德国模式（３）：在住房方面有哪些值得中国学习？

袖底香

如果说困扰中国家庭已久的三座大山分别是住房、教育和医疗的话，德国模式的确有他成功并值得让中国学习的地方。我们昨天谈了德国的教育，今天就来谈谈德国的住房。

德国自住房人口比例非常低
放眼全球楼市，如果说曾经有一个国家曾经因为房价平稳拉满好感度的话，那就是德国。但是，事实上，德国是一个租户大国。德国住在自住房里面的人口比例一直维持在45%左右，已经停滞多年，柏林、汉堡等大城市的租户比例甚至近８成。德国是欧洲自住房比例最低的国家之一。而造成这种现状的主要原因是因为在德国，政府把住房作为福利的一部分，刻意淡化其作为经济支柱的地位。而租户的利益能得到很好的保障。

德国模式：“房住不炒”
纵观国际房地产市场发展情况，主要存在以下几种典型模式：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；这种模式最大受益者是投资房地产的金融资本。第二种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”；这种模式最大受益者是房地产开发商。而第三种就是政府主导+市场同步进行的“德国模式”，最为典型特点是政府的有为干预，房子可以交给市场个人或企业开发建造，但是房价、地价、租价却由政府严格管理，并且采取严酷制度对违规者采取重罚。

德国政府强调房地产市场的社会福利性质。在二战后，尤其是1950年代开始，德国政府支持房企大量建设公共住房，解决了当时战后房屋短缺的问题。此类住房建成后，以出租为主，而且优先低收入家庭。

由于监管政策，房产投机被严格抑制（德国房产如果在持有十年内转售，就要交高额的投机税，自住房有例外），这就决定了德国房价不可炒得太高。事实上，在本轮房价大幅上涨的十几年前（2012年是个重要的分水岭），德国房价已经有几十年都不涨了。而最近十几年，虽然德国房价也在大幅上涨，但是根据研究，相比德国人的收入涨幅和扣除通胀指数，事实上现在德国人的买房负担和十几年前相比并没有增加。一句话，德国绝对是“房住不炒”。

德国关于租房的行政调控手段是非常有效的

德国不仅打击炒房，而且鼓励租房，特别是对租金上涨有限制措施，如所有人口超过 5万的城市都必须制定相应的租金指数，而新租户支付的租金不能高于当地基准租金的10%，老合同每年的租金涨幅管理更加严格，都有相应的法律监管。而且，房东不能随意驱赶房客，即使是房东收回自住都有严格的法律规定，在这种情况下还要支付租客搬家费。甚至租房合同还能继承，租客能把便宜的合同一代代传下去。例如目前你如果去柏林租房，已经相当贵了，但是还有很多人还住在每月房租只要两三百欧的公寓里，因为他们都遵循老合同，这些合同的租金通常远远低于市场价。

另外，德国政府还投资了大量的经济适用房用来出租，这些房子的设施相当不错，租金低于市场租金标准，这些房产对于家庭收入有一定的标准，只有符合标准的家庭才有资格入住，避免富裕家庭滥用国家福利。

而且，低收入家庭除了能享受经济适用房的优先入住权，还能直接申请房贴。很多享受社会救济金的家庭，不仅能免房租，连电费，网费都享受补贴，真正做到民众人人有房可住。



德国模式成功之处在于，在住房这样公共性事件上，政府采取了积极有为的干预和管理。使得德国民众的住房和租房问题被限定在理性的状态内，让那些试图在房地产投机上获得暴利的人没有存在土壤与空间。所以，即使最近十几年，德国的房价和房租也不断上涨，但是相比其他发达国家来说，房地产市场还是相当稳定的。


但是这种模式的问题也很大。

首先，影响德国家庭的财富积累。因为大部分德国人没有自有资产，住房拥有率较低，租房比例较高，导致德国家庭拥有的财富并不高。一旦碰到经济下行或者萧条，人们的抗风险能力很差。


其次，虽然德国房产最近十几年的涨幅很高，但是只有极少数有房人士才能拥有资产升值的机会！据报道：德国5%的人拥有了全国50%的房产！从而导致贫富差距扩大。特别在现在各国央行大放水，高通胀的背景下，富人会越来越富，穷人会越来越穷。


再次，买房对于德国年轻人的确不是刚需，但事实并不是他们不想买，而是实在凑不够首付！
德国年轻人拥有自住房的比例事实上是越来越低的：在25至34岁的人群中，2017年只有12％的年轻人有自住房；而在35至44岁的人群中，拥有自住房的比例为38％，相比2010年的数据，减少了5个百分点。而今天，年轻人有自住房的人口比例应该更少。但是根据调查，40岁以下的德国人，三分之二都梦想拥有自己的房子，而房价上涨使德国年轻家庭难以筹措首付。通常，在德国购房至少应该能够筹集房价的10％当首付和购房附加费用（一般为房价的12％）。即使在房价相当适中的城市，40万欧的房租，也必须存够88000欧元。但是据统计，25岁至34岁的德国人很少有人有超过2万欧元的存款。当然，德国其实也出台了一些利好政策推动大家买房：0首付、超低利率，给德国有孩家庭提供购房补贴等，这些都是德国作出的努力。



德国模式不太适合中国文化

德国的住房模式有其自身的优异之处：以保障居民安居乐业为首要任务，“不患寡而患不均”。但是其实上，住房问题在德国也是一个难题，特别是随着最近十几年德国房价和房租的上涨，问题还越来越尖锐。至少在目前，德国模式是不太适合中国文化的。因为在国内，不管价格多高，想要结婚生子，买一套房子还是刚需的。也许中国先要学习的是“房住不炒”这个概念，中国已经在做这方面的努力，例如防止以学区房等名义炒作房价就是最近的一大举措，但是效果如何还要观后效。

总的来说，虽然中国现在已经鼓励年轻人生四胎了，但是连住房这个基本民生问题都无法解决的话，年轻人如何有勇气生孩子？

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