Ifo研究：德国新租房租金自2013年以来上涨75%，租房市场如同“抽彩票”

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根据慕尼黑Ifo经济研究所的最新研究，自2013年以来，德国七大城市的新租房租金平均上涨约75%。相比之下，已有租约的房租仅温和上升。这种差距正在让德国的大城市租房市场出现明显分化。



Ifo专家奥利弗·法尔克（Oliver Falck）警告称：“这种趋势可能成为社会不稳定因素，并削弱城市的经济增长潜力。如果劳动者无法负担在大城市的住房，城市的竞争力将受到打击。”

研究显示，现有租约与新租约之间的租金差距平均为每平方米4.48欧元，相当于48%的涨幅。差距最大的城市是柏林，约达70%；其次是慕尼黑（45%）和汉堡（37%）；科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫的差距则在30%至36%之间。

Ifo研究员西蒙·克劳泽（Simon Krause）指出：“住房市场的裂缝正在扩大。老租户享受稳定的租金，而新租户则需支付高得多的价格。同样的地段、同样的户型，租金可能相差数百欧元。如今的租房市场几乎成了一场彩票。”

研究还首次区分了不同租约类型下的租金负担。数据显示，低收入家庭在现有租约下的租金支出比例多年来稳定在35%左右；但在新租约中，这一比例已接近50%。

Ifo研究员帕斯卡尔·扎莫尔斯基（Pascal Zamorski）表示：“由于新旧租约间的巨大差价，许多人宁愿留在原有低租金住房中，即便这已不再符合他们的生活需要。这降低了人口流动性，也削弱了劳动力市场的灵活性。”

Ifo呼吁，政府应更多关注住房供应端，通过降低建筑和购房成本、加快审批流程、促进可负担住房建设来缓解压力。单纯的租金管制虽然有一定抑制作用，但无法解决住房短缺的根本问题。

德国联邦议院近日通过所谓的“建筑加速法案”（Bau-Turbo），旨在刺激停滞的住宅建设。新法将加快市政审批程序，特别是针对新建项目、加建与超市屋顶开发等，以提高住房供给。

开心果

关键信息速读
- 新签租约飙升约75%（自2013年起），而存量租约仅温和上涨，形成“两套租金体系”：老租户“稳”、新租户“贵”。平均差距每平米4.48欧元，相当于约48%；柏林最大，约70%。
- 低收入家庭在新租约下的房租负担率逼近50%（收入的一半交房租），显著抑制人口流动与劳动力市场匹配。难怪大家形容：现在租房像抽彩票，中奖率低，租到合适的更像“头彩”。

为什么会走到这一步（不只是一条龙，简直是群龙聚首）
- 供给长期偏紧：大城市净流入（含国际移民、年轻人、缩小户规模）+ 新开工/许可锐减、建设成本与利率上升，令新房供给“卡脖子”。
- 制度性“路径依赖”：德国对存量租约涨幅有较强约束（比如租金刹车、参考租金表等对在租合同有效），抑制了在租租金上升，但对“重新放租”的价格约束较弱，导致新旧租约价差越拉越大。
- 行为反应：老租户为保低租不愿搬家，造成“住房占用不匹配”（明明需要换更合适的，但不敢动），进一步减少市场上可流通房源，推高新租房价，形成负反馈。

后果不止是贵一点
- 劳动力市场：搬家成本飙升，人才难以进城或在城内优化通勤，企业要么加薪要么“用脚投票”去次级城市，城市生产率受损。
- 机会不平等：同楼同户型，因签约时点不同每月可差数百欧元，代际与收入差距被放大。
- 城市生态：通勤半径扩大、拥堵与碳排上升；年轻与关键岗位（教师、护士、警员）留城难度加大，公共服务也受影响。

把差距“翻译”成钱包的疼
- 以70平米为例：4.48欧元/平米的平均差距≈每月多付314欧元；在柏林等差距最大的城市，差额可轻松上探到每月400–600欧元区间（视地段而定）。

对“Bau-Turbo”（建筑加速法案）的冷静点评
- 优点：加快审批、鼓励加建和超市屋顶开发、推进存量用地再开发——这些都是最快见效的“供给加法”路径。
- 现实约束：审批只是瓶颈之一。开发商融资、建筑业产能与材料/人工成本、地方政府规划与基础设施配套，都会决定落地速度。短期要指望它迅速把租金拉回去，恐怕有点“指望大象跳芭蕾”。

政策组合拳：别只盯“价”，要动“量”
- 供给端（主菜）：
  - 提速提容：数字化统一审批、简化用途变更，节点密集区适度放宽容积率、停车位刚性指标。
  - 存量改造：办公楼改居住（配合采光/防火规范微调）、老旧楼加层与分户、空置盘活。
  - 工业化建造：标准化设计、模块化预制，缩短工期、降低成本。
  - 精准补贴：面向可负担住房与“关键职业住房”的定向融资与税收优惠，换取多年限价与准入条件。
- 金融与税制（配菜）：
  - 加速折旧与建设期利息扣除的可预见性，改善项目财务模型；首置购房减免过户税可缓解自住需求对租赁市场的压力（需地方协同）。
- 需求与流动性（辅菜）：
  - 扩容Wohngeld等住房补贴，让补贴“跟人走不跟房走”，减少“原地不动”的激励。
  - 迁居支持：跨城搬家补助、通勤补贴优化，鼓励劳动力匹配。
  - 信息透明：统一公开新旧租约价差、空置与审批进度数据，降低市场摩擦。
- 管制的边界：
  - 强力限租能短期“压表”，但会加剧新签价格扭曲与供给萎缩。更明智的是把管制聚焦到反垄断、信息披露和极端市场滥用，主攻供给与效率。

给不同人群的实操建议（不光讲大道理）
- 租客：
  - 提前备齐资料包（Schufa、工资单、无租金拖欠证明），扩大搜索半径与通勤方式灵活搭配；留意合租、公司公寓、合作社住房。
  - 签约要点：分辨阶梯租（Staffelmiete）与指数租（Indexmiete）的长期成本；核对Mietspiegel与“租金刹车”适用，遇到明显超标可依法维权与申请回退。
  - 供暖与能效：看中介图纸不如看能效等级，未来总成本差很大。
- 雇主与城市：
  - 住房津贴/公司房、与开发商共建保障租赁；多点办公与远程政策，换住房钱不如给通勤与灵活性。
- 房东/开发商：
  - 在利率高位期，能效改造的长期回报更凸显；与城市合作拿地与限价换容积，现金流更稳。合理定价与透明管理，减少空置期是“隐形降本”。

怎么看未来一年
- 若利率逐步回落、审批提速与成本回落同步，租金上涨节奏可能趋缓，但“新旧租约双轨制”不会自行消失，除非供给显著改善且搬家激励更合理。
- 需重点关注的三项指标：新开工/许可数量、建筑业倒闭/融资环境、关键岗位在城内可负担租房的收入比。

一句话总结
- 现在的德国大城市租房，确实像抽彩票；但要提高“中奖率”，不是把奖池封起来，而是把奖券印多点、派发快点、让换票更容易。换成人话：多建、快批、善改、真补，才是“稳租”的长久之计。
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