讲讲最近买地建房的经历【10月24日更新】提供Sachverstaendiger指出的Punkte

yuanqg

你的帖子很实用，我已经全部打印出来了。这可是你的作品哦，请不要收版税呀。

dezember

编辑一个电梯：
1. 建房合同，基本报价以及Sachverstaendiger指出的盖房合同中要修改的地方
2. 参观IBG Haus的Musterhaus
3. Planungsgespaech
4. 楼主在无止境地等待2.Entwurf中。。。。郁闷。。
5. 设计图终于定稿了，准备Erschliessung中。。
6. 补充一些对我们合同报价的细节描述
7.  7月7日，我们终于收到了Bauantragsunterlagen！！！
8.  10月22日，收到了Bauantrag的Bestaetigung，Baugenehmigung最迟会在2012年1月20日颁发


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我比较罗嗦，写的有点乱，大家有问题回帖哈。
先给个报价：我把报价更新了，因为面积从之前的140平米改为了161平米的，所以价格也有所变化。

由于大家都对这个MaxiLine房型感兴趣，我就多写一点。MaxiLine的房型是初级房126平米的大小，面积再增加35平米，多加一个房间，2扇窗户，还赠送Dusche放在EG的Gaeste-WC（正常的是在OG的Bad里面的），一共只需要另加21000欧。其中的Preisvorteil是165100欧。
我计算了一下，如果正常增加面积到145平米，加一个房间就差不多这个价钱了。我个人觉得MaxiLine还是划算的，比较适合我们这种不太会还价的人。我们最后的房子设计出来是158.9平米，已经符合我们的要求了，所以就不再要求增大面积了，虽然还能再免费增大2平米。

偶的神啊，设置隐藏之后都是“看看”之类的垃圾回复，现在删去隐藏设置了，改用聚元买，要看报价的请购买顶楼的帖子吧。

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我们去年11月份的时候看中一块地，找了一个中介帮忙还价，他自己本来是Gutachter，但是开的是个中介公司，可以帮忙找Grundstueck，贷款，联系Baufirma，直到你搬进新家为止。后来他还下来的价格我和老公都非常满意，而且他还教了我们很多东西，我们对他印象都不错。

由于买地和建房需要同时贷款（哎，我到现在都搞不清楚为什么要这样，但是所有Berater都是这样说的。），接着我们就赶紧确定Baufirma，生怕这块地皮被人家买去了。在找地皮前，我们就去过Musterhaus Park看过很多样板房（但是没有IBG Haus的），除此之外还跟至少10个Bautraeger谈过。我们一共要了4份报价：其中一份是这个中介这拿的IBG Haus的，一份是Musterhaus Park那里要的，还有2份是其他地方的），可以说到这个时候我们都还算是比较谨慎的，都会货比三家。同时我们也在到处打听贷款的利息，包括Interhpy，最后这个中介手上的利息和网上Interhpy的一样，都是最低的，是在ING DiBa贷款，由于对这个中介印象还不错，而且我们确实在他手上学了很多东西，所以我们就决定在他手上申请贷款，比如Notar那里约Termin，交材料什么的也都是他帮我们搞定的。也不知道是不是长时间的找房子弄得人太疲了，再加上我和老公也确实没什么经验，我们最后居然就这么随便比较了一下4份报价，看着IBG Haus更胜一筹，虽然价格不是最便宜，但是感觉东西都很不错，而且全部标明品牌，没有任何什么同等级品牌之类的字眼，而且IBG给的是Pauschalpreis，比Festpreis要强些，签字的时候我们也知道这个价格里面有很多东西都是不包括的，那个中介他告诉了我们，但是我们看其他Angebot里面也都是没有包括这些的，比如Erdarbeiten，Vermessung，Maler，Bodenbeleg等等，所以就觉得挺正常的，没有多想，也可能对这个中介太信任了，反正我们最后就这么稀里糊涂的在去年12月28日签了Bauvertrag，拿了3330欧的Rabatt。合同上面标明如果是在Grundstueck没买到或是Finanzierung没批的情况下可以kostenlos zurücktreten。

今年1月份，Finanzierung的Zusage下来了，也去Notar那里办理了买地手续，之后中介就给了我们一张纸要我们签，我一看，上面说我们愿意放弃合同的Rücktrittrecht. 我一看当然就不愿意啦，我们的房子可以说是完全的individuell，房间规划是我老公自己画的，外观的schonheit都我决定，和IBG Haus宣传画上一样的就是2 Vollgeschossen mit Dach，我和老公都是外行，所以Architektin需要针对我们需求重新设计房子。这所有的东西都还没有确定，怎么就要求我们放弃kun合同的权利呢。中介的解释是，如果我们不签这个合同，IBG Haus的Architektin是不能给我们做Planungsgespaech。看我态度强硬，中介最后作罢。回家后我和老公一商量，决定找个Sachverstaendiger来帮我们看看合同，顺便日后帮我们监督一下工程质量什么的。我们找了2个Sachverstaendiger来谈，打算里面挑一个。这2个Sachverstaendiger都是其他城市的，所以跟Baufirma也没什么交集，缺点就是他们每次来我们都要付路费给他们。第一个Sachverstaendiger的意见是：初一看这份合同，他觉得价格挺便宜的，可是细看就发现很多东西都还要另外掏钱，比如Erdarbeiten都不包括，baufirma帮你造房子为什么要bauherrn自己再掏钱弄Erdarbeiten，而且要是地质差，分分钟都要花掉1万欧。我觉得这个应该挺正常的吧，这本来就是bauherrn自己的风险吧？难道我错了？还有Bodenbeleg und Malerarbeiten，Anschlusskosten，Aussenanlagen (Zufahrt, Weg, Zaun, u.a.)都不包括在合同里面. 到这里我觉得挺正常的，我收到的4份报价里面都是没有这些的啊，不对的请大家赶紧指正我，谢谢！之后他还说有3个地方不行，Baustellenzufahrt和Erstabsteckung 要我们自己负责，alle Leitungen (auch Abwasserleitungen)没有包括在合同里面，还有这份合同的Vertragsstrafen中只有pauschalierter Schadensersatz。
问题一： 这几样都正常吗？？对于pauschalierter Schadensersatz的问题 IBG haus的胖子经理给的解释是我们的合同是BGB的，也就是说除了GBG中规定的Schadensersatz，我们还有zustaetzlich的pauschal 150欧每周，请问真的是这样的吗？？

dezember

另一个Sachverstaendiger专长就是找Schaden，所以他自己也说自己非常的kritisch。但老实说我不喜欢他这个人，他从头到尾都要我kun掉这个合同，他推荐我们直接和Architekt签合同，本来预定的1个半小时，结果由于他经常打断，问我有没有想过直接和设计师合同他来监工，导致最后他用了3个小时才讲完合同，他居然还厚颜地说他在家里还准备了1个小时，这个肯定是骗我的，因为他讲的时候好几次弄错了，他说**没有标明，然后我指出合同里是写了的，在**地方。我们最后还要付他4小时的钱。不过他确实很会挑刺，他指出合同里面的很多小问题我觉得还不错，列出来给大家作为参考，（你们要是还没有签合同，可以提早handeln一下）：
•        Spachteln und Schleifen属于Trockenbau，但是IBG却把它们和Maler放在一起了，所以也不包含在价格里面。但是既然trockenbau是包含的，怎么能把Spachteln und Schleife排除呢
•        Fiessen的面积太小了，Waschbeckbereich有没有Fiessen都没写进去。
•        Sockelfliesen用了大块Fiessen切小，而不是使用original的Sockelfliesen，切割出来的Sockelfliesen边角太scharf。
•        Haustür 是Kunststoff的，太差了，一定要改成Metalltür
•        合同里包括5个Rauchmelder，但是只写了Malerarbeiten之后IBG会给，但是没有说会给装，难道要Bauherr自己装？必须加上inklusiv Montage。
•        Zahlungsplan：最后这个Nach Fertigstellung und Uebergabe只留了2%太少了，等于没留，至少要12%才行。
•        只标注窗子的3fach Verglasung 的U-Wert是0.7是不够的，一定要标上加上窗框后的U-Wert才行。
•        Fußbodenheizung干嘛要另外付钱？Normale Heizung不是也是要钱，拿些钱哪去了？
•        Verzugsvertragsstrafe改为 10% Bausumme, 0.2% pro Tag
•        最后一条就是，要在合同里面加注如果Baufirma工作太差，导致他的工作量就变大了，那么我们自然就要付很多钱给他这个Sachverstaendiger了，这些钱要IBG来承担。因为是他们的过失。

请问这些东西是不是也都是要改的？
最后针对我非常关心的房子用的墙砖和kfw70的Daemmpaket和Waermepumpe我也咨询了一下，他说从他专业的角度来说我们合同中的这个砖和Daemmung他都觉得非常的好，这样的房子就算是冬天不开暖气也不会冷，（呵呵，我听了真的是蛮喜的），至于Abluftwaermepumpe好不好他不能给我意见，因为他不是这方面专长，他不能给我专业的意见。但是他觉得应该问题不大，因为这个房子Daemmung做的很好。还有就是里面用的那些东西的品牌都还可以，中等往上，其中有一个是最好的牌子，呵呵，我不记得他说的是哪个了。

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第二天就是Planungsgespaech，一大早我们和中介一起去了IBG公司，碰头Architektin，路上中介跟我说他这周从IBGHaus那里拿了Fussbodenheizung的Rabatt，所有的Fussbodenheizung和Rolllaeder都是75% off，但是Rabatt不能叠加。本来是谈设计的事情的，结果一开始Architektin就拿出那张纸放弃kun合同的那张纸，我们当然不签了，我说我都不知道最后到底要多少钱，怎么能让我签呢，谁知道是不是天价啊。结果就这样跟Architektin和中介争执合同的事情就弄了3个半小时，最后还把IBG的胖子经理找来了，这个胖子真不是省油的灯，我让他改了合同里面的那些几样条款，他居然一样都不同意，我知道签了合同再谈改合同是很困难的，所以我们也不肯签那张纸。。最后他问我们怎么才肯签，我说你把我的Sonderwuensche加进去，给个最后的价格，我认为ok，那就签，结果。。。。。。。
•        Abluftwaermepumpe换成LWWP fuer KFW pake，居然加价9700欧，再加上1950欧的Belueftung，
•        Erker mit Walmdach 25Grad T/B 1X4m，8150欧，不包括窗子
•        Schornstein 3990欧
•        Schornsteinfegerausstieg 700欧
•        Sicherheitsdruckwaechter 1200欧
•        多加一个房间2900欧

真是太夸张了，怎么换一个LWWP都要9700欧，难道Abluftwaermepumpe不要钱的吗？一分都不抵。

我和老公现在都很不甘心，虽然想在IBG造房子，可是又不愿意就这么被逼着把自己所有的Sonderwuensche统统放弃掉，而且Sonderwuensche里面除了LWWP可以不要，其他的都不能减去。怎么办，之前的合同还有那么多的小问题，我也不知道这些问题都重要吗？如果我现在kun掉这付合同，是不是要支付Architektin的准备Planungsgespraech的这部分钱，她已经把我们的Grundriss和外观都画出来了。有谁知道大概要多少钱吗？我和中介说了我要kun掉合同，他让我先等一下，下周二IBG的大老板来我们这里做宣传，所以他会问问他，能不能给个优惠，但是最多不会超过5000欧，再多是绝对没有可能的。

天天粽子

先支持，坐下慢慢看

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很多人直接买人家2手的，ms就没那么多麻烦了

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不得不说这是在这个板块看到的最好的帖子。很多详细的信息，甚至包括Sachverstaendiger给的意见，多谢楼主，希望楼主能把后续的信息也提供给大家做参考。个人越来越觉得自己盖房真的是一浩大工程。。

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楼主太好了，我们刚收到资料，看的一个头2个大呢。你给的信息太及时了，瞬间清楚了很多！！

Benzin

楼主写得真详细，不过像IBG这类开发商都是这样，基本配置可以说是物美价廉，但是会物美价廉倒要真的做到不在乎才能接受，然后就是很多不太被注意的Leistung不包括在内。他们赚的就是sonderwunsch的钱，而且可以说是宰，因为改动只能在他们那里做。不过很多零零总总的小东西，比如造房过程中的水电费用都要自己出，这个比较夸张了。说不定另外找个开发商给个总报价还比ibg便宜。

另外大门和窗户现在基本没人用金属的了，因为金属导热太好，不利于保暖。我猜那个说一定要金属的Gutachter应该是个老头。