（换题目了）实况转播：状告无赖房客全景扫描

jiang828

最好能采取强硬的态度和措施，把它们吓走，不过这招比较难，看怎么操作了。这蒙古杂碎看来是已经打算死猪不怕开水烫，敢叫警察就说明它们懂些法律，也打算跟你夯。这仲破国家的人很赖，即使你官司赢了，法院也没法执行，因为他们会装穷的。楼主只能是名誉上的胜者。这事情对大家都是个教训，什么蒙古杂碎，阿拉伯，黑人，最好别发生经济关系，否则总会纠缠不清的。

东方今报

不搬家下月你就大幅涨房租，我以前的房东就是这么干的。

大花猫

这都是气话，要是断水断电我们是侵犯人权。
dago 发表于 2009-5-22 14:08

不明白怎么算侵犯人权？请问如果房东这么做违反哪条法律？

小小笑笑

今天很累，有点收货，明天再说。

熊猫羊

不搬家下月你就大幅涨房租，我以前的房东就是这么干的。
东方今报 发表于 2009-5-22 19:08

若合同上无说明，涨房租一般要提前三月通知的吧？

大花猫

72# dago
我家GG曾经有一个月忙忘记转电费，STADTWERK直接把电断了，补交后才恢复供电。那他们也是非法了？

小小笑笑

昨天去法院了，其实不一定是能办事，先看看门朝那边开。
跟户口登记的那里差不多，在楼下的information的地方，说我要告租房不付钱的。
那个老太太很和蔼的给了我一张纸条，说，到这个楼层这个房间咨询。
是3层329房。
电梯上来，不用找，就知道在哪。人那个多啊。
我赶到法院，大约11点50的样子。
科隆法院办公时间：
周一 ～ 周五，上午9:00-12点，
还有。。。。 记不清了，我明天吧那张纸条的照相贴上，大家看。

329房间原来是个等待室，里边坐满了人，楼道里也是人，看上去表情都气鼓鼓的，比较难看。
呵呵，可以理解。
从拿号箱取号，我是262号。

房间上边，挂着号牌显示器，对应着当前的叫号和去的房间。
等阿等阿，等到快2点了。看上去最后了，到数第二个号。

每个被叫到号的人，去那个房间。
房间里环境挺好，一个大桌子，他坐对面，你坐这边。
开始陈述你的事情，他也耐心的听。

来之前，我猜想，可能是个窗口，每个来的人发一张表，回家填好，什么时候再交上来，像国内给使馆递交材料那样。
呵呵，没想到，这里还是挺人性化的，他们中午也不下班，一直把所有拿号的人都问完。
中间好像是替换着出去过，应该是去吃饭。

终于排到我了，呵呵，我啥也说不清楚，不是么？我对面的这个官员，看上去英语也不大行。找了个帮忙的，大约了解了一下情况，然后说，你下次带个会德语的朋友来再说吧。

呵呵，我就被大发了。
关键的问题，我问过了，是否一定要请律师，他说要看情况，不一定每个官司都需要律师；我又问时间大约会多长，他那儿就一点都没有参考信息了。

虽然有点累，从12点等到2点，早饭都没吃。真是有点累。
虽然没谈几句话，更没填任何表格，但见识了法院的大门，亲眼看到里边的工作流程，也蛮有意思。
我是属于还刚刚来德国，很多事情都没见过，基本上比较希奇的状态呢。

小小笑笑

总结一小下：

1) 把房子租出去的那一天起，你就不能随意进那房子了，否则算侵犯人权。
2) 即便他不交房租，即便他把你房子里边弄成啥样，你都不能踢他滚蛋。
3) 在去法院之前，要先给他写信，要通过邮局邮寄，非常正式的通知他，什么时候做什么事，比如说交房租，交水电费等，告知他，如果不做，你会去法院告他。这个是程序上必须做的一步。

现一天晚上，我把情况都给我朋友邮件写了，他会帮我写信给他。
昨天下午，按计划我们见面。
（待续，回头再说下午的情况）

langenfeng

关注中

小小笑笑

不明白怎么算侵犯人权？请问如果房东这么做违反哪条法律？
大花猫 发表于 2009-5-22 21:24 [/quote好妹妹，我就这样做过，只不过我是换了楼下大门的钥匙，法院叫 ...
dago 发表于 2009-5-22 22:22

从这些简短的描述，我的理解：
德国法律非常保护的是正在居住的人，只要这个人一旦进入这个房子，第一你不能进，第二你不能赶，第三你不能制裁以影响到他的生活，第四你不能要他多交钱，甚至你都不能要钱。
唯一的途径就是告上法院。
上法院要原告房东要先交钱，如果被告没钱，房东要付法院和律师的钱。
等法院调查的时间据说很长，这个我还不知道，以上有大虾说要8个月到一年的时间，在这段时间里边，等法院裁决和强制执行搬出的事情。如果他们没钱，法院的执行费要房东出。

但，我朋友说他咨询律师的说法，在告法院之后的情况有点不同，下次再贴。

总之，作为房东，要想解决掉他们，
1) 打架动武不行，首先犯打人的刑事责任
2) 换锁换钥匙不行，如上一个案例已经证明
3) 停水停电不行，侵犯人权
4) 下月长房租更是不行，不符合合同内容。其实，你不长价他都不给钱，涨价了他就给钱了？呵呵！

所以，
×）对于房东来讲，有这样的法律有那样的无赖，对于无业的，工作职位差的，学生的，外国人的，看上去不顺眼的，就不能出租。出租前一定要调查清楚职业背景。
×）对于租房者来讲，租房的时候千万要表现良好。房子“骗”到手，你就是“爷”了，哈哈！临回国前半年，开始不交房租，猛用水电。当弱者装可怜。等法院下来了，也走了，给妈买多多的东西，回家过年！－－－－－这是馊主意哈，自己掂量着办。

小小笑笑

若合同上无说明，涨房租一般要提前三月通知的吧？
熊猫羊 发表于 2009-5-23 12:47

哪位大虾给个回答，如果我有机会问，也问问这个问题，回头再来回答。

小小笑笑

72# dago
我家GG曾经有一个月忙忘记转电费，STADTWERK直接把电断了，补交后才恢复供电。那他们也是非法了？
大花猫 发表于 2009-5-23 18:32

我个人觉得应该算是非法的，可以到法庭去告，反正待着也是待着，等法院什么时候判，什么时候接呗。
有机会的时候，这个问题也问问。问了再来回答。有知道的给说说！

小小笑笑

我个人觉得应该算是非法的，可以到饭厅去告，反正待着也是待着，等法院什么时候判，什么时候接呗。
有机会的时候，这个问题也问问。问了再来回答。有知道的给说说！
小小笑笑 发表于 2009-5-23 20:24

再猜想一下，如果房东把电停了，你去告房东，说他停电。
法庭说，你怎么不交钱，你说我失业了，没钱了，等等等等。
法庭说，那房东你先恢复电，等他有钱了再还你。

大约是这样，可能这就是德国的保护弱者。

回头再问问吧，呵呵呵呵！德国挺有意思。

酸黄瓜

这里看见我好朋友的妈妈都拔刀相助了 这里帮帮你

第一先写警告信Mahnung 民法规定一般要写三封信 当然至少要写两封。最好是写挂号信

如果不写 债权就不成立 因为你没有追讨 然后直接去法院申请Mahnscheidverfahren

等待债权的Titel 。如果欠的钱已经超过押金 你马上写封信给对方 就说你作为房东单方解除合同

德语叫 Fristloskuendigung 此时你们的合约在法律上就是已经解除了 你就可以到法院申请



承租人搬离该房 如果对方还不搬 可以申请执行 但是这个过程会比较长 法院会通知市政府

有专门的公务员确认你的承租人是否是无家可归

对于换锁 实际上是一个比较策略的方式 其实如果承租人属实是无赖 你可以换锁

如果承租人说你换锁了 他需要有举证义务 拿不出证据就很难主张 当然举证比较难 而且承租人有钥匙

换锁只需要10分钟时间 你也可以主张是可能承租人换了锁

因为一般搬入新的地方如果门锁不是 Schliessanlage 为了安全起见 一般新的承租人都会换锁

这个是德国人都知道的常识

当然这个是不到万不得已不能为之的办法。

如果承租人有身份 有固定工作 就不用担心欠款执行不了 但是最好不要找要账公司 因为钱要不回来

要账公司还会管你要手续费的

如果你还是不能解决 可以短信给我 或者给我电话 我告诉你如何操作 当然都是拔刀相助！！！

酸黄瓜

补充一下

因为你的承租人欠钱不给 所以你就想让对方搬走 这个是人的正常反应 但是在法律上有时候行不通

拖欠房租 是否构成法律意义上的 延迟 Verzug 具体要看你是否有追讨行为

既看你是否写过警告信 追讨是构成延迟的要素

如果你没有追讨 你的承租人 10年不给房租 也不构成延迟 法院当然也不会受理

什么时间可以解约 具体要看合同的约定 如果合同没有具体约定

这样更好 直接就是按照民法的规定执行你们的租赁合同

这里提醒你 对方的邮件解约方式是在法律上绝对生效的

电话公司的账单都可以用邮件的形式发给客户 生效吗？

但是方式是有效的 不代表解约是有效的

你们双方的具体细节 我不清楚 所以  存在一种必要性 你有义务书面告诉你的承租人

他的解约不生效 否则你的承租人说 你默认了解约这样你可能会比较被动

这样你将来的诉讼可能会定义恶意的诉讼 承担全部的诉讼费用

这种方式可以通过法院解决 但是不到万不得已不要用诉讼的方式


因为诉讼费用肯定是要高于房租的 没有人敢说你100%的赢

好的 希望能帮到你

小小笑笑

补充一下

因为你的承租人欠钱不给 所以你就想让对方搬走 这个是人的正常反应 但是在法律上有时候行不通

拖欠房租 是否构成法律意义上的 延迟 Verzug 具体要看你是否有追讨行为

既看你是否写过警告信 追讨是 ...
酸黄瓜 发表于 2009-5-23 22:05

太棒了，看到了真经。
还没全弄懂，先谢了。
正在仔细学习！

小小笑笑

补充一下

因为你的承租人欠钱不给 所以你就想让对方搬走 这个是人的正常反应 但是在法律上有时候行不通

拖欠房租 是否构成法律意义上的 延迟 Verzug 具体要看你是否有追讨行为

既看你是否写过警告信 追讨是 ...
酸黄瓜 发表于 2009-5-23 22:05

先简单描述一下现在的进展，就不展开说了。

周五见了找的那德国朋友，他跟你说的一样，在去法庭之前，必须先有几次催缴信，是要通过邮局正式寄发的。他的律师朋友给了正式格式的催缴信，我们填写了具体数字、人名和地址等。
崔交欠款通知，邮局和放信筒各一份。限某时间点以前交上房租。

他说，如果第一次催缴通知后，在限期内不能收到欠款，律师会写第二封信，承租人和法庭各寄一份。如果还没有结果，将可以申请法庭执行。执行时间大约2周左右。不会很长时间的无奈等待。
律师费用是标的的10%。我不知道法庭等相关的费用会是多少？

周五我们一起去放信，并再尝试沟通和调节的办法，这次敲门开了。

我德国朋友跟他们交涉了一些时间，过程免去，结论是：他们周一（最迟周二）搬走，除去本月没付的租金，减除水电费之后，剩下的押金退还给他。

我想问，他这样提前解约，在法律上该怎样算。
我们的合同是到3-9月份。但3月份，他们的用水电费超过了房租的费用，他说，如果房子的使用费用超过房租，从法律上讲，租房者可以马上终止合同，法律是这样说的吗？

请帮看看。

另：从法律上说，提前解除合同，是否需要付一定的违约金？我们在合同里没具体的写违约的处理办法。而他有使用费超过房租的情况，是否就有可以随时解约的理由？我就不该要违约金？

－－－－－－－－－－－－－－－－－
以上是法律角度的学习，当然从真实情况来讲，如果能尽快解决这个问题，稍微损失一些，我也会同意的。帮忙解释一下，也让大家都能多获得些法律知识，毕竟我们都有很多时间生活在德国的这个法律天空下，更多的了解就会更好的保护自己。
多谢啦！

小小笑笑

这里看见我好朋友的妈妈都拔刀相助了 这里帮帮你

第一先写警告信Mahnung 民法规定一般要写三封信 当然至少要写两封。最好是写挂号信

如果不写 债权就不成立 因为你没有追讨 然后直接去法院申请Mahnscheidverfa ...
酸黄瓜 发表于 2009-5-23 21:14

具体情况前一个邮件有描述，针对大虾提的几个内容，是否可把疑虑再问问：
1)关于“无家可归”，如果他们是学生，或者是外国人，我理解，租哪里房子，哪里就是家，被从这个房子里赶出去的话，一定算是无家可归了，是么？
2)关于换锁，在德国，如果叫锁匠来换锁的话，是否要出示什么证明文件？如果随便谁说换锁就换锁，那不乱套了？想开谁家的门，就说换把锁？！
3)关于邮件退房，我理解用邮件的方式提出退房，也是有效的。那我用邮件的方式回复不同意退房，是否有效？

找追债公司要债的事，大约是最不可行的，我也没想走这条路。拍拍港片可能比较好看。
多谢啦！

酸黄瓜

1)        关于“无家可归”，如果他们是学生，或者是外国人，我理解，租哪里房子，哪里就是家，被从这个房子里赶出去的话，一定算是无家可归了，是么？

如果确认是无家可归的话 政府会负责安置 但是会有一种情况 就是如果你的承租人
不符合政府安置要求条件  即使不付房租他可以合法要求延长居住时间  因为你是房东 他是房客 他是弱势群体 他搬走后 没有地方住 就没有办法进行正常生活了


2]关于换锁，在德国，如果叫锁匠来换锁的话，是否要出示什么证明文件？如果随便谁说换锁就换锁，那不乱套了？想开谁家的门，就说换把锁？！


换锁很简单 就是把门上直径为6毫米的螺丝 拧下来

然后在把钥匙插入锁芯  钥匙拧到30度的位置   用力就拽锁就出来了

不过注意锁芯有里外 所以外面一般是右拧30度 里面是左拧30度

因为我的工作是锁具设计师 所以比较专业

注意 换锁是随便的 只要你有钥匙  开锁才是要请锁匠的 这个需要出示证件和登记


3}关于邮件退房，我理解用邮件的方式提出退房，也是有效的。那我用邮件的方式回复不同意退房，是否有效

你不回复 就是默认 这个在法律上有解释 对方的解约有可能生效

如果你的承租人没有正当的理由 或者你认为理由不充分 你应该可以

邮件回复告诉他 你不接受他的解约


4他在第一个月的使用费用，超过了房租的费用。
他说，有这一条，他就可以随时解约，是吗？

这个法律上没有条款规定 原则上不成立

如果不是，他该付多少的违约金？合同里没写违约

违约金的数额一般是不会超过押金的数额的

彩虹姐姐

《欧华导报》主编钱跃君有本《德国法律文集》，可以与报社联系买来看看。相关的这些内容都有涉及的。本人个人觉得，我们中国人还没有完全熟悉德国的法律与行为规范以前，少做动作为妙。如果凭我们在国内的思维去判别，去做出决定，导致麻烦的可能性比较大。

langenfeng

提个题外话，强烈要求酸黄瓜大侠教教大家怎么开各种锁具。

酸黄瓜

楼上说的对
钱老是我的偶像！！！

小小笑笑

谢谢！
我今天去知道怎么说了。
以解决问题为前提，多少损失一点钱，也算是交学费了。
关键是有很重要的事需要马上回国，时间耽误不起。
非常感谢！有了结果回来报告大家。

Interchina

补充一下

因为你的承租人欠钱不给 所以你就想让对方搬走 这个是人的正常反应 但是在法律上有时候行不通,
拖欠房租 是否构成法律意义上的 延迟 Verzug 具体要看你是否有追讨行为,
既看你是否写过警告信 追讨是构成延迟的要素,
如果你没有追讨 你的承租人 10年不给房租 也不构成延迟 法院当然也不会受理...
酸黄瓜 发表于 2009-5-23 22:05

不付租金的情况下，30天自动进入Verzug，警告信不是必须要写的

yanhaohao

有结果了吗？？？

小小笑笑

解决了，
昨天他们出去了，押金刨除费用，之后还给他们了。
损失一些，但免得麻烦了。

小小笑笑

多谢各位的帮顶和呐喊。

酸黄瓜

损失点钱无所谓
不出什么意外就好
让一步海阔天空
气度左右格局吗！！！！

看见你能和平解决 我很高兴！！！！

langenfeng

酸大侠，能教我们开锁么？

酸黄瓜

开锁就算了
正常学开锁 需要指纹在警察局备份
还有无犯罪证明
有的地方还需要有两个以上的同行锁匠推荐
恐怕你不符合条件