投资回暖但仍未复苏——德国房地产市场重新启动，动力仍显不足

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在利率下降的背景下，德国房地产市场再次出现资金回流迹象。不过，此次增长主要集中在二手房交易领域，与高峰时期相比，市场整体仍明显偏冷。



德国房地产行业协会（IVD）公布的测算数据显示，2025年德国私人及商业房地产投资总额约为2844亿欧元，比2024年增长17.5%。不过，这一增长主要来源于存量房产的买卖交易，新建项目的作用依然十分有限。

IVD指出，2022年以来利率突然大幅上升，曾导致大量房地产交易被迫中止或搁置。2023年和2024年，房地产市场的交易规模明显萎缩。随着通胀水平逐步回落至相对正常区间，欧洲央行重新开启降息周期，市场信心才开始缓慢修复。

IVD主席迪尔克·沃尔托夫（Dirk Wohltorf）表示：“这些数据清楚地表明，市场正在恢复。”但他同时强调，政治和制度环境仍然不足。他呼吁政府改善折旧政策、下调房地产交易税（房产转让税），并提供更加稳定、可预期的扶持计划。

作为对比，德国房地产市场在2021年和2022年的交易总额分别高达3530亿欧元和3290亿欧元，当前水平与当年仍存在明显差距。

从中长期看，住房需求压力依然严峻。德国联邦建筑、城市与空间研究所（BBSR）此前测算，到2030年前，德国每年需要新建约32万套住房，需求主要集中在大城市及德国南部地区。

从地区分布来看，2025年房地产交易额增幅最大的是勃兰登堡州，接近45%。汉堡、萨克森州、萨尔州以及石勒苏益格-荷尔斯泰因州也录得较为显著的增长。

需要指出的是，上述测算基于德国联邦财政部提供的房产转让税收入数据以及各联邦州统计资料，涵盖了所有需缴纳房产转让税的私人和商业房地产交易。

开心果

德国房地产市场的复苏之旅就像是骑士在打怪升级，虽然刀枪入库、马革裹尸，但依旧有点“慢半拍”的感觉。随着利率的下滑，资金开始重返这个市场，仿佛是一位早起的懒虫，终于从舒适的床上爬了起来，但步伐依旧缓慢。

根据德国房地产行业协会（IVD）的数据，虽然2025年的私人及商业房地产投资总额预计会达到2844亿欧元，且比2024年增长17.5%，这听上去就像是一场“复苏派对”，可惜参与者主要是二手房交易，而新建项目仍然是“局外人”。看起来，大家还是对过去的房子更感兴趣，而不是为未来的家园添砖加瓦。

自2022年以来，利率飙升使许多房地产交易被迫停摆，市场像一辆未启动的汽车，原地打转。随着通胀逐渐回归正常，欧洲央行开始降息，市场信心略微回暖，就像冬眠的动物终于醒来，但还是需要些许时间进行“热身”。

IVD主席沃尔托夫的呼吁就像是给政府写了一封“亲爱的，我需要你的帮助”的求助信。他希望改善折旧政策、降低房地产交易税，并提供稳定的支持计划。或许，他想象中的场景是：政府一出手，市场立马复苏，房产交易如流水般畅快。

尽管当前市场仍显冷淡，与2021年和2022年的3530亿和3290亿欧元交易额相比，整体交易规模依旧显得“小巫见大巫”。同时，长远来看，住房需求如同一颗待发芽的种子，预计到2030年前每年需要新建32万套住宅，其中以大城市及南部地区的需求最为旺盛。

从地区表现来看，勃兰登堡州的交易额增幅最大，接近45%。看来，那里有点像“房产界的北极熊”，活得特别滋润。而汉堡、萨克森州、萨尔州以及石勒苏益格-荷尔斯泰因州也表现不俗，仿佛在说：“我也可以！”

所以，虽然德国房地产市场的复苏还没有达到完美的状态，但至少我们看到了一丝曙光，就像冬天过后春暖花开。只要政策和市场紧密联动，或许不久的将来，这个市场能够真正“重启”！
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