德国房地产市场官方数据显示房价依然还要上涨

袖底香

官方正式数据表明：在新冠疫情的第二年，德国房价依然显著上涨。分析师和经济学家一致认为：房价依然只会朝着一个方向发展，那就是越来越贵！特别是这些地方现在值得购买。

近年来，德国房价不断上涨，即使是在疫情中。根据邮政银行目前对德国可用的房地产市场数据的研究，与 2020 年相比，德国房价平均上涨了 14.2%，剔除通货膨胀的影响，2020 年房价增幅为 9.6%，而前一年为 9.3%。

根据评估，在所有 294 个农村地区和 107 个城市地区中，98% 的现有公寓都增值了。大都市周边地区的房价涨幅超过大都市本身。

原因是房地产市场的持续低利率，房需的增长和供应的停滞。另外，对加息和通胀上升的担忧也促使买家抓紧购房！新冠大流行更加增强了德国家庭对自己家园的渴望。这同时也解释了大都市周边地区房价大幅上涨的原因。

然而，波鸿 EBZ 商学院房地产经济学教授 Günter Vornholz 认为这并不是德国房价增长的终点：“根据德国央行的数据，德国房地产价格在前几年显著上涨了 10% 以上。这只是正常疯狂的延续。”而德国房地产融资利率仅在 2021 年 9 月开始有所上涨：“仍有足够多的人，足够多的钱来购买有吸引力的房地产。投资者显然不在乎房产投资回报率会下降的可能性。”

此外，“土地价格不断上涨，建筑成本创纪录的增长，房产需求不断增加，材料和工匠严重短缺。这一切都表明德国房产只会向一个方向发展：越来越贵。



预计对房地产市场的持续高需求
经纪公司 Von Poll Immobilien 的执行合伙人 Daniel Ritter 表示，德国房地产市场仍然会有很高的需求，因为房地产投资一直被证明是抗通胀的。

汉堡房地产金融家  Udo Zimmermann也认同：“利率上升并不一定意味着房价下降：需求仍然很高，几乎所有地方的房需都超过了供应量。随着融资和房地产价格的上涨，在理想地点为梦想中的房子融资可能也会变得更加困难。”所以，任何梦想拥有自己的房子并负担得起房贷的人都不应该寄希望会有更好的购房时机，因为现在就是最好的时机：“即使出于纯粹理性的角度，拥有自己的房产仍然是可取的：不仅可以防止租金上涨，还可以防止老年贫困。”

Interhyp Group 的首席执行官 Jörg Utecht 表示，至少到目前为止，德国房价上涨并未导致融资风险的增加。但是筹集首付成了很多潜在买家的大问题：没有家人的帮助或高额储蓄，几乎不可能购买房产。

根据《postbank Wohnatlas 2022》，德国最贵的地方仍然是慕尼黑：现有公寓中每平方米均价 9732 欧元。一年之内，每平方米均价 就涨了1119 欧元。

第二昂贵的城市是美因河畔法兰克福，平均每平方米应支付 6586 欧元。而汉堡以每平方米6489欧元排名第三，领先于柏林的5528欧元。

房价涨幅领跑者杜塞尔多夫
从房价涨幅看，大城市中杜塞尔多夫涨幅最高，为 15.3%。汉堡排名第二： 13.4%。在美因河畔法兰克福，这一比例为 5.8%。而在科隆，尽管房价在一年内大幅上涨了 11.8%，但那里每平方米均价仅为慕尼黑的一半。

就农村地区而且，德国最昂贵的仍然是北弗里斯兰地区，其中包括受欢迎的叙尔特岛、弗尔岛和阿姆鲁姆岛：去年，现有公寓每平方米均价为 7977 欧元，比 2020 年增长了 14.3%。
其他房价高的农村地区集中在南部。特别是适合通勤慕尼黑的地区和阿尔卑斯山脚下的度假区：如Miesbach地区，房价上涨 14.9%。在Starnberg 区，增长放缓至 6.2%。

在房价最高的十个德国农村地区中，只有三个地区现有公寓的均价仍低于 6000 欧元，但有四个已经超过 7000 欧元大关。

大都市通勤带的价格大幅上涨
房价涨幅最为强劲的是大都市郊区适合通勤地区。特别是柏林周边：首都市内公寓价格在一年内上涨了 8.1%，但在Oder-Spree区，房价上涨了 45.2%。在波茨坦，房价上涨了 27.3%。在 Dahme-Spreewald 区，房价上涨 26%，而在 Märkisch-Oderland，这一数字为 23.7%。但每平方米均价仍然存在明显的差异：在柏林，每平方米单价为 5528 欧元，而在Oder-Spree区还只要 3490 欧元。

“已经持续两年的居家办公趋势让很多人想到从大城市搬到周边地区。尽管房价大幅上涨，但普通收入者更有可能在周边买得起带书房和花园的房子。”注意，现在波茨坦几乎和柏林一样贵，慕尼黑或斯图加特与其周边地区之间的价格差异也正在明显缩小。”

所有主要城市的公寓都升值了
七大城市的房价已经涨到了相当高的水平，所以其他城市正在成为焦点，如波茨坦、弗莱堡和海德堡现在已经位列德国房价最贵的十个城市之列：这三个城市的每平方米均价都高于 5000 欧元。

总体而言，所有人口超过 10万居民的主要城市，现有公寓都增值：平均价格涨幅约为 12%。“德国东部和中部的廉价城市有明显的追赶效应。”

但有些城市的房价仍然便宜。如下萨克森州Salzgitter， 2021 年房价与慕尼黑相比，仅为六分之一左右（每平方米 1666 欧元）。萨克森州的开姆尼茨也很便宜，每平方米均价约为 1672 欧元。萨-安州首府马格德堡，每平方米均价约为为 1984 欧元。

潜在买家值得购房的地方
对于那些有兴趣购买的人来说，所谓的中等城镇也值得一看。特别是那些离大城市距离短、内城整洁、基础设施良好且环境良好的城市。 如在拥有 2万 至 10万名居民且价格涨幅特别​​高的城市中，有四个位于巴伐利亚：Hof, Amberg, Kempten (Allgäu) 和 Passau

2021 年，到巴伐利亚大学城 Hof an der Saale 仍然可以找得到负担得起房产：平均每平方米 1884 欧元，而在阿尔高的 Kempten，每平方米均价约近 4000 欧元。魏玛（图林根）、埃姆登Emden（下萨克森）和Frankenthal（莱茵兰-普法尔茨）的房价也大幅上涨。但和其他大城市的房价相比，这里依然是白菜价。

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