懂的人支支招：买房后租出去退税怎么算呀？

Benzin · 发表于 2012-8-21 22:46

happy_ending 发表于 2012-8-21 17:31
lz为自己租房的房租能不能算在werbungskosten里？

不能，否则所有人的房租都可以免税了。

hmily99 · 发表于 2012-8-22 10:14

radu · 发表于 2012-8-22 10:51

笨笨女孩子发表于 2012-8-15 11:12
倒的确不是都是税的。只是给个大致数感觉了。TILGUNG不用担心，省下来的TILGUNG直接寄到中国，那里是8% ...

8%的利息??存钱利息？？欧元？？

radu · 发表于 2012-8-22 10:58

viviever 发表于 2012-8-15 15:23
因为多年以后那个房子就是你的固定资产了啊. 而且, 如果钱存银行, 利息高到一定数量, 利息也要交税的. 而 ...

没看完字太多
就冲你写了这么多字我也要支持你以下

creditsuisse · 发表于 2012-8-22 12:45

本帖最后由 creditsuisse 于 2012-8-22 12:49 编辑

viviever 发表于 2012-8-15 15:23
因为多年以后那个房子就是你的固定资产了啊. 而且, 如果钱存银行, 利息高到一定数量, 利息也要交税的. 而 ...

"我举个例子, 怎样使退回来的税比房租还要多:
400欧银行月供支出(其中300欧利息)
6000欧一年出租房子装修费用支出(其中2400欧人工费, 平均到每个月是200欧, 这部分支出免税)
400欧netto房租月收入
那么需要交税部分是 400欧房租-300欧利息-200欧人工费=-100欧, 也就是说还有100欧每个月免税额可以摊到其它年收入里退税. "
-----------------------
请问，有没有可能，比如说，一共3间房，2间出租，1间自住，租金收入差不多抵掉房屋管理费用和银行利息，比如说， 2间房暖租收入是500欧，房东要交250欧的房屋管理费用（包括暖气，垃圾清理费用，公共管理费用，电费，水费），房东还要还贷款利息，每个月250欧利息。这样算，房租总收入为0。是不是不会推高原来个人总收入的应税档次，就是说应税的税率不变了？所以不需要年底补交税了？
而且万一房东再提供一些什么人工费用的发票，那就有负的收入，这个负的收入能不能降低个人收入的应税档次？就是个人所得税税率降低了？

viviever · 发表于 2012-8-22 18:24

creditsuisse 发表于 2012-8-22 12:45
"我举个例子, 怎样使退回来的税比房租还要多:
400欧银行月供支出(其中300欧利息)
6000欧一年出租房子 ...

需要上税的房租收入应该只算Kaltmiete吧, 如果你冷租250欧, 每月还贷利息250欧, 确实是不会因此原来个人收入所得税额.
不过你需要在租房合同里写明, 冷租250欧, Nebenkosten 250欧, 对于这么低的冷租, 这Nebenkosten是相当地高了, 哈哈

夏溦 · 发表于 2012-9-2 15:18

viviever 发表于 2012-8-15 15:23
因为多年以后那个房子就是你的固定资产了啊. 而且, 如果钱存银行, 利息高到一定数量, 利息也要交税的. 而 ...

厉害哦~~~

money_job · 发表于 2012-9-2 23:00

笨笨女孩子发表于 2012-8-15 15:14
额。。。这个玩笑开得我一身汗。。。我哪能那么有钱呀。。。

谢谢分析了。和楼上的机器猫同学的结论是 ...

买房出租，赚钱的不是通过房租，而是通过折旧，装修等产生的可以退税项目

1 欧洲目前的inflation大约2%，存钱利息小于2%的，则都是个人资产直接损失
2 买房来出租，中间的makler 费用，公证等都可以放到Werbugkost中退税，特别是房子可以全家在40-50年全部折旧，这样每年都有一定的折旧比例，同时利息部分也可以退税。能买房出租的，也一般都有一份正当工作，就算年薪50K吧，则1即税卡每年交税至少20K。通过买房出租，制造不小的退税额度，根据Fianztest的文章，个人可以弄出几乎17K的退税额度。要知道，就算不买房，每年也一样要交税的，这笔钱一分少教不了。通过买房出租，可以让本来白白缴纳的税金变为有效的退税金额，来增值自己的资产，这有多好！

当然，建议在具体执行的时候，找个steuerberater，详细问问每步退税要领，要留下那些收据，账单才可以哦。

总之，我认识的德国人，有钱的，手里都有好几套房产，租出去来制造现金流，同时也可以有效退税

55匿名 · 发表于 2012-9-6 23:38

viviever 发表于 2012-8-15 15:23
因为多年以后那个房子就是你的固定资产了啊. 而且, 如果钱存银行, 利息高到一定数量, 利息也要交税的. 而 ...

这位viv真是好童鞋！聪慧专业，举一反三，善解人意，也毫无高姿态教条沙发们的感觉。赞一个！这样的帖多多益善！

creditsuisse · 发表于 2012-9-14 13:38

本帖最后由 creditsuisse 于 2012-9-14 13:46 编辑

money_job 发表于 2012-9-2 23:00
买房出租，赚钱的不是通过房租，而是通过折旧，装修等产生的可以退税项目

1 欧洲目前的inflation大约2 ...

请问折旧这一项，应该填在退税表格的哪里？谢谢。

johndoe · 发表于 2012-9-14 13:47

money_job 发表于 2012-9-2 23:00
买房出租，赚钱的不是通过房租，而是通过折旧，装修等产生的可以退税项目

1 欧洲目前的inflation大约2 ...

makler和grundbuchamt，公证的费用只能折旧吧，不能直接抵扣

pidi · 发表于 2012-9-14 14:16

Benzin 发表于 2012-8-21 21:46
不能，否则所有人的房租都可以免税了。

每个人有8004欧的免税Grundfreibetrag.
这已经把房租考虑进去了。是按照最低生存线设定的。

pidi · 发表于 2012-9-14 14:18

creditsuisse 发表于 2012-9-14 12:38
请问折旧这一项，应该填在退税表格的哪里？谢谢。

Anlage V 里的Werbungskosten

pidi · 发表于 2012-9-14 14:22

johndoe 发表于 2012-9-14 12:47
makler和grundbuchamt，公证的费用只能折旧吧，不能直接抵扣

notar如果是买房出租可以抵扣税。你说的应该不是折旧，而是超过大约500欧的当年费用要进行各年摊销

johndoe · 发表于 2012-9-14 14:28

pidi 发表于 2012-9-14 14:22
notar如果是买房出租可以抵扣税。你说的应该不是折旧，而是超过大约500欧的当年费用要进行各年摊销

notar的费用要40或50年abschreiben阿

pidi · 发表于 2012-9-14 15:36

johndoe 发表于 2012-9-14 13:28
notar的费用要40或50年abschreiben阿

我查了一下。我理解错了，你是对的。
NOTARKOSTEN要和KAUFPREIS一起加起来50年折旧，而不能进去当年抵扣

jimmydong · 发表于 2012-10-12 23:01

本帖最后由 jimmydong 于 2012-10-12 23:18 编辑

pidi 发表于 2012-9-14 15:36
我查了一下。我理解错了，你是对的。
NOTARKOSTEN要和KAUFPREIS一起加起来50年折旧，而不能进去当年抵扣

Makler费用是否可以当年做Werbungskosten全退？还是和Notarkosten一样折旧abschreiben？

还有个问题请教，房租收益，举个例子说每月房租收益2000，一年是24000欧，这个24000欧加上我的Einkommen，再缴纳Einkommensteuer。有点不明处是，三级税卡，我算了下大概才8%的Einkommensteuer，其他是RV,AV等，那这个房租的收益交税的话，是只付这8%的Einkommensteuer呢，还是RV,AV等都要分摊（如上所说47%）？

还有什么方法能发到最佳退税？
举个例子，现有2个Mehrfamiliehaus出租，房租收益减去利息（可做werbungskosten退），年终时还有比较大的一笔收入，如果这个交税，觉得挺亏的。除了修理费可退之外，还有没有其他的费用可退？

pidi · 发表于 2012-10-13 00:14

jimmydong 发表于 2012-10-12 22:01
Makler费用是否可以当年做Werbungskosten全退？还是和Notarkosten一样折旧abschreiben？

还有个问题 ...

贷款买房啊，利息可以减，首付少点，让利息多，收入就没有多少了

pidi · 发表于 2012-10-13 00:15

jimmydong 发表于 2012-10-12 22:01
Makler费用是否可以当年做Werbungskosten全退？还是和Notarkosten一样折旧abschreiben？

还有个问题 ...

房租收入不用交各种保险。
保险是Gehalt要交。

DtschlF · 发表于 2012-10-19 15:36

mark

茉莉花 · 发表于 2012-10-20 21:26

money_job 发表于 2012-9-2 23:00
买房出租，赚钱的不是通过房租，而是通过折旧，装修等产生的可以退税项目

1 欧洲目前的inflation大约2 ...

总之，我认识的德国人，有钱的，手里都有好几套房产，租出去来制造现金流，同时也可以有效退税

有没有听过在德国住在德国买房但工资不在德国拿也不在德国交税的情况？

茉莉花 · 发表于 2012-10-20 21:27

我是指在德国买的房子但不是自住而是用于出租

wisental · 发表于 2012-10-20 21:48

viviever 发表于 2012-8-15 15:23
因为多年以后那个房子就是你的固定资产了啊. 而且, 如果钱存银行, 利息高到一定数量, 利息也要交税的. 而 ...

请教热心人，这个退税分析适合建新房么？

茶水泡白饭 · 发表于 2012-10-21 01:02

本来想点击收藏，结果点成反对了，晕（−＿−；）

shiroki · 发表于 2012-12-19 21:27

茉莉花发表于 2012-10-20 20:27
我是指在德国买的房子但不是自住而是用于出租

我想问问如果是自住的话退税啥的计算方法还一样吗？如果和出租有所不同的话能不能简单说说是怎样的不同？
提前谢谢哈！

yanyanqq · 发表于 2012-12-20 09:59

money_job 发表于 2012-9-2 22:00
买房出租，赚钱的不是通过房租，而是通过折旧，装修等产生的可以退税项目

1 欧洲目前的inflation大约2 ...

这个房子按５０年来算的折旧费是根据baujahr来算的吧？也就是说房龄超过５０年的就不能折旧算了。

yanyanqq · 发表于 2013-2-14 16:55

yanyanqq 发表于 2012-12-20 08:59
这个房子按５０年来算的折旧费是根据baujahr来算的吧？也就是说房龄超过５０年的就不能折旧算了。

请问自住的房子可以折旧吗？

大花猫 · 发表于 2013-2-15 17:44

面积超过60％租给企业，收的房租里有mwst,中介和Notar之类的mwst可以Vorsteuer退回来吗?
这个问题比较专业，

lavenderff · 发表于 2013-2-15 22:15

"每个买的房子，不论是二手房还是新房，都重新按照50年期限进行折旧（建筑是1925年之后的）。"

原来是这样啊，我还以为买二手房要按实际房龄折旧呢。那看来买二手房比起新房来在折旧抵税上并没有吃亏。

hannadu · 发表于 2013-2-18 15:57

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