家的感觉呀。也是无奈

Benzin

原帖由 whithomas 于 2007-11-6 20:42 发表


是不全面，但不是你分析的那样。如果一开始就有20万，那么在德国买房绝对不是最好的投资，周期长变现难。绝对有比这回报率高且更灵活的投资
那么我们讨论自住，假设某人刚工作就买房把完全贷款（0首付）和完全存款做比较
我上面的计算忽律了存款资本收益税，但同时也忽律了买房的15年内房屋的维修保养费。简单假设这两项相互抵消。
其实20万贷款15年利息不止付出8-9万，而存款利息也不止得到6到7万（这还没考虑15年内回报率更高投资），也就是说15年后买房比租房差价不只15万，应该更大。我上面的计算已经是保守的了
买房后冷租虽然不付但nebenkosten200-350每月还是要付。就算200， 一年2400， 15年36000 这使的买房比租房差价进一步扩大到18.6万。
所以静态的看除非某地房租高与 18.6/15/12=1033每月，买房才可能划算。 老了退休了，收入会明显减少，没有自己的房子，但你有足够买房的钱，还能买全新的房

这当中唯一没考虑的是动态因素。德国15年的经济和房价变化。
经济变好和房价上涨买房的优势体现出来。经济变坏和房价下跌（德国10年来房价在下跌）租房的优势体现出来
存款完全没有风险，灵活安全。贷款买房15年内绝对不能失业，否则房产会被银行收回拍卖，所有计划全部打乱，风险大周期长

仔细看完我说的，我也承认如果手头已经有20万，那么买房从投资角度看不合算，但不见的不合适

Nebenkosten住自己的房子要比租房子低很多，如果你自己有房子就知道了，一个130平米房子，3口之家一般一个月连电带垃圾处理什么的全算起来也就200欧，而你要是租房子恐怕就不只这些了，另外无论租房还是买房，nebenkosten都是要交的，所以这个算进来没什么意义。

关于维修费，如果买的是新房，去问问买新房的人好了，除非自己觉得哪里不满意，要不以现在建房质量一般20年内不会有什么问题，除非你买二手房，否则维修费基本可以不计算在内。

其实说一千道一万，应该买房还是应该租房都是无所谓的，决定性因素是想过什么样的生活和是否据有能够承担这种生活的能力，因为以20年计算同样的居住质量买房和租房每月为房子的开销区别不大。另外我之所以倾向于买房，是因为我希望我的孩子将来能够在自己的家的院子里面玩，而不是外面的街道或者是公共的Kinderspielplatz.:)

[ 本帖最后由 Benzin 于 2007-11-7 10:17 编辑 ]