公寓、超市还是仓库？这是你在德国参与房地产投资的方式

袖底香

由于通货膨胀急剧上升，越来越多的储户和投资者开始投资房地产。无论是投资股票、基金还是直接投资, 投资者做的一切都是为了保护财富免受通货膨胀的影响。但并非所有类型的建筑物都适合投资。

行业协会 BVI 报道，大量资金流入德国房地产，除了直接流入公寓和房屋，还流入和房地产相关的股票和基金：2021 年前 9 个月，投资者仅在开放式房地产基金上就投资了 56 亿欧元。所以投资工具投资德国房产的总规模增至 1240 亿欧元，到 今年12 月底，应该还会进一步增长。

如储蓄银行子公司 Deka Immobilien ，去年全年销售额累计增长 45亿欧元，总额增加到 470 亿欧元。今年前四个星期，又增加了 6 亿欧元。

房产可以很好地对冲通胀和提供丰厚的养老金：这仍然是许多德国投资者的想法。但庞大的投资金额不能掩盖这样一个事实，即并非每一欧元的投资都有利可图。例如，很多投资基金投资于购物中心等物业，存在着永久性的危机，而另一方面，如果投资超市物业，却在蓬勃发展。因此，值得投资者仔细研究各个行业。

当然，这么多钱流向房市和房产基金似乎是合乎逻辑的。因为德国通货膨胀率仍然很高，接近 5%，而欧元区的利率却很低。因此，影响“房地产市场的关键因素仍然是积极的。”但是，实际能够实现的回报也越来越重要。

公寓
根据房地产行业协会 ZIA 的春季报告，在德国七个最大的城市中，经过房价已经很高，但 2021 年公寓的价格依然再次上涨了 10% 至 15%。报告称：“新的上涨幅度和昂贵的购买价格水平相当可怕。” 该协会从未对价格高估发出如此明确的警告。

对于大型房地产公司而言，进一步的收购变得越来越昂贵。与此同时，租金收入不再以投资者希望的速度增长。这也反映在房企的股价上。例如，拥有 415000 套公寓的欧洲最大房东 Vonovia 在过去 12 个月中，股价增长速度落后于Dax平均增长速度约 20 个百分点。总而言之，自 2021 年 8 月以来，Vonovia 的股价已下跌 11.5%，而主要在北威州拥有 145000 套公寓的公司 LEG Immobilien 的股价已下跌 15.6%。

未来几年，对建筑物能效等级的要求将会提高，而建筑成本也会显著提高。因此，住宅房地产的通胀保护变得越来越成问题。例如，任何投资德国商业银行 房产基金的人，在减去通货膨胀率后，收益都处于亏损状态。

零售物业

零售物业仍然是许多热门基金投资组合的一部分。所谓的周转租金通常是那里衡量的标准：除了每月的基本租金外，但是，“零售业面临来自在线供应商日益激烈的竞争压力，因此，零售物业租金收入不太容易上涨。”

大流行进一步降低了这部分物业的前景。特别是购物中心：拥有21家购物中心的运营商Deutsche Euroshop自2017年2月初上市以来，到今年1月底股价下降了56%。在欧洲和美国拥有 90 家购物中心的 Unibail-Rodamco-Westfield ，股价在此期间甚至下跌了 65% 以上。

另一方面，Hamborner 却在截至今年 1 月的十二个月内上涨了 7.1%。原因：他们投资的物业主要是建材商店和超市，在封锁期间没有关闭。另一方面，食品和日环连锁店正在为他们的商店寻找好位置。

办公和后勤物业

汉堡写字楼投资组合持有人 Alstria Office 的股票在 12 个月内上涨了 35% 以上。其中背景是加拿大金融投资者34亿投资额的进入。因此，国际投资者显然看到了德国写字楼的巨大发展潜力。到目前为止，德国员工将永久居家办公的期望尚未实现。“事实上，恰恰相反！”

Alstria 的股价已经上涨很多，但办公室还有其他投资机会。根据评级机构Scope的评估，写字楼占比最高的房地产基金是Leading Cities Invest。去年，办公楼投资占据他们投资组合的81.6% 。而DekaImmobilien Global 则以 72.8% 的办公楼份额位居第二。

房地产投资者新的投资热点是仓库物业，但投资者的选择有限。Prologis 是欧洲、亚洲、北美和南美仓库的所有者和运营商，从 2021 年 2 月上旬到 1 月下旬，该公司股价上涨了 50%。

通胀无处不在，你存在银行的钱一天天在贬值。所以一定要做好理财投资计划，例如开一个投资账户，买卖基金，也能让你财富不至于缩水。所以，第一件事，赶快去开个投资账户：

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