房屋能效使老房价格受到严重挤压

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一直以来决定房产价值的主要是地段。 但新数据显示，近几个月并非所有房产的价格出现了同等下跌，能源效率已经变得越来越重要。 只有部分建筑类别和地区的表现特别好。


地段，地段，能耗

以往一谈到什么对房价会产生最大影响，人们都会不约而同地回答：“地段、地段、地段”。 现在情况不同了。人们现在的回答更有可能是：“地段，地段，能源证书”。 有证据表明，房屋的能量特性开始发挥着关键作用。

德国科隆经济研究所 (IW) 最近创建了一个新的内部住宅房地产价格指数。 能源效率等级也被考虑在内。 房地产在过去两年的总体价格下滑期间，能源等级 A+ 和 A 的住宅建筑的价格表现出惊人的强劲，而所有其他等级的的价格下滑了近一倍。自2022 年第一季度以来，效率等级D 至H的房产价值损失了约10%。 A级房屋仅下跌5.2%，而“A+”级房屋仅下跌1%左右。



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可以看出，购房者变得挑剔，他们在出价中考虑了未来可能的装修成本。 IW 房地产市场专家 Pekka Sagner 和 Michael Voigtländer 指出，“值得注意的是，D 级至 H 级之间的价格下跌没有差异。”换句话说：对于能源效率在D到H的房子，要花费在新窗户、新隔热材料和新供暖系统上的资金差不了多少。

由于技术和材料成本高昂，能效高的新建筑多年来改进空间小，一直也非常昂贵。相比之下，“能源效率较差的房产经历了到2022年第一季度的多年来最高的价格涨幅，到2023年中期出现调整”。 而拥有低能耗的房屋或公寓始终都处于更好的地位。

能耗最低的房屋在哪里

Immowelt 的市场专家对过去一年的所有广告进行了评估，发现单户住宅和两户住宅的情况都不好。 其中略多于一半的房屋能效等级均低于“E”。 五分之一的单户或两户住宅甚至属于最低类别“H”。



特别大量的 F、G 和 H 房产位于农村地区。 根据 Immowelt 的数据，巴伐利亚北部Kronach县E 级以下住宅建筑的比例为 76%。 莱法州的Vulkaneifel县也是一样。 在Mansfeld-Südharz 地区，72% 的房屋性能低于E 级，而在萨安州能效级别很差的房屋也占比很高。

Immowelt 董事总经理 Felix Kusch 表示：“德国住宅物业针对能源相关改造的需求巨大。” “然而，有时与能源相关的翻修成本高昂，让许多业主望而却步，而且政府财政预算危机后一些资助计划暂停，也造成了额外的不确定性。”现在已经清楚， 新的高效建筑联邦资金（BEG）已经生效几周，并承诺为新的供暖系统提供高额补贴。

根据统计数据，罗斯托克地区的表现尤其出色，只有不到8%的报价低于E能效级别。市场专家人为， “这可能是因为那儿大量是高品质度假公寓和度假屋。” 德国经济实力雄厚的南部地区，能效低于E的住宅物业比例也很小。

相比多户住宅中的公寓，大部分单户和两户住宅的情况更糟糕。 单户和两户住宅类别中有 14% 的房屋能效低于E级。能效为D级的公寓是最常出售的公寓，占 30%。 这可能是因为公寓楼通常有专业人士管理，尤其是房东还可以获得税收优惠，并通过节能改造获得更高的租金收入。

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但总体而言，德国独立屋和公寓业主的投资任务仍然十分艰巨。虽然欧盟目前对建筑要求翻修的指令已被大大削弱。 但欧盟成员国去年12 月达成一致，到2030年将建筑物平均能耗至少降低16%，到2035年降低22%。这意味着高昂的成本。 业主协会 Haus & Grund 预计每个住宅单元要投入1.5万至10万欧元。

德国房屋贷款比较

开心果

根据以上数据和趋势，房屋的能效等级在德国的房产市场中变得越来越重要。具有高能源效率等级的房屋价格下跌的幅度更小，而低能源效率等级的房屋价格下跌的幅度更大。这表明消费者对节能环保的意识不断提高，对能源消耗较低的房屋更感兴趣。

然而，对于许多老房来说，进行能源相关改造的成本较高，这使得许多业主望而却步。政府财政预算不足和资助计划暂停也增加了不确定性。尽管如此，德国政府最近推出的新的高效建筑联邦资金计划承诺为新的供暖系统提供高额补贴，为房东和业主提供了一定的帮助。

在德国的房产市场中，地段仍然是一个重要的因素，但能源效率等级正在变得越来越重要。特别是农村地区和一些地方的能源效率较低的房屋受到了严重挤压。相比多户住宅的公寓，单户和两户住宅的能源效率较低的比例更高。尽管欧盟对翻新老房的要求放松了，但对于德国的独立屋和公寓业主来说，投资改善能源效率仍然是一个艰巨的任务，需要面对高昂的成本。

总体而言，房屋的能效等级在德国房产市场中正逐渐成为一个重要因素，可能会对房屋价格产生明显影响。业主和开发商可以考虑提高房屋的能源效率等级，以提升房产的价值和吸引力。政府也应该提供更多支持和资助计划，鼓励房主进行能源相关改造，以推动整个市场的可持续发展。
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Shiun

最近一直在看房，說能源效率好是抗跌的重要原因其實有失偏頗。
第一，節能房，特別是 kfw55 - 40 的房子，本身建築成本就非常非常的高，如果你是建商而且短期沒有周轉問題，成本100萬的房子會80萬賣嗎？
第二，節能房也是這幾年才開始流行和建設，總共的漲幅相對不多，相比那些 196x - 200x 年的房子，從 2008 年低利後都已經不知道翻了幾倍，說穿了就算沒放 2-30 年，前幾年就上車的人若地段不是太差，跌個 10% 也基本是穩賺不賠。
第三，節能房目前有政府在撐腰，各種補助和貸款優惠，當然價錢還能撐著。