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[买房建房] 德国人的房贷不断突破财务极限:助长德国房市的继续繁荣

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该用户从未签到

发表于 2020-8-21 11:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
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现在,德国购房者的平均房贷额接近30万欧元。许多人正在达到自身财务的极限;但是似乎德国人在不断突破这个极限,这当然助长了房地产市场的继续繁荣。另外,一群新的买家也在推动这一发展。

德国正处于本世纪的最严重的经济衰退中,但房地产价格继续上涨。7月份,欧洲房价指数在大流行期间又创下新纪录。金融服务提供商Dr. Klein现在正在揭开德国房地产热潮的神秘面纱:即使在危机中,德国人也不会放弃拥有自住房的梦想,并愿意背负更高的债务。平均而言,德国人买房必须负担29万1千欧元的债务,这是一个新纪录。相比一年前263000欧元,又增加了3万。而相比2016年,德国人买房的平均房贷还刚过20万欧元。具体如下图:



自2010年以来,德国房产价格已上涨近71%

德国人购房给自己背上了沉重的债务。如今,德国家庭的平均年收入为46000欧元,而购房后的债务是其家庭可支配收入的6.3倍。而同比四年前只有4倍。而在企业界,认为负债系数为3才是比较健康的。

贷款额增加的首要原因是房价上涨。根据金融经纪人Interhyp的计算,住宅物业每平方米的平均价格已从2010年的1950欧元上涨到现在的3330欧元,就是短短十年增加了近71%。

新冠危机也几乎无法阻止德国房价的飙升。仅在4月和5月,估值公司Sprengnetter的市场专家才观察到暂时的停滞状态,而现在,市场又开始迎头赶上了:“柏林,不来梅,德累斯顿,杜塞尔多夫,美因河畔法兰克福,汉堡,科隆,莱比锡,慕尼黑和斯图加特这十个城市的住宅物业价格再次上涨。”

Europace房屋价格指数也显示了类似的情况。仅在四月份出现0.9%的微弱跌幅。五月就开始恢复了。而6月的平均价格上涨了0.6%,7月更是增长了2%。

在先前的经济周期中,经济衰退期往往让房市受挫。如在金融危机期间,Europace房价指数在2008年至2009年底之间下跌了11%以上。但自2016年以来,德国房地产市场一直在蓬勃发展。原因之一是自那时开始,房贷利率一直处于历史低水平,这使得德国人更愿意负债了。

融资经纪人Interhyp也看到德国人债务增加的趋势。Interhyp最近在一项内部长期研究中发现,十年前,买家平均申请的房贷是房价的75%。但是,目前已经上升至79%。而在Dr. Klein的研究中,7月已经升至创纪录的85%。

Interhyp的融资专家说,就其本身而言,这个比例的提高并不是问题。毕竟,利率在同一时期已经下降了,从而使整个融资成本降低了。而且,低利率还让更高的还款额成为可能,贷款者有望比以前更快还清债务。

但是,低利率不能抵消房地产价格上涨的所有副作用。例如,如果价格上涨快于收入上涨,购房者必须增加用来还债的收入比例。
资本投资者越来越活跃
事实上,德国自住房的比例并没有提高,甚至略有下降。相反,据Interhyp称,一种新型的买方正在房市越来越活跃:他们就是资本投资者。根据研究,这可能是由于“低利率和缺乏其他投资可能”。购买公寓然后出租的投资者不会体现在德国自住房比例里面。

另外,购房辅助成本随房价上涨而增加。以前,2万欧元的积蓄就足以支付房地产转让税,公证费,经纪费和土地登记费等购房辅助成本,但现在通常至少必须有两倍。

此外,还有另外一个副作用,正常收入者很难负担得起:鉴于不明朗的经济形势下,银行在发放融资方面更加谨慎,而且往往要求借款人提高首付。所以,现在要100%全额贷款的申请人,很难申请到房贷。这意味着经济上较弱的家庭很少能买得起房。但这也是银行免受过度融资风险以及房地产泡沫的重要举措。

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发表于 2020-8-21 18:58 | 显示全部楼层
德国allcura淡斑霜国内现货3瓶包邮只要198元人民币!
本帖最后由 rose122333 于 2020-8-23 15:29 编辑

大家可能觉得眼下的困难会过去;
或者自己不受失业的困扰,该买就买。。。

还有就是房地产市场总是落后于经济繁荣和衰落期的。
经济增长,过一阵子房地产才增长;经济衰落,房地产增长变小,而后等经济衰落很长时间了,才开始衰落。。。


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