懂的人支支招：买房后租出去退税怎么算呀？

笨笨女孩子

纠结这个房子应该自己住还是租呢？我有点想自己住，但有觉得租出去可以退税，因为我拿的一级税卡。
我同事每月还银行380欧，退税能退回300欧。
那是不是我也可以这样呀？

另外一个问题是，听说在德国，如果是贷款买的房子租出去，因为有贷款，所以房租部分不用交税的？

yanyanqq

money_job 发表于 2012-9-2 22:00
买房出租，赚钱的不是通过房租，而是通过折旧，装修等产生的可以退税项目

1 欧洲目前的inflation大约2 ...

这个房子按５０年来算的折旧费是根据baujahr来算的吧？也就是说房龄超过５０年的就不能折旧算了。

pidi

johndoe 发表于 2012-9-14 13:28
notar的费用要40或50年abschreiben阿

我查了一下。我理解错了，你是对的。
NOTARKOSTEN要和KAUFPREIS一起加起来50年折旧，而不能进去当年抵扣

money_job

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 15:14
额。。。这个玩笑开得我一身汗。。。我哪能那么有钱呀。。。

谢谢分析了。和楼上的机器猫同学的结论是 ...

买房出租，赚钱的不是通过房租，而是通过折旧，装修等产生的可以退税项目

1 欧洲目前的inflation大约2%，存钱利息小于2%的，则都是个人资产直接损失
2 买房来出租，中间的makler 费用，公证等都可以放到Werbugkost中退税，特别是房子可以全家在40-50年全部折旧，这样每年都有一定的折旧比例，同时利息部分也可以退税。能买房出租的，也一般都有一份正当工作，就算年薪50K吧，则1即税卡每年交税至少20K。通过买房出租，制造不小的退税额度，根据Fianztest的文章，个人可以弄出几乎17K的退税额度。要知道，就算不买房，每年也一样要交税的，这笔钱一分少教不了。通过买房出租，可以让本来白白缴纳的税金变为有效的退税金额，来增值自己的资产，这有多好！

当然，建议在具体执行的时候，找个steuerberater，详细问问每步退税要领，要留下那些收据，账单才可以哦。

总之，我认识的德国人，有钱的，手里都有好几套房产，租出去来制造现金流，同时也可以有效退税

viviever

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 11:12
倒的确不是都是税的。只是给个大致数感觉了。TILGUNG不用担心，省下来的TILGUNG直接寄到中国，那里是8% ...

既然你认为国内存银行的利息是8%, 那么劝你不要在德国买房出租, 因为德国租房的Rendite很少会超过7%, 一般4-5%就算不错了.

假设你月供400欧里300欧是利息, 100欧是Tilgung, 房租Netto是400欧, 那么你的房租收入里还有100欧需要交税, 按你的47%税率来算, 需要交47欧. 那么, 你房租月供以及相关的税都算进去, 每个月负收入47欧.
还了一年的贷款以后, 月供还是400欧, 利息逐渐变少假设为250欧, 那么Tilgung为150欧, 房租收入里则还有150欧需要交税, 按47%算是70欧, 那么那个时候你每个月负收入70欧.
  

Benzin

贷款买房出租的话，以我现在了解的情况是：
1。房租收入作为einkommen要交einkommensteuer.
2。出租房的贷款每月按揭里面利息部分可以算作werbungskosten免税，tilgung部分不行。
3。出租房进行装修以及维修费用可以作为werbungskosten免税。
4。出租房因为管理方面，（比如交给管理公司）的开支也可以作为werbungskosten免税。
还有就等其他人补充了。

个人觉得你那个同事说的每月交银行380，然后退税能退回来300，这300是一年的退税额的话还可信，毕竟这380里面有tilgung，如果是每个月的话就很夸张了。因为按照这个比例，即使这380里面全是利息，没有tilgung，那你同事的年税率是78%，德国好像到目前还没有人收入高到要交78%税的。

lequnze

Benzin 发表于 2012-8-14 17:15
贷款买房出租的话，以我现在了解的情况是：
1。房租收入作为einkommen要交einkommensteuer.
2。出租房的贷 ...

请问，Tilgung的1%要不要交税阿？
买房出租，除了个人所得税，每年还需要交什么税吗？比如房产税？

快乐的园丁

2楼解释的很清楚了。你不可能一直利息比租金多。等到租金多的那天，还得交税呢

viviever

Benzin 发表于 2012-8-14 17:15
贷款买房出租的话，以我现在了解的情况是：
1。房租收入作为einkommen要交einkommensteuer.
2。出租房的贷 ...

这个说明很清楚. 有部分人不理解退税的意思, 退税其实是指你因为某些原因产生的支出的一部分可以免税, 来年算税的时候, 在家庭年总收入的基础上减去这可以免税的部分, 然后算税, 再相比那一整年已交税的额度, 多退少补.
如果只有收入没有什么支出, 那么就不太可能会有多少税可退.
出租房装修, 好像也只是人工费可以退税.

笨笨女孩子

Benzin 发表于 2012-8-14 17:15
贷款买房出租的话，以我现在了解的情况是：
1。房租收入作为einkommen要交einkommensteuer.
2。出租房的贷 ...

真的非常感谢您及时和详细认真的回复！
还想请问一下：
1，因为我现在正在办银行的事，那么我如果要租出去的话，就应该TILGUNG越小越好了？因为这样利息就高，退的就多？
2，我知道这个问题比较难。但是如果我月租六百（包括HAUSGELD　200），月供4百，那么请大致给我一个感觉，就是工资退税退回来的钱，除去房租的税钱，还剩多少一个月呢。我就想知道是几百呢，还是几十呢？我现在在德国交税大约占工资47%左右。再次感谢！

pattonoriental

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 09:25
真的非常感谢您及时和详细认真的回复！
还想请问一下：
1，因为我现在正在办银行的事，那么我如果要租出 ...

47%里面应该不都是税吧。
要是tilgung少了，还的时间就会变长，总的来看未必核算，得仔细算算

笨笨女孩子

pattonoriental 发表于 2012-8-15 10:28
47%里面应该不都是税吧。
要是tilgung少了，还的时间就会变长，总的来看未必核算，得仔细算算

倒的确不是都是税的。只是给个大致数感觉了。TILGUNG不用担心，省下来的TILGUNG直接寄到中国，那里是8%的利息。直接赚5个百分点。

pattonoriental

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 10:12
倒的确不是都是税的。只是给个大致数感觉了。TILGUNG不用担心，省下来的TILGUNG直接寄到中国，那里是8% ...

中国存欧元也有8%？

一只小羊

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 10:25
真的非常感谢您及时和详细认真的回复！
还想请问一下：
1，因为我现在正在办银行的事，那么我如果要租出 ...

你还是别买了，太没概念了

Benzin

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 10:25
真的非常感谢您及时和详细认真的回复！
还想请问一下：
1，因为我现在正在办银行的事，那么我如果要租出 ...

直接看你去年从finanzamt收到的Steuerbeschied上面的税率，然后你自己就可以估算出能退多少，不过要注意，因为房租是收入，会推高你税率，也就是说因为房租收入会使你原先的固定收入缴比现在多的税。网上找找splittabelle，看看由于房租收入大概使税率升高多少，这样就可以比较精确算能退多少了。不过依我看如果你冷租收400，月供400，如果没有tilgung，从现金投资回报率是0，(这里只算跟这个房子有关的钱，否则应该是负的，因为你原先的固定收入要多交税了）。如果有tilgung的话就是负的，不过过若干年这个房子是你的。但那是长线投资，因为买卖房子不光有手续费，赢利部分还要交投机税和个人收入所得税。所以想靠买方出租赚钱，只能是长线的，要想真的赢利还得什么都不能发生，比如租不出去，房客交不起房租，房屋要大修等等，所以想赚钱真不是那么容易的。

笨笨女孩子

viviever 发表于 2012-8-15 13:09
既然你认为国内存银行的利息是8%, 那么劝你不要在德国买房出租, 因为德国租房的Rendite很少会超过7%, 一般 ...

国内汇率的问题算我没说，因为说了就跑题了。我就知道不该说的。

谢谢你呀，回答得也满清楚的了。但你这么算没有算我那300欧的银行利息可以在工资税里退税退多少呀？

viviever

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 13:55
国内汇率的问题算我没说，因为说了就跑题了。我就知道不该说的。

谢谢你呀，回答得也满清楚的了。但你 ...

我已经算进去了啊. 本来你400欧的房租算收入全部要交税, 但因为你每月月供里有300欧是利息可以免税, 所以实际上只有100欧需要交税(税47欧). 由于你月供400欧房租400欧扯平, 所以每个月净收入是-40欧. 当然啦, 你的房子被你每个月tilgen了100欧

笨笨女孩子

Benzin 发表于 2012-8-15 13:50
直接看你去年从finanzamt收到的Steuerbeschied上面的税率，然后你自己就可以估算出能退多少，不过要注意 ...

谢谢您终于回答了，刚刚一直在盼呢。。。
不过我可能没有说清楚了。我买房不是投资赚钱的了。
房子我本来就是想买，有个固定资产。
但有了之后到底自己住好，还是租出去好，比较伤脑筋。
纠结就是由于不知道到底怎么算税。
所以数字真的真的麻烦您一下好吗？
我的Steuerbeschied早就不在了。但是我知道比如我的同事，他收入和我差不多，他的律师就是建议他用这个方式避税。因为说他已经是最高的税了。通过银行利息减税可以合理避税的。您那两个问题，我想我的税率就是47%了，而照我同事的说法，我也就是最高税了，不会再高了。那能不能麻烦您帮我估算一下呢？我如果租出去退税能退多少，除去房租的税又能剩多少呀？人笨笨所以问题比较傻，谢谢拉！

PS,怎么从去年的Steuerbeschied上面的税率，估算出退多少呀？

笨笨女孩子

viviever 发表于 2012-8-15 14:01
我已经算进去了啊. 本来你400欧的房租算收入全部要交税, 但因为你每月月供里有300欧是利息可以免税, 所 ...

阿阿阿。。。谢谢回答呀。。。那这么说我租房除去其实交的税还是不但退不回来，还要多交呀。。。那为什么我那个同事的律师建议他，当然他也这么做的，就是为了避税才买房呢？

leoluo

求问,哪个国内银行有8%利息,好像都只有3-4%....

笨笨女孩子

leoluo 发表于 2012-8-15 14:38
求问,哪个国内银行有8%利息,好像都只有3-4%....

http://114.xixik.com/lilv/
5年定期存款利率4.75%，　15年自己算, 别忘了利滚利

Benzin

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 14:06
谢谢您终于回答了，刚刚一直在盼呢。。。
不过我可能没有说清楚了。我买房不是投资赚钱的了。
房子我 ...

你确定你的税率是47%？按照2011年标准，年收入中应缴税额为624k的人才交40%的收入所得税，按照你的说法，年收入得百万了，应该不在乎这点小钱了。
呵呵，开个玩笑。你的47%应该是einkommensteuer, solidalitaetsbeitrag，rentenversicherung, krankenversicherung 等全加起来的。其中后3项是solzialversicherung，是有上限的，如果超过这个上限超过的部分就不用再缴了。2012年的上限是45900欧/年。如果你这已经超过上限了，这3项你的房租收入就不用交了，本来就不交，所以也没什么退的。
剩下的只有einkomensteuer了。而这个比较简单得算就是出租房开支（按揭中的利息，管理费用，维修费用等）作为werbungskosten可以降低你全部收入中的应缴税额和税率，但是房租收入又推高了应缴税额和税率，在这两个之间是一进一出的关系，自己算了，我不知道你的收入，没法替你算。

另外可以简单地告诉你，如果的确如你说的，400欧冷租，400按揭，没有其他意外开支，年底你必须给finanzamt补交钱。因为你的房租是到年底报税的时候才会计算，之前什么都没扣，所以只有补交钱的份了。

笨笨女孩子

额。。。这个玩笑开得我一身汗。。。我哪能那么有钱呀。。。

谢谢分析了。和楼上的机器猫同学的结论是一样的。那我就放心自己住好了，否则看起来的确是得不偿失。

再次感谢，为我‘前进的路上指明了方向’！

笨笨女孩子

Benzin 发表于 2012-8-15 15:06
你确定你的税率是47%？按照2011年标准，年收入中应缴税额为624k的人才交40%的收入所得税，按照你的说法， ...

额。。。这个玩笑开得我一身汗。。。我哪能那么有钱呀。。。

谢谢分析了。和楼上的机器猫同学的结论是一样的。那我就放心自己住好了，否则看起来的确是得不偿失。

再次感谢，为我‘前进的路上指明了方向’！

viviever

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 14:09
阿阿阿。。。谢谢回答呀。。。那这么说我租房除去其实交的税还是不但退不回来，还要多交呀。。。那为什么 ...

因为多年以后那个房子就是你的固定资产了啊. 而且, 如果钱存银行, 利息高到一定数量, 利息也要交税的. 而且, 如果买房出租, 而这个房子需要装修什么的, 装修费用里的人工费也是可以退税的.
退税是指你支出的一部分可以免税, 免税的意思不是免费, 而是你支出了100欧, 那么你毛收入里有100欧可以不交税, 按你举的税率的情况, 就是本来要为这100欧交47欧的税, 现在可以省47欧, 而不是说你支出了100欧, 退税可以退回100欧, 甚至退回超过100欧.

我举个例子, 怎样使退回来的税比房租还要多:
400欧银行月供支出(其中300欧利息)
6000欧一年出租房子装修费用支出(其中2400欧人工费, 平均到每个月是200欧, 这部分支出免税)
400欧netto房租月收入
那么需要交税部分是 400欧房租-300欧利息-200欧人工费=-100欧, 也就是说还有100欧每个月免税额可以摊到其它年收入里退税.
假设这个人除房子以外的brutto年收入是50000欧, 税率(保险啥杂7杂8都加一起)是47%, 那么他如果不买房每年需要纳税50000x47%=23500欧, 买房后因为上面说的每个月100欧多出来的免税额, 那么每年需要为那5万欧的收入纳税 (50000-100x12)x47%=22936欧. 其中23500-22936＝564欧就可以看作是通过买房装修出租来避税.
当然, 你每年的装修人工费越高, 能退税的额度越高, 但因此你投入到装修里的钱也越多. 你不能说, 完了亏了我投入的钱还是比退回来的税多, 因为你的钱投入到装修里了, 而装修使你的房子增值了.
再举个简单的例子: 在德国雇佣家政工人, 比如Putzfrau, 可以退税. 假设你一个月请四次Putzfrau打扫卫生, 每次两小时, 每小时10欧. 那么你每个月为此支出80欧. 这80欧你在来年报税的时候可以免税, 也就是说可以退回比如80x47%=37.6欧的税. 你不能说你亏了你消费了80欧而退回来的才37.6欧, 因为你享受了每个月8个小时的打扫卫生的服务.
我觉得你对于资产的理解很浅很简单, 你在算你的银行帐户因此每个月多了或少了多少钱. 想在银行帐户里拥有最多钱的人是不需要研究避税策略的, 避税策略一般都是把钱花出去. 因为避税政策你用5欧消费了10欧的服务,而这些服务给你带来了超过5欧的价值, 那么你就赚了. 这个价值是你身心得到了放松愉悦, 或者是你的房子更漂亮更值钱(日后因此可以赚15欧也不一定), 或者你的孩子受到了照顾教育. 对于国家来说, 这些策略的好处是增加了更多的工作岗位, 或者有更多的人可以因此租到合适的房子(社会稳定), 或者说增加了GDP. 所以说是双赢的. 但是你不要奢望你消费了5欧, 政府因此往你的帐户里转5欧或6欧钱作为退税, 政府又不是在印钞票玩.

我今天真闲打这么一大堆, 希望你看懂了. 如果还是看不懂, 那么你就做一个你ID那样的女孩子好了, 笨笨女孩子关心这些作什么? 避税只是锦上添花, 钱够用用得开心就好啦

笨笨女孩子

viviever 发表于 2012-8-15 15:23
因为多年以后那个房子就是你的固定资产了啊. 而且, 如果钱存银行, 利息高到一定数量, 利息也要交税的. 而 ...

呵呵，多谢多谢，讲得很清楚了。
还是中国人精明。我是被我老外同事误导了。
老外的确不管的，问他什么具体的都不知道，因为他说什么都是律师说的，算钱也是律师的事情。
现在我清楚了，我是不会花那钱去装修的。因为装修也差不多了。结论就是：我就自己住好了。
倒是谢谢告诉我原来请阿姨做清洁还可以退税的，我简直太后知后觉了！
再次感谢，打字辛苦了！

yylunar

viviever 发表于 2012-8-15 15:23
因为多年以后那个房子就是你的固定资产了啊. 而且, 如果钱存银行, 利息高到一定数量, 利息也要交税的. 而 ...

我今天也挺闲的。我觉得mm你好像少算了个由于收入不同带来的税率变化。

viviever

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 17:24
呵呵，多谢多谢，讲得很清楚了。
还是中国人精明。我是被我老外同事误导了。
老外的确不管的，问他什么 ...

哈哈, 太好了你看懂了. 个人也觉得, 在没有自住房的情况下, 如果不是因为地段什么的原因, 还是自己住合适. 而且, 作房东是很麻烦的事情啊, 如果有闲钱了投资一下倒罢了, 在自己还租房住的情况下, 我觉得没必要这么折腾, 又不是大钱.
想多退税还有其它一些小点子, 比如 上班之余进修一些看上去对工作有帮助的Weiterbildung, 学费便宜一些的那种, 如果公司能开一个证明你不能使用你在公司的办公室来学习/复习你的Weiterbildung, 那么你家里的Arbeitzimmer的房租(自住房好像还可以)是可以免税的.
对了, 你买的房子如果不是Neubau, 修修整整的人工费好像也可以报税哦, 比如安装厨房的人工费用.   

viviever

yylunar 发表于 2012-8-15 17:44
我今天也挺闲的。我觉得mm你好像少算了个由于收入不同带来的税率变化。

对, 我没有算, 就只是简单地按LZ提供的税率比划了一下, 而且平均上税47%在工薪阶层是不太可能的, 这个税率应该只是最上面一部分. 这些因素如果都考虑进去, 在把别人讲晕之前我自己肯定先晕了.

笨笨女孩子

viviever 发表于 2012-8-15 17:44
哈哈, 太好了你看懂了. 个人也觉得, 在没有自住房的情况下, 如果不是因为地段什么的原因, 还是自己住合适 ...

再次感谢这些tips!虽然大公司现在做不了这些手脚，但搞不好有朝一日能用上的！哦也！今天不再纠结了！可以呼呼去也！

fish123

viviever 发表于 2012-8-15 17:48
对, 我没有算, 就只是简单地按LZ提供的税率比划了一下, 而且平均上税47%在工薪阶层是不太可能的, 这个税率 ...

平均上税47%的只要持5级卡就是了呀？难道是指夫妻双方都缴税的情况下再平均？？？那就确实挺难

happy_ending

Benzin 发表于 2012-8-15 15:06
你确定你的税率是47%？按照2011年标准，年收入中应缴税额为624k的人才交40%的收入所得税，按照你的说法， ...

lz为自己租房的房租能不能算在werbungskosten里？

Benzin

happy_ending 发表于 2012-8-21 17:31
lz为自己租房的房租能不能算在werbungskosten里？

不能，否则所有人的房租都可以免税了。