波恩市中心均价7000+的公寓房期房值得买吗

great · 发表于 2021-9-10 09:46

握紧阳光发表于 2021-9-10 08:24
兄弟，租金只是量化，租售比才是干货啊。人家40W买的2000欧租出去，笑嘻嘻的。你80W买的2000欧租出去，不 ...

租售比只是反映了短时间现金流，没有计入长期增值。
按照慕尼黑的Mietspiegel, 20欧一平是中等地段水平， 2000欧的月租金就是对应近100平的房子，这种房子状态再烂挂牌市价不会低于1m, 也是被笑着秒抢。

握紧阳光 · 发表于 2021-9-10 13:44

great 发表于 2021-9-10 09:46
租售比只是反映了短时间现金流，没有计入长期增值。
按照慕尼黑的Mietspiegel, 20欧一平是中等地段水平， ...

计算长期增值的话，按照目前的房价行情，慕尼黑的增幅空间和有大学有企业的二三线城市相比，不知道谁的空间更大。而且，高租售比和高增值空间并不是二者只能取其一，为什么不能两者都占呢？

1m的房子租2000欧，租售比2,24%，自己每个月需要倒贴现金流，如果房价上涨缓慢，一般人的压力是不小的。如果可以20万欧买一套出租1000欧，另外趁着房市热的东风每年上涨10%，这岂不是更好？

great · 发表于 2021-9-10 13:54

握紧阳光发表于 2021-9-10 13:44
计算长期增值的话，按照目前的房价行情，慕尼黑的增幅空间和有大学有企业的二三线城市相比，不知道谁的空 ...

只能说资本不是傻子，想必投资单体公寓都是1m门槛起跳的应该算过账

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-9-10 18:35

great 发表于 2021-9-10 12:54
只能说资本不是傻子，想必投资单体公寓都是1m门槛起跳的应该算过账

财富的秘诀一个是印钞机，一个是节税阀。企业和个人在节税方面的空间是天差地别的。

企业的很多不定产投资，都有对冲盈利税的影响在背后，再加上商品本身的未来升值能力，所以哪怕交易本身是明显溢价和亏损的，总体依然可以有较大盈利预期，这个和个人是没法比的。

amaranllisq · 发表于 2021-9-10 19:00

握紧阳光发表于 2021-9-10 13:44
计算长期增值的话，按照目前的房价行情，慕尼黑的增幅空间和有大学有企业的二三线城市相比，不知道谁的空 ...

西德较成熟城市的房子，现在买的话很少能买到租售比过３％的。东德或者是欠发达地区的房价还没起来，但是考虑到人口结构就业机会等等，投资价值的可持续性不好说。我主要是想兼顾自住和投资，所以没有考虑自己不会去居住的地方。

Hoard · 发表于 2021-9-11 12:35

握紧阳光发表于 2021-9-8 14:42
波恩和慕尼黑还是有差别的，即便是慕尼黑，不管是新盖还是二手，比较合适的是50-60平的，或者干脆20几平 ...

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那你觉得慕尼黑的房价到顶点会是多少？

蟹肉 · 发表于 2021-9-11 14:19

感觉交通不如柏林

另外西德的治安不如东德

great · 发表于 2021-9-13 10:45

本帖最后由 great 于 2021-9-13 10:46 编辑

乐水鸣佩环发表于 2021-9-10 18:35
财富的秘诀一个是印钞机，一个是节税阀。企业和个人在节税方面的空间是天差地别的。

企业的很多不定产 ...

是的，不过你说的是机构投资，本身跟私人散户接触的就不一样，机构投资慕尼黑的房产都是整幢起投，里面都是100多户起的。
这里讨论的是散户，跟股票一级二级市场买卖一个道理，考虑的不是企业的节税

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-9-19 09:57

great 发表于 2021-9-13 09:45
是的，不过你说的是机构投资，本身跟私人散户接触的就不一样，机构投资慕尼黑的房产都是整幢起投，里面都 ...

企业机构都加速入局把大头吃光了，留下给散户的还有便宜货么？光靠散户，炒不高股市，也炒不高房市。

great · 发表于 2021-9-19 16:49

乐水鸣佩环发表于 2021-9-19 09:57
企业机构都加速入局把大头吃光了，留下给散户的还有便宜货么？光靠散户，炒不高股市，也炒不高房市。 ...

看供求关系，跟天朝房地产一个道理，除了最近房地产由恒大领崩，过去炒作的大部队都是散户

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