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[其它] 德国房租上涨的真相

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  • TA的每日心情
    开心
    2016-10-12 20:50
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    [LV.1]初来乍到

    发表于 2020-7-23 15:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
    根据德国经济研究所发现,许多德国城市的租金在上涨,但收入也在上升。结果显示用于支付房租的比例多年几乎没有变化。其中的原因很多。德国租户协会批评了这项研究。



    过度解释房租上涨

    许多德国城市的房租都在上涨,其实家庭的收入也一样在上涨,两者大致持平。这是科隆经济研究所的一项研究结果。经济学家认为:住房实际上不是一个“社会问题”。对之的描述有极端之嫌。

    “2010年从新合同租金上涨的持续期开始,住房成本上涨不明显。应该说,平均住房成本负担不仅没有增加,反而是停滞不前。该研究的结论是,非正常就业或低收入情况是例外,这个群组的统计波动幅度较大,不应对此进行过度解释。



    但是很多正常收入的家庭的感觉全完全相反,金融危机后经济好转,平均收入是有增加。但是租金,特别是在中心地区的房租增长得更快。


    租金到底上涨了多少?

    科隆IW使用了社会经济专家组(SOEP)的数据,德国经济研究所(DIW)对私人家庭的定期调查以及Immobilienscout24的数据来展示租金价格的上涨情况。最后得出当前的房租价格。以柏林为例,从2010年到2018年仅增长了6%。斯图加特和慕尼黑,涨幅约为5%,法兰克福为3.2%,科隆仅为2.5%,当前合同中的现有租金涨幅更为缓慢。根据这些数据以及各个城市的收入发展情况,租金成本负担很少超过30%。几乎没有人需要将家庭收入的三分之一以上用于租金。当然这是指平均水平。只有收入最低的20%的人会占有收入的较高份额用于住房支出。但是收入较高的前20%人用于住房的收入份额非常低。



    科隆IW经济研究所承认,租金价格数据是一个经过调整的价格数据,是扣除了总体通货膨胀的数值。如果不扣除这些调整,房租的价格上涨非常可观。来自Immowelt门户的数据收集显示,柏林自2015年以来的房租增长了44%。这完全是另外一个数量级。该平台最新发布的统计数据显示,德国八大城市2020年上半年的租金相比前一年增长了5%。柏林和斯图加特分别增长6.6%。


    租户改变了自己的消费方式

    科隆经济研究所的研究对德国住房成本支出比例自2010年以来没有明显增加的原因。事实上,收入和房租之间没有什么关系。但是很多人面对上涨的租金改变了自己的行为。

    首先,能源服务提供商Techem的数据显示,搬入房租昂贵的人正在减少。如果房东提高租金,那么他们会搬入了没有那么昂贵的公寓,这样住房成本就和之前持平了。不过由于缺乏数据,IW的研究对该现象没有详细描述。

    其次,搬家的人通常会选择较小的公寓,因为他们没有负担和之前同样大的住宅面积:“2018年租房用户的人均居住面积为49.5平方米。但是,新签约的租房用户人均居住面积为45.6平方米。这个数据在一定程度上反证了单位面积的住房成本增加。同时,高收入者会搬入城市中心空出的高租金公寓中,而搬出者转向郊区等,这全部都是一个维持住房成本比率保持不变的过程。



    IW得出的结论是:“许多家庭已配合不断上涨的租金调整了自己的住房需求:他们缩减了居住面积,或在离市中心更远的地区选择了住宅。” 这不禁让人们再次回到鸡生蛋,还是蛋生鸡的老问题,到底是房租先上涨的,还是人们更早调整住宅策略?不管怎样,住房成本支出比例并没有发生很大变化。

    不过该研究发现很多大城市中心及其郊区的房租差距很大。例如中心城区房租涨价更加频繁,不同地段的房租差距明显等,但是研究并没有显示中心城区的住房成本支持比例更高。


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