建房买房几种类型，各有利弊(P6补充:验收问题,第十页补充还贷计算方式)

小小

建筑师真的是很专业哦， 赞！

大家都是买Haus的吗？有没有买Wohnung的？看到隔壁街正好有一套Wohnung在出售，很好的地段，蛮大的三房两卫，底层，网上价格是15万。因为住惯了这一区，所以一直在观望附近的房子，不过这里一套同样实用面积的Haus，老房子都要将近30万了，觉得中间差价还是很大的。

看到网上的Wohnung价格里面，还有一个Hausgeld，建筑师能不能给扫盲下，那个是什么东东？是按月交，还是按年交？（网上都没有写清楚的，所以我估摸着是一个固定概念）

谢谢啦！

小小

原帖由 建筑师 于 2007-11-20 13:48 发表
你那小房子是Haus 还是Wohnung ? 后者运行起来每月要交Hausgeld.是整栋楼的集体费用的分摊，包括翻修的钱。买前要打听清楚。

再另一个帖子里看到了，原来是每月的啊！有时候看到这笔费用也要200欧左右呢，那这样每月一交的话。。。再加点就能租套房了，好贵啊~~

yama12

好帖子，希望大家都能看得到～

建筑师

原帖由 小小 于 2007-11-23 14:46 发表
建筑师真的是很专业哦， 赞！

看到网上的Wohnung价格里面，还有一个Hausgeld，建筑师能不能给扫盲下，那个是什么东东？是按月交，还是按年交？（

你后来看到了哈。

补充一下，如果买 Wohnung，要向卖主询问整栋楼的业主协会 (Eigentümerversammlung) 近期是否准备有大的整修动作。虽然 Hausgeld里面包括正常维修的准备金 (Rücklage für Renovierung) ，但还是会有一些意外。这种突发性整修费用动辙几千,甚至上万。虽然有过案例，因为卖主隐瞒近期大的整修结果法院判买卖无效，但事后出现反复总是很麻烦。你可以向卖主要过去一年的开会记录，以确保没有意外。

建筑师

这里再补充一种不太常见的类型，地皮为 Erbpacht.

这种形式新旧房均有可能，以旧房为主。 Erbpacht 是指地皮不完全卖给你，而是租用，每年交几百到上千的租金。多数租期很长，比如１００年。到期后有续约的可能。缺点很明显，地不是你的，未来有变数。优点是，不用开始就交一大笔地皮钱。

建筑师

原帖由 kristian 于 2007-11-22 09:33 发表
我是自己买的地盖房子，然后全部交给一个公司来做，但是我如果能够重新选择的话，我宁愿买一个现成的二手房，或者公寓，我老公是德国人，可是还是控制不了很多事情，他们办事拖拖拉拉，而且有很多trick,这点大家 ...

这么做的第一关键是，承包时的标书一定要专业，描述要全面准确，否则事后对方一狡辩，你都驳不了人家，只好自认倒霉。

RuGuo

我想问问建筑师，如果是70年代建的房子是不是也要大修呢？
是这样一个朋友要搬家，问我们要不要，是一个wohnung，一共3层，在中间一层。
我不太懂外部，但是就内部看，厕所和浴室都要重装，这大概要多少钱啊？
谢谢！！$送花$

建筑师

原帖由 RuGuo 于 2007-11-23 19:20 发表
我想问问建筑师，如果是70年代建的房子是不是也要大修呢？
是这样一个朋友要搬家，问我们要不要，是一个wohnung，一共3层，在中间一层。
我不太懂外部，但是就内部看，厕所和浴室都要重装，这大概要多少钱啊？ ...

３０多年了，如果你不是只想过渡一下，应该要翻修了。要向卖主询问整栋楼的业主协会近期是否准备有大的整修动作。万一 人家不久要彻底更新管道，你先装新的厕所和浴室就比较吃亏。

新的厕所和浴室包括瓷砖至少七八千。

RuGuo

我们也觉得房子时间久了点。
新的厕所浴室价格和我估计的差不错。
有用的建议，谢谢啊！

bagpipe

好奇一个.想问一下楼主以前专业是不是immobilewissenschaft啊

建筑师

原帖由 bagpipe 于 2007-11-23 22:06 发表
好奇一个.想问一下楼主以前专业是不是immobilewissenschaft啊

呵呵，从课堂里学什么不重要，重要的是在这一行里打拼了很久。;)

yaming

偶然看到你这个专业帖子，想问问建筑师几个问题
1.作为外国人在德国买房，得到银行贷款的可能性。二手房也可以按揭吗？
2.有个朋友在国内想在德国买房，手续要办哪些呢

多谢多谢$送花$

我也是学建筑的，同行同行$握手$

建筑师

原帖由 yaming 于 2007-11-24 09:06 发表
偶然看到你这个专业帖子，想问问建筑师几个问题
1.作为外国人在德国买房，得到银行贷款的可能性。二手房也可以按揭吗？
2.有个朋友在国内想在德国买房，手续要办哪些呢

多谢多谢$送花$

我也是学建筑的 ...

１。跟是不是外国人无关。重要的是根据你的收入情况判断偿还能力。新旧房都可以。
２。我接触过的例子都是在德国有正式住址的（不管是否真的常驻）。你说的这种情况不清楚，抱歉。

kaitian

很少见到这样好帖子

原帖由 建筑师 于 2007-11-22 09:29 发表
２。二手房类

这里的新旧区分可以划在２０年左右。２０年以内的房子，多数不用大修，如果装修方面基本符合买主的要求，花很少的费用即可入住。

２０年以上的房子，翻修的费用及精力是买方必须考虑的因素。 ...

过山车

讲解非常中肯。好人。$汗$
$送花$ $送花$ $送花$

MR.OIL

$支持$ $支持$

matti

想请教关于Energiepass的问题。
如果不在规定必须出示Energiepass的期限范围内，卖方是否可以不用提供这个证明？
那如果居住了一段时间之后，想再次转手这个房子的话，又应该从哪儿去弄到ausweis呢？或者需要找专门的人员进行房屋节能状况的评估？

原帖由 建筑师 于 2007-11-22 13:18 发表


我帖子里写了， 叫 Energiepass， 也叫 Energieausweis.

最新规定， １９６５年以前建的房子，成交日从２００８年７月１日开始，必须出示。１９６５年以后建的房子，成交日从２００9年１月１日开始，必须 ...

建筑师

原帖由 matti 于 2007-11-27 20:47 发表
想请教关于Energiepass的问题。
如果不在规定必须出示Energiepass的期限范围内，卖方是否可以不用提供这个证明？

是的，新法律准备开始实施，如果你在那个日期 之前 卖房就不需出示。

那如果居住了一段时间之后，想再次转手这个房子的话，又应该从哪儿去弄到ausweis呢？或者需要 ...

需要有资格 的建筑师，工程师才行。注意他们需在建筑物能耗的方向有两年工作经验，或是有资格签字建筑物能耗的计算。有些市府的 Bauamt 提供这种名单，你可以打听一下。

小小

原帖由 建筑师 于 2007-11-23 18:52 发表



你后来看到了哈。

补充一下，如果买 Wohnung，要向卖主询问整栋楼的业主协会 (Eigentümerversammlung) 近期是否准备有大的整修动作。虽然 Hausgeld里面包括正常维修的准备金 (Rücklage für Renovie ...

多谢详细回复！我算拔了买Wohnung的草了，勒勒裤腰带置个小屋算了。。。

今天很美

来MM的帖子里转转，写得真好！$支持$

yaming

原帖由 建筑师 于 2007-11-24 17:17 发表


１。跟是不是外国人无关。重要的是根据你的收入情况判断偿还能力。新旧房都可以。
２。我接触过的例子都是在德国有正式住址的（不管是否真的常驻）。你说的这种情况不清楚，抱歉。

多谢专业敬业的楼主$ok$ $送花$ $送花$

开心妈妈

好贴，多谢楼主$送花$ $送花$

建筑师

炒炒冷饭，把新房子的验收问题总结进来:


1.1 通过开发商 (Bauträger) 的期房:
那种情况下，开发商多数是把工程分包给不同的专业公司。因为是开发商向买主提供保质期，所以一般情况下开发商自己验收下面的专业公司也不敢马虎。所以这种情况买主不是非要另外请 TüV 验收不可。

当然如果想保险起见，多双眼睛看总是不会错的。不过，要请就从开工就请，等到验收时关键部位都看不见了，请  TüV 其实多半是白花钱。还不如把钱花在签合同前请人审合同及任务书 (Baubeschreibung) ，以及万一出了质量问题时，把钱花在请质量评估师 (Sachverständige) 。

补充一下，验收不是只有 TÜV， 只要是 Sachverständige für Bauwesen 就可以，有行业协会 (Verband anerkannt) 的， 有法庭聘任 ( öffentlich bestellt und vereidigt) 的， 其实关键是他的经验，最后一种最权威，不过价钱也最贵。

一般经验丰富的 Sachverständige 大概是七八十欧的时薪起价，当然也有按总工作量pauschal收费的。 全程监理费 大约是 房价的１％.


1.2. 自己买地皮然后包给一个建筑公司做的:
不用多讲，肯定要请行家来验收。

关于合同及任务书:

一般 RH 的开发商都有一定的规模和历史，面对的又是一个买主的群体，所以合同及任务书存心坑害买主的可能性不大。请人审合同及任务书主要是针对比较小的开发商，此外也对签合同之后可能出现的隐性费用有一个估计。大部分人是第一次在德国买房，对有些材料的描述不清楚，或对有些专业的活干到什么程度是完整的没概念，有时候会想当然地把任务书理解错，或理解得不周到，施工时看到结果才发现要增加开支才能收尾或改动，即使不是很大的款项，累积起来有时也会让买主财政紧张，至少大呼上当郁闷一场。

毕竟任务书至少十几二十页，一般人看着都晕，很少能从头到尾仔细琢磨。建议你至少请已经买过房的朋友帮忙看看，可能别人会从另外角度帮你发现一些问题。

[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-12-4 22:29 编辑 ]

wintertears

MM，有朋友建议我们，卫生间最好让建筑公司来做。说是新房子还不是很稳定，运动中可能会有裂缝，属于正常的那种。可能瓷砖会裂开，如果不是建筑公司承包的，就不包括保修了。而瓷砖裂了，换起来也是很费工夫的。是这样的吗？
YAMA MM说，如果是建筑公司做，选自己比较满意的，费用会增加不少。

建筑师

原帖由 wintertears 于 2007-12-4 22:14 发表
MM，有朋友建议我们，卫生间最好让建筑公司来做。说是新房子还不是很稳定，运动中可能会有裂缝，属于正常的那种。可能瓷砖会裂开，如果不是建筑公司承包的，就不包括保修了。而瓷砖裂了，换起来也是很费工夫的。 ...

你说的是不是卫生间的瓷砖自己另外请人做?

那些说法都有道理。不过我个人认为主要问题是你的瓷砖工人和开发商的卫浴工人不好协调。你想，卫浴的管道和设备分别在瓷砖前后，工时不好安排，出现损坏责任也不好界定。

其实自己提供瓷砖材料的做法很常见，费用并不是很高。总共就那么几平方，仅仅材料的差价而已。

wintertears

原帖由 建筑师 于 2007-12-4 22:27 发表



你说的是不是卫生间的瓷砖自己另外请人做?

那些说法都有道理。不过我个人认为主要问题是你的瓷砖工人和开发商的卫浴工人不好协调。你想，卫浴的管道和设备分别在瓷砖前后，工时不好安排，出现损坏责任 ...

我说的也是自己另外买瓷砖，让建筑公司的人来做，工费都已经包括在里面了。但是自己买瓷砖，就没有5年的保修了吧。那万一有裂的，怎么修补呢？
朋友说他们买的房子，有裂的瓷砖，把裂的取下来，换新的。就那么几块，花了一整天的时间呢。

茏茏葱葱

原帖由 建筑师 于 2007-12-4 22:08 发表
炒炒冷饭，把新房子的验收问题总结进来:


1.1 通过开发商 (Bauträger) 的期房:
那种情况下，开发商多数是把工程分包给不同的专业公司。因为是开发商向买主提供保质期，所以一般情况下开发商自己验收 ...

$送花$ 太好了，收藏起来，到时候肯定用得上

[ 本帖最后由 茏茏葱葱 于 2007-12-6 11:33 编辑 ]

ANMA

专业贴！收藏了$送花$ $送花$

建筑师

原帖由 wintertears 于 2007-12-4 22:36 发表

我说的也是自己另外买瓷砖，让建筑公司的人来做，工费都已经包括在里面了。但是自己买瓷砖，就没有5年的保修了吧。那万一有裂的，怎么修补呢？
朋友说他们买的房子，有裂的瓷砖，把裂的取下来，换新的。就那 ...

这样确实没有五年保质期了。只能尽量买好一些的材料。

顺便说一句，好多人觉得开发商那边的东西比 Baumarkt 的贵很多。其实不尽然。开发商一般从专业供货商进货，材料比Baumarkt 的质量还是好。如果使用时间长了，就能看出来质量区别。开发商的进价确实会便宜很多，但买主作为个人一般拿不到那样的价钱，开发商也无非赚个批发和零售的差价。

wintertears

原帖由 建筑师 于 2007-12-6 09:39 发表


这样确实没有五年保质期了。只能尽量买好一些的材料。

顺便说一句，好多人觉得开发商那边的东西比 Baumarkt 的贵很多。其实不尽然。开发商一般从专业供货商进货，材料比Baumarkt 的质量还是好。如果使用 ...

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