懂的人支支招：买房后租出去退税怎么算呀？

viviever

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 11:12
倒的确不是都是税的。只是给个大致数感觉了。TILGUNG不用担心，省下来的TILGUNG直接寄到中国，那里是8% ...

既然你认为国内存银行的利息是8%, 那么劝你不要在德国买房出租, 因为德国租房的Rendite很少会超过7%, 一般4-5%就算不错了.

假设你月供400欧里300欧是利息, 100欧是Tilgung, 房租Netto是400欧, 那么你的房租收入里还有100欧需要交税, 按你的47%税率来算, 需要交47欧. 那么, 你房租月供以及相关的税都算进去, 每个月负收入47欧.
还了一年的贷款以后, 月供还是400欧, 利息逐渐变少假设为250欧, 那么Tilgung为150欧, 房租收入里则还有150欧需要交税, 按47%算是70欧, 那么那个时候你每个月负收入70欧.
  

Benzin

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 10:25
真的非常感谢您及时和详细认真的回复！
还想请问一下：
1，因为我现在正在办银行的事，那么我如果要租出 ...

直接看你去年从finanzamt收到的Steuerbeschied上面的税率，然后你自己就可以估算出能退多少，不过要注意，因为房租是收入，会推高你税率，也就是说因为房租收入会使你原先的固定收入缴比现在多的税。网上找找splittabelle，看看由于房租收入大概使税率升高多少，这样就可以比较精确算能退多少了。不过依我看如果你冷租收400，月供400，如果没有tilgung，从现金投资回报率是0，(这里只算跟这个房子有关的钱，否则应该是负的，因为你原先的固定收入要多交税了）。如果有tilgung的话就是负的，不过过若干年这个房子是你的。但那是长线投资，因为买卖房子不光有手续费，赢利部分还要交投机税和个人收入所得税。所以想靠买方出租赚钱，只能是长线的，要想真的赢利还得什么都不能发生，比如租不出去，房客交不起房租，房屋要大修等等，所以想赚钱真不是那么容易的。

笨笨女孩子

viviever 发表于 2012-8-15 13:09
既然你认为国内存银行的利息是8%, 那么劝你不要在德国买房出租, 因为德国租房的Rendite很少会超过7%, 一般 ...

国内汇率的问题算我没说，因为说了就跑题了。我就知道不该说的。

谢谢你呀，回答得也满清楚的了。但你这么算没有算我那300欧的银行利息可以在工资税里退税退多少呀？

viviever

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 13:55
国内汇率的问题算我没说，因为说了就跑题了。我就知道不该说的。

谢谢你呀，回答得也满清楚的了。但你 ...

我已经算进去了啊. 本来你400欧的房租算收入全部要交税, 但因为你每月月供里有300欧是利息可以免税, 所以实际上只有100欧需要交税(税47欧). 由于你月供400欧房租400欧扯平, 所以每个月净收入是-40欧. 当然啦, 你的房子被你每个月tilgen了100欧

笨笨女孩子

Benzin 发表于 2012-8-15 13:50
直接看你去年从finanzamt收到的Steuerbeschied上面的税率，然后你自己就可以估算出能退多少，不过要注意 ...

谢谢您终于回答了，刚刚一直在盼呢。。。
不过我可能没有说清楚了。我买房不是投资赚钱的了。
房子我本来就是想买，有个固定资产。
但有了之后到底自己住好，还是租出去好，比较伤脑筋。
纠结就是由于不知道到底怎么算税。
所以数字真的真的麻烦您一下好吗？
我的Steuerbeschied早就不在了。但是我知道比如我的同事，他收入和我差不多，他的律师就是建议他用这个方式避税。因为说他已经是最高的税了。通过银行利息减税可以合理避税的。您那两个问题，我想我的税率就是47%了，而照我同事的说法，我也就是最高税了，不会再高了。那能不能麻烦您帮我估算一下呢？我如果租出去退税能退多少，除去房租的税又能剩多少呀？人笨笨所以问题比较傻，谢谢拉！

PS,怎么从去年的Steuerbeschied上面的税率，估算出退多少呀？

笨笨女孩子

viviever 发表于 2012-8-15 14:01
我已经算进去了啊. 本来你400欧的房租算收入全部要交税, 但因为你每月月供里有300欧是利息可以免税, 所 ...

阿阿阿。。。谢谢回答呀。。。那这么说我租房除去其实交的税还是不但退不回来，还要多交呀。。。那为什么我那个同事的律师建议他，当然他也这么做的，就是为了避税才买房呢？

leoluo

求问,哪个国内银行有8%利息,好像都只有3-4%....

笨笨女孩子

leoluo 发表于 2012-8-15 14:38
求问,哪个国内银行有8%利息,好像都只有3-4%....

http://114.xixik.com/lilv/
5年定期存款利率4.75%，　15年自己算, 别忘了利滚利

Benzin

笨笨女孩子 发表于 2012-8-15 14:06
谢谢您终于回答了，刚刚一直在盼呢。。。
不过我可能没有说清楚了。我买房不是投资赚钱的了。
房子我 ...

你确定你的税率是47%？按照2011年标准，年收入中应缴税额为624k的人才交40%的收入所得税，按照你的说法，年收入得百万了，应该不在乎这点小钱了。
呵呵，开个玩笑。你的47%应该是einkommensteuer, solidalitaetsbeitrag，rentenversicherung, krankenversicherung 等全加起来的。其中后3项是solzialversicherung，是有上限的，如果超过这个上限超过的部分就不用再缴了。2012年的上限是45900欧/年。如果你这已经超过上限了，这3项你的房租收入就不用交了，本来就不交，所以也没什么退的。
剩下的只有einkomensteuer了。而这个比较简单得算就是出租房开支（按揭中的利息，管理费用，维修费用等）作为werbungskosten可以降低你全部收入中的应缴税额和税率，但是房租收入又推高了应缴税额和税率，在这两个之间是一进一出的关系，自己算了，我不知道你的收入，没法替你算。

另外可以简单地告诉你，如果的确如你说的，400欧冷租，400按揭，没有其他意外开支，年底你必须给finanzamt补交钱。因为你的房租是到年底报税的时候才会计算，之前什么都没扣，所以只有补交钱的份了。

笨笨女孩子

额。。。这个玩笑开得我一身汗。。。我哪能那么有钱呀。。。

谢谢分析了。和楼上的机器猫同学的结论是一样的。那我就放心自己住好了，否则看起来的确是得不偿失。

再次感谢，为我‘前进的路上指明了方向’！