建房买房几种类型，各有利弊(P6补充:验收问题,第十页补充还贷计算方式)

Hoppelhase

LZ看来入行有些年头了吧。在德国当建筑师真不容易啊，条条规规那么多，也是步步陷阱。小妹刚刚入行半年，各方面都没有经验，今天刚刚在KAMMER上了一天有关VOB的SEMINAR,上得我头昏眼花，有机会真想跟学长交流交流，学习学习。$害羞$ $害羞$ $害羞$

建筑师

原帖由 Hoppelhase 于 2007-12-6 21:04 发表
LZ看来入行有些年头了吧。在德国当建筑师真不容易啊，条条规规那么多，也是步步陷阱。小妹刚刚入行半年，各方面都没有经验，今天刚刚在KAMMER上了一天有关VOB的SEMINAR,上得我头昏眼花，有机会真想跟学长交流交 ...

在德国搞建筑一大半是跟着法规走，一小半跟着建材走，最后留个窄缝给你发挥个人天才。;)

不过，今年毕业是赶上好时候了，到处招人。慢慢积累吧，天道酬勤。

celinedeng

樓主真好人！送花！$送花$ $送花$ $送花$

yimer

是啊，超实用的帖子$送花$

pfundt

请问，2006年买的房子国家还有没有什莫补贴了啊？刚刚从个朋友那儿听说以前买了房子的人每个月可以拿到几百块的国家补贴，可是我们只是买了个二手的房子，每个月就要交900多的贷款，压得喘不过气来了，:mad: :mad: 后悔死了，早看到你的帖子就好了，那我们死也不买这个房子了，:( :( ，超过60岁的老房子了，现在就是砸钱进去呢。也没有人告诉我们可以有什莫补贴之类的啊，楼主帮帮忙啊！

建筑师

原帖由 pfundt 于 2007-12-13 08:09 发表
请问，2006年买的房子国家还有没有什莫补贴了啊？刚刚从个朋友那儿听说以前买了房子的人每个月可以拿到几百块的国家补贴，可是我们只是买了个二手的房子，每个月就要交900多的贷款，压得喘不过气来了，:mad: :m ...

Eigenheimzulage 到 2005 年底就结束了， 所以那年是个买房小高潮。

现在买的房子做节能方面的改造国家有一些补贴，比如太阳能装置。其他还有些地区性的，多数跟收入有关。

pfundt

原帖由 建筑师 于 2007-12-13 08:38 发表



Eigenheimzulage 到 2005 年底就结束了， 所以那年是个买房小高潮。

现在买的房子做节能方面的改造国家有一些补贴，比如太阳能装置。其他还有些地区性的，多数跟收入有关。

请问德语怎末说补贴呢？到哪儿可以了解到这些补贴的消息呢？谢谢楼主的回复

建筑师

原帖由 pfundt 于 2007-12-13 08:50 发表

请问德语怎末说补贴呢？到哪儿可以了解到这些补贴的消息呢？谢谢楼主的回复

补贴: staatliche Förderung, Fördermittel.


了解补贴的可能性:

http://www.baufoerderer.de

不过这里说到的补贴都是买房当时可以申请的，或是你再改建投资时候的。如果你想在目前状况下不投资而只是寻找减轻家庭财政负担的办法，好象我还没有见到过。

[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-12-13 23:38 编辑 ]

建筑师

补充，你可以考虑一下税收方面的可能性 :

一般情况下，用来出租的房产,买房的总费用的2％每年可以作为价值损耗来降所得税（AfA:Abschreibung für Abnutzung) ,理论上共有五十年可以降税。不过因为你的房子已经６０年了，最好找Steuerberater 咨询一下这个时间如何计算。 AfA的这些规定跟房子的建成年度之间的关系很复杂，一两句说不清。

另外，你投入的维修费用，不论自住还是出租，在一定程度上也可以降税。建议你找本书好好读一下。

[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-12-15 15:28 编辑 ]

wintertears

原帖由 建筑师 于 2007-12-15 10:08 发表
补充，你可以考虑一下税收方面的可能性 :

一般情况下，买房的总费用的2％每年可以作为价值损耗来降所得税（AfA:Abschreibung für Abnutzung) ,理论上共有五十年可以降税。不过因为你的房子已经６０年了，最 ...

MM，这个总费用是指包括税，公证等的费用吗？还是只是房子的总价？

建筑师

原帖由 wintertears 于 2007-12-15 10:12 发表


MM，这个总费用是指包括税，公证等的费用吗？还是只是房子的总价？

不好意思，$汗$ 原帖没写清楚是只有用来出租的房产，折旧部分才作为你的支出可以降税。已经更正了。自住房无法享受这个待遇。

[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-12-15 15:35 编辑 ]

annierong

那每年2%,50年,房价不是补回来了吗?
如果是第二套房,第三套房呢?

annierong

如果在德国以外买的房呢?能不能退税?

建筑师

原帖由 annierong 于 2007-12-15 11:48 发表
那每年2%,50年,房价不是补回来了吗?
如果是第二套房,第三套房呢?

不好意思，原帖没写清楚是只有用来出租的房产，折旧部分才作为你的支出可以降税。已经更正了。自住房无法享受这个待遇。

用国外房产在德国退税我没有接触过。按我对相应条款的理解应该不可以，除非你把国外房产出租的收入一起在德国报税纳税，那么折旧部分应该作为你的支出可以降税。

pfundt

很好的建议，非常感谢。$握手$

但是我们现在是住在这个新买的老房子里，:( 而打算把原有一个小的wohnung出租。那个小的
wohnung是已经买下来的，就是供完了的，是不是就可以按您的说法，把买房的总费用的部分每年作为价值损耗来抵税呢？那个出租的房子也是有大概2，3十年的楼龄的了。

投入的维修费用，是指请人维修的费用还是自己买材料维修的也算呢，因为上次问过一个steuerberater,他说我们现在装修自己住的这个旧房子的费用都不能用来减税，只有那些请人维修的费用，例如请人修屋顶，或者请人修管道之类的才能算，是这样的吗？$frage$

pfundt

可不可以给我个建议，哪儿可以找到这个关于维修费用的降税的资料呢？谢谢楼主。$送花$

annierong

原帖由 建筑师 于 2007-12-15 15:34 发表



不好意思，原帖没写清楚是只有用来出租的房产，折旧部分才作为你的支出可以降税。已经更正了。自住房无法享受这个待遇。

用国外房产在德国退税我没有接触过。按我对相应条款的理解应该不可以，除非你把 ...

原来这样,谢谢指教,你真是个热心的人!$送花$

建筑师

原帖由 pfundt 于 2007-12-15 17:02 发表
那个小的
wohnung是已经买下来的，就是供完了的，是不是就可以按您的说法，把买房的总费用的部分每年作为价值损耗来抵税呢？那个出租的房子也是有大概2，3十年的楼龄的了。

是的。

投入的维修费用，是指请人维修的费用还是自己买材料维修的也算呢，因为上次问过一个steuerberater,他说我们现在装修自己住的这个旧房子的费用都不能用来减税，只有那些请人维修的费用，例如请人修屋顶，或者请人修管道之类的才能算，是这样的吗？

只有请别人做的部分，而且只能是 Arbeitskosten,  不包括材料费。而且只能凭转帐依据，现金付款是不行的。

建筑师

原帖由 pfundt 于 2007-12-15 17:10 发表
可不可以给我个建议，哪儿可以找到这个关于维修费用的降税的资料呢？谢谢楼主。$送花$

你可以搜索 handwerker kosten steuer absetzen

结果很多，比如

http://www.focus.de/finanzen/ste ... bar_aid_106324.html

kaitian

要看用途。
出租可以退，前提是你向德国政府报得到的租金。

原帖由 annierong 于 2007-12-15 11:51 发表
如果在德国以外买的房呢?能不能退税?

kaitian

到书店去买书。
看书虽然费劲，但是系统。

原帖由 pfundt 于 2007-12-15 17:10 发表
可不可以给我个建议，哪儿可以找到这个关于维修费用的降税的资料呢？谢谢楼主。$送花$

kaitian

自住房原则是不能退税
能退的是每年请人做做家务，修理花园等。
但是数量有限。

Handwerker bringt bis zu 600 Euro

Laut dem neuen Gesetz dürfen die Finanzämter künftig Handwerkerrechnungen für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in privaten Wohnungen steuerermäßigend berücksichtigen. Dies gilt aber nur für Arbeitskosten, nicht für Materialkosten. Bei einem Betrag bis 3000 Euro können im Jahr 20 Prozent, also 600 Euro, von der Steuer abgezogen werden.


只有你花费的20%可以抵扣，最高只有600欧。

pfundt

好贴，又学到东西了。赞一个$送花$ $送花$

建筑师

原帖由 kaitian 于 2007-12-17 09:54 发表
自住房原则是不能退税
能退的是每年请人做做家务，修理花园等。
但是数量有限。

Handwerker bringt bis zu 600 Euro

Laut dem neuen Gesetz dürfen die Finanzämter künftig Handwerkerrechnung ...

谢谢补充。$送花$

另外，这个规定也适用于租来的房子。

建筑师

原帖由 kaitian 于 2007-12-17 09:52 发表
到书店去买书。
看书虽然费劲，但是系统。

$握手$ 同是好好做功课的勤快人。:)

kaitian

我也有很多问题要请教你呢。
在看关于出租房子的部分。
很多德国特色的东西我不理解。
比如贷款为什么还有一个tilgung
有贷款利息了，但是怎么还有这个。
还有许多术语理解不了。undefined undefined

一定要帮忙哦。undefined undefined

原帖由 建筑师 于 2007-12-17 23:51 发表


$握手$ 同是好好做功课的勤快人。:)

pfundt

$送花$ $送花$ $送花$ $送花$

建筑师

原帖由 kaitian 于 2007-12-19 16:11 发表
我也有很多问题要请教你呢。
在看关于出租房子的部分。
很多德国特色的东西我不理解。
比如贷款为什么还有一个tilgung
有贷款利息了，但是怎么还有这个。
还有许多术语理解不了。undefined undefined

...

tilgung 就是还贷款的本金。因为还得把借的本钱还回去啊。不能只是支付利息的，不然就算还了１００年，还是债台高筑。而你应还的利息是根据剩下未还的贷款额计算的。


不知我对你的问题理解得对不对。$考虑$

[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-12-19 19:19 编辑 ]

kaitian

德语倒是找到了，还是不太理解。
而且开始的时候还有1-2%，这个意思不理解。哎。

Tilgung
Die Tilgung ist der Betrag, mit dem ein Kreditnehmer seine Schulden ratenweise zurückbezahlt. Überwiegend wird im Immobilienbereich noch mit jährlichen Raten von 1 oder 2% des Anfangkredites zurückgezahlt, außer bei Bausparkassen. Bei Bausparkassen sind es rund 7%.

原帖由 建筑师 于 2007-12-19 19:14 发表


tilgung 就是还贷款的本金。因为还得把借的本钱还回去啊。不能只是支付利息的，不然就算还了１００年，还是债台高筑。而你应还的利息是根据剩下未还的贷款额计算的。


不知我对你的问题理解得对不对。$考虑$

建筑师

原帖由 kaitian 于 2007-12-19 20:42 发表
德语倒是找到了，还是不太理解。
而且开始的时候还有1-2%，这个意思不理解。哎。

Tilgung
Die Tilgung ist der Betrag, mit dem ein Kreditnehmer seine Schulden ratenweise zurückbezahlt. Überw ...

用数字举个例子吧:

借 10 万块，年利率 ６％，  
Anfangstilgung 3％，就是说开始还贷时，理论上本金部分一年还贷款总额的3％.

这个例子里,就是你第一个月要还

利息 Zinsen = 100 000 x 6% /12 = 500 欧
本金 Tilgung= 100 000 x 3% /12 = 250 欧
=> 你第一个月要还的总额是= 500+ 250 = 750 欧

按照 Anuitätsdarlehen 的还款方式，每个月还银行的总额不变，于是以后你每个月都还 750 欧。

由于你每月还一部分本金，那么剩下的贷款余额会越来越少，而你应还的利息是根据剩下未还的贷款额计算的。这样一来，每月应还的利息会越来越少。

这个例子里,就是你第二个月继续还 750 欧,，其中

利息部分 Zinsen = （100 000 -250）x 6% /12 = 498，75 欧
本金部分 Tilgung= 750 - 498,75 = 251,25 欧

如此类推。所以，所谓 Anfangstilgung， 就是第一个月计算时的基础，后面 Tilgung 的部分占贷款总额的比例是一定超过 Anfangstilgung 的比例的。

当然，这个例子是以每个月还银行的总额不变为原则的，同时，每月结算剩下的贷款余额。这是银行使用比较多的方式。有些银行每季度结算剩下的贷款余额，这当然就对还贷人不利了。读合同时要小心。

Anfangstilgung 一般最少是 １％，还贷人签合同时可以自己选择。还得慢，每月压力小。还得快，总的要还的利息就少了。所以曾经有帖子说过， KfW 允许还得比较慢，并不是一件好事。

[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-12-20 18:22 编辑 ]