房产定价新格局：地段不是唯一，能源指标赫然登场

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房地产价格上涨仍在继续。但许多业主和买家忽略了他们面临高昂装修成本的事实。经济学家警告说，供暖、隔热或太阳能屋顶等参数正在成为价格因素。新的法律法规也在加速这一发展。

很多人还是认为投资房地产是一种防危机措施。定期调查显示，有房一族面对通货膨胀或贬值的安全感更多一点。但随着建筑行业的能源转型，这种安全感应该很快就会被打破。房屋的能源特性发挥着越来越大的作用。保暖不足、供暖系统过时或缺乏太阳能模块可能很快将成为决定性的价格因素，并显著影响房价。

经济学家Reiner Braun在他的房地产“泡沫指数”中首次确立了高能源价格、过时供暖系统和房屋价值之间的明确联系，他的这项每季度计算一次的指数在业内具有较大影响力。柏林市场研究公司 Empirica 的董事会写道，大多数购房者都知道，利率上升会给房价带来压力。尤其是在价格普遍较高的阶段，“能源成本也会在中期内降低房地产价值”。



房屋所有权价格在第一季度再次上涨，部分还是显著上涨。鉴于房贷利率上升，专家们认为价格进一步上涨的不确定性越来越大。而在 5 月份，私人家庭的天然气价格可能会超过每千瓦时 14欧分。根据联邦能源和水资源管理协会的数据，2021 年的平均值为 7.06 欧分。抵押贷款利率也在上升，从1月份十年期贷款的平均 1% 上升到今天的 2.3%。

Reiner Braun 现在预计：“最迟在法律规定翻新义务时，面临翻新的二手房产的价格将会降低。”联邦政府联盟协议也在为现有建筑物制定此类法规。之前的计划是，那些进行大规模翻修的人如果希望获得政府资助，则必须按照KfW 能源标准70来打造。在接下来的几周内，应该会有与新的气候保护方案相关的更多细节和法规。欧盟希望规定最低能源值。 F、G 和 H 类很快将不复存在。

经济学家Braun预计，随着能源成本的上升，租户也将会没有支付意愿。这将会在与新租户签署的合同才会变得明显，因为只有这样才能在扣除所有供暖和运营成本后重新协商基本租金。中期来看，保暖性能不足的建筑物的房东可能面临窘境，他总结，“供暖越贵的公寓租金就会越低。”



此外，建筑物排放的二氧化碳越多，国家要求的罚款就越高。今年，每吨二氧化碳的征税已升至30欧元，明年将达到35欧元，从 2025年起将达到55 欧元。 从这个角度来看，不断上涨的能源价格肯定会为房主提供翻新的动力。

地段不再是驱动房价的唯一指标

一直房屋三大关键价格特征“地段、地段、地段”的老法则或将不再。不过，科隆经济研究所 (IW) 的金融和房地产专家Michael Voigtländer说，地段的确正在失去其重要性。 然而地段仍然很重要。Voigtländer说，“但一段时间以来，我们一直在观察中心位置的价格溢价正在下降。”能源成本现在是最重要的。他说，就这些地点的租金发展而言，“能源消耗非常低的房屋比没有翻新的房产更容易增加租金，因为能源价格最终会吸噬租户的支付能力。”

然而，房地产热潮似乎仍未中断。德国 Pfandbrief 银行协会 (vdp) 测算，今年第一季度住宅房地产价格比上一年上涨了10.7%。专家指出：“大流行似乎再次导致这一细分市场的额外需求，而供应仍然很低。”自 2021 年第一季度以来，自住住宅物业的价格甚至上涨了 12.5%。



良好的经济发展是其中一个原因，而在此之前的利率一直很低。现在低利率不再是价格驱动因素，同时乌克兰战争增加了不确定的经济形势。因此，Voigtländer预计“今年将出现横向波动”。

房价偏离了经济现实

Reiner Braun的看法并不那么保守。他明确感受到“对通货膨胀的恐惧”，很多买家对高昂的成交价格毫不犹豫。而实际上目前的房价已经达到了临界点。400多个地区中有319个地区的房价相对于可以可实现的租金来说太高了。而在 344 个地区，购买价格“超过收入”，而三年前只有260个地区出现这种情况。

未来，房产的能源参数可能会在衡量高估方面发挥更大的作用。购房时，除了关注单位平方米的价格，房屋的能源证书上的内容也越来越重要。在 Empirica 分析的同时，经纪公司 McMakler 发布了北威州住宅房地产的价格统计数据，并辅以选区房屋的能源状况。北威州的很多选区，几乎一半的建筑物属于较低能源级别。这些房子将在未来几年面临翻新工程。



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