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[原创独家新闻] 德国模式(3):在住房方面有哪些值得中国学习?

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发表于 2021-8-20 13:51 | 显示全部楼层 |阅读模式


如果说困扰中国家庭已久的三座大山分别是住房、教育和医疗的话,德国模式的确有他成功并值得让中国学习的地方。我们昨天谈了德国的教育,今天就来谈谈德国的住房。

德国自住房人口比例非常低
放眼全球楼市,如果说曾经有一个国家曾经因为房价平稳拉满好感度的话,那就是德国。但是,事实上,德国是一个租户大国。德国住在自住房里面的人口比例一直维持在45%左右,已经停滞多年,柏林、汉堡等大城市的租户比例甚至近8成。德国是欧洲自住房比例最低的国家之一。而造成这种现状的主要原因是因为在德国,政府把住房作为福利的一部分,刻意淡化其作为经济支柱的地位。而租户的利益能得到很好的保障。

德国模式:“房住不炒”
纵观国际房地产市场发展情况,主要存在以下几种典型模式:一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”;这种模式最大受益者是投资房地产的金融资本。第二种是从融资、买地、建造,到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”;这种模式最大受益者是房地产开发商。而第三种就是政府主导+市场同步进行的“德国模式”,最为典型特点是政府的有为干预,房子可以交给市场个人或企业开发建造,但是房价、地价、租价却由政府严格管理,并且采取严酷制度对违规者采取重罚。

德国政府强调房地产市场的社会福利性质。在二战后,尤其是1950年代开始,德国政府支持房企大量建设公共住房,解决了当时战后房屋短缺的问题。此类住房建成后,以出租为主,而且优先低收入家庭。

由于监管政策,房产投机被严格抑制(德国房产如果在持有十年内转售,就要交高额的投机税,自住房有例外),这就决定了德国房价不可炒得太高。事实上,在本轮房价大幅上涨的十几年前(2012年是个重要的分水岭),德国房价已经有几十年都不涨了。而最近十几年,虽然德国房价也在大幅上涨,但是根据研究,相比德国人的收入涨幅和扣除通胀指数,事实上现在德国人的买房负担和十几年前相比并没有增加。一句话,德国绝对是“房住不炒”。

德国关于租房的行政调控手段是非常有效的

德国不仅打击炒房,而且鼓励租房,特别是对租金上涨有限制措施,如所有人口超过 5万的城市都必须制定相应的租金指数,而新租户支付的租金不能高于当地基准租金的10%,老合同每年的租金涨幅管理更加严格,都有相应的法律监管。而且,房东不能随意驱赶房客,即使是房东收回自住都有严格的法律规定,在这种情况下还要支付租客搬家费。甚至租房合同还能继承,租客能把便宜的合同一代代传下去。例如目前你如果去柏林租房,已经相当贵了,但是还有很多人还住在每月房租只要两三百欧的公寓里,因为他们都遵循老合同,这些合同的租金通常远远低于市场价。

另外,德国政府还投资了大量的经济适用房用来出租,这些房子的设施相当不错,租金低于市场租金标准,这些房产对于家庭收入有一定的标准,只有符合标准的家庭才有资格入住,避免富裕家庭滥用国家福利。

而且,低收入家庭除了能享受经济适用房的优先入住权,还能直接申请房贴。很多享受社会救济金的家庭,不仅能免房租,连电费,网费都享受补贴,真正做到民众人人有房可住。



德国模式成功之处在于,在住房这样公共性事件上,政府采取了积极有为的干预和管理。使得德国民众的住房和租房问题被限定在理性的状态内,让那些试图在房地产投机上获得暴利的人没有存在土壤与空间。所以,即使最近十几年,德国的房价和房租也不断上涨,但是相比其他发达国家来说,房地产市场还是相当稳定的。


但是这种模式的问题也很大。

首先,影响德国家庭的财富积累。因为大部分德国人没有自有资产,住房拥有率较低,租房比例较高,导致德国家庭拥有的财富并不高。一旦碰到经济下行或者萧条,人们的抗风险能力很差。


其次,虽然德国房产最近十几年的涨幅很高,但是只有极少数有房人士才能拥有资产升值的机会!据报道:德国5%的人拥有了全国50%的房产!从而导致贫富差距扩大。特别在现在各国央行大放水,高通胀的背景下,富人会越来越富,穷人会越来越穷。


再次,买房对于德国年轻人的确不是刚需,但事实并不是他们不想买,而是实在凑不够首付!
德国年轻人拥有自住房的比例事实上是越来越低的:在25至34岁的人群中,2017年只有12%的年轻人有自住房;而在35至44岁的人群中,拥有自住房的比例为38%,相比2010年的数据,减少了5个百分点。而今天,年轻人有自住房的人口比例应该更少。但是根据调查,40岁以下的德国人,三分之二都梦想拥有自己的房子,而房价上涨使德国年轻家庭难以筹措首付。通常,在德国购房至少应该能够筹集房价的10%当首付和购房附加费用(一般为房价的12%)。即使在房价相当适中的城市,40万欧的房租,也必须存够88000欧元。但是据统计,25岁至34岁的德国人很少有人有超过2万欧元的存款。当然,德国其实也出台了一些利好政策推动大家买房:0首付、超低利率,给德国有孩家庭提供购房补贴等,这些都是德国作出的努力。



德国模式不太适合中国文化

德国的住房模式有其自身的优异之处:以保障居民安居乐业为首要任务,“不患寡而患不均”。但是其实上,住房问题在德国也是一个难题,特别是随着最近十几年德国房价和房租的上涨,问题还越来越尖锐。至少在目前,德国模式是不太适合中国文化的。因为在国内,不管价格多高,想要结婚生子,买一套房子还是刚需的。也许中国先要学习的是“房住不炒”这个概念,中国已经在做这方面的努力,例如防止以学区房等名义炒作房价就是最近的一大举措,但是效果如何还要观后效。

总的来说,虽然中国现在已经鼓励年轻人生四胎了,但是连住房这个基本民生问题都无法解决的话,年轻人如何有勇气生孩子?

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