德国政府房产转让税收入锐减

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建筑危机导致地产转让税收入锐减。因为目前“许多家庭因为缺乏首付资金而无法购房”，专家们现在呼吁“暂时”暂停征收该税。

德国目前房地产价格下跌，但融资成本增加。最终导致政府从房产转让交易中获得的税收急剧下降。2023年上半年，税务机关房产交易税收入比去年同期减少33.5%。联邦各州通过房产转让税总共创造了63 亿欧元的收入。这是自2016年下半年以来的最低水平。




诸多原因交织在一起

房产交易量下跌的原因有很多。建筑贷款利率提高就是其中之一。建筑贷款利息从2022年1月起大幅上涨。2022 年 9 月至 2023 年 11 月期间，利率超过3%。 建筑利率大幅上涨还是源于欧洲央行对抗通胀所致。鉴于降息迟早要来，房地产市场已经逐渐消化了这一利好。今年年初，十年期建筑融资的最佳利率降至 2.9% 左右。

联邦统计局也认为融资成本增加造成了买房需求低迷。2023年上半年建筑用地的平均购买价格为每平方米122.13欧元，去年同期为141.58欧元。交易总价约为 40亿欧元；而2022 年上半年这一数字超过这个金额的一倍多。

德国科隆经济研究所的房地产经济学家Michael Voigtländer认为，房产交易崩溃比利率上升更为严重。他说，“在许多大城市，交易数量下降了 50%，目前交易活动仍然非常有限，但价格可能会略有上涨。然而，我预计2024 年房产交易税收只会略有增加。”

房地产交易税收入下降的另一个重要因素是公寓和房屋购买价格的下降。2023年前6个月房价指数比上年下降8.2%。Destatis称，这种趋势将持续下去。2023年第三季度，房价指数录得10.2%的创纪录跌幅。

房产价格对于房产交易的税收至关重要。房地产转让税的征收依据是公证的房价。随着房地产价格下跌，联邦各州的收入也随之下降。



柏林和汉堡的人均房产交易税最高。抛开城市州，勃兰登堡的人均房产税在联邦各州中最高，为103.38欧元。然而，在萨克森州和图林根州还不到一半。巴伐利亚州的人均房产税收为 56.42 欧元，低于全国平均水平（74.56 欧元）。

各地的房产转让税率也对税收也起着一定的作用。联邦各州可以自行确定税率水平。巴伐利亚州去年的房地产转让税率为购买价格的 3.5%，而勃兰登堡州、北威州、萨尔州和石荷州则高达 6.5%。


暂停房产转让税的争议

房地产转让(交易)税收多年来一直充满争议。联邦财政部长林德纳就曾表示：“如果依我，联邦各州的房产转让税应降至零。”但除了图林根州外，所有其他联邦政都维持之前的税率。德国东部各州仅在年初将税率从之前的6.5%降至5%。



德国科隆经济研究所的房地产经济学家Michael Voigtländer认为，“降低房产转让税对于想要买房的私人家庭尤其重要。很多家庭就算可以通过分期付款，也有可能因为缺乏首付自己而难以达成愿望，其中一个原因是大量储蓄已经用于支付房地产转让税了。” 减税可以稳定市场，使买房成为可能，而且也部分减少了自筹资金。

最近，中央房地产委员会（ZIA）在其春季报告中指出，到2026年，新建公寓的数量将缩减至每年15万套。这个数字远低于联邦政府每年40万套新公寓的新建目标。当前要务是首先解决住房危机。他们呼吁联邦各州“暂时”免除房产转让税。这样，购房者和建筑商可以节省很大一部分成本。



Voigtländer还提出另一个可能的解决方案：次级贷款，即替代首付资金的贷款。目前对家庭的支持的确不够，只有三人家庭收入必须低于9万欧元才能获得低息贷款，而且还必须购买特别节能的房屋。

财政部长林德纳继续坚持减税的思路，但建设部长Klara Geywitz认为国家对公路和铁路的大量投资，施工秩序状况已经有所改善。坚持其雄心勃勃的40万套新公寓的建筑目标。

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对于德国政府房产转让税收入锐减的问题，需要综合考虑当前房地产市场的现状以及专家和政府官员提出的建议来分析。以下是一些观点和建议：

1. 暂停征收房产转让税可能有助于刺激房地产市场，吸引更多买家参与交易。这样做或许能够减轻部分家庭因缺乏首付资金而无法购房的困境，从而提升交易量和房价。

2. 引入次级贷款作为替代首付资金的选择可能会提供更多购房选项，但需要注意避免潜在风险，确保借款人有能力承担额外负担。

3. 财政部长林德纳主张减税，以刺激经济增长，但需要谨慎权衡减税对财政收入的影响，避免加剧财政赤字。

4. 建设部长Klara Geywitz坚持大规模投资于公共基础设施建设，并致力于实现40万套新公寓的建设目标。这一举措有望创造就业机会，促进经济活力，但也需要确保项目可持续性和高效性。

总的来说，解决房地产转让税收入锐减的问题需要多方合作，采取综合措施，包括暂停部分征税、拓宽融资渠道、加大基础设施投资等，以促进房地产市场的稳定和发展。
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