投资房到底值不值得？

gluttonie_jr · 发表于 2018-12-15 18:39

lola118 发表于 2018-12-12 11:37
楼主，你这房子多久能还清，就是说，多久可以完全属于自己？可以再出售?

不 sondertilgung 的话，至少 30 年吧。银行贷款的 Zinsbindung 多数 15 年，20年的都不多，到时候 Restshuld 其实也不少。。。

lola118 · 发表于 2018-12-21 10:25

gluttonie_jr 发表于 2018-12-15 17:39
不 sondertilgung 的话，至少 30 年吧。银行贷款的 Zinsbindung 多数 15 年，20年的都不多，到时候 Rests ...

我要是你，我会买，地方听起来不错，算算看，就算10年后卖掉，也是赚钱的呀！何况，房子本身还会升值。

great · 发表于 2018-12-21 13:09

这投资房针对人群主要就是家庭，大学城附近的话，出租基本主要就是那些短期合同的工作人员，因为大学长期合同铁饭碗的基本都买房为主，这么老的房子还没大修过，这个状态稍微有点要求的家庭都不会很感兴趣，租客基本。出租的话基本就是那些短期过渡的，你需要算算第一你财务方面如果频繁更换租客而导致断供几个月你可以维持，最差情况是如果所有你的投资房都碰巧断供，加上你的贷款你能撑多久。至于是否合算，你算算这房子几年后能增值多少，再计算这状态的房子买家都要大修，会给你砍多少下去。

melody在德国 · 发表于 2018-12-27 00:10

建议入手，现在不买，2年后肯定后悔

gluttonie_jr · 发表于 2018-12-27 00:34

melody在德国发表于 2018-12-26 23:10
建议入手，现在不买，2年后肯定后悔

你是觉得房价还有升值空间？

melody在德国 · 发表于 2018-12-27 00:39

gluttonie_jr 发表于 2018-12-26 23:34
你是觉得房价还有升值空间？

我不是专家，但是关注斯图房子也有一段时间，建议房子花钱装修一下，再配上全套家具，一个月多租300欧不是问题

lola118 · 发表于 2018-12-27 11:09

melody在德国发表于 2018-12-26 23:39
我不是专家，但是关注斯图房子也有一段时间，建议房子花钱装修一下，再配上全套家具，一个月多租300欧不 ...

300 欧？写错了吧？

lola118 · 发表于 2018-12-27 11:11

还有个问题想问问楼主，出租的1100欧里面你得交所得税吗？

eficfra · 发表于 2018-12-27 12:12

个人觉得110平太大了，不适合买来做出租房。出租房小点，1到2室的最好出租，而且租售比好。
大房尽量不要碰，有群友说的对，这个价位，能租得起的家庭一般都买房去了，所以租客换得频繁。不建议你买，建议你看小房做出租房
我也是很痛苦的领悟出来的

maidongxidemao · 发表于 2018-12-27 12:48

楼主你这房子都一个月了，真正俏的好房子现在早就抢了。我婆婆住的地方有两个同期建的房子，大小状态都差不多，都是破烂的老房子。一个400千不到出的，一个喊价650还是700的。那个喊价高的地段还不如喊价低的，地面积也小点。认识的邻居根本没人买。ImmoScout 挂了很久了。别以为德国人傻。

lidlmi · 发表于 2018-12-27 14:28

本帖最后由 lidlmi 于 2018-12-27 13:31 编辑

房租也算收入的，你抛掉要多缴的税，你能净赚多少？
大学城里，如果学生公寓少，可以当WG出租。但是前提为，你很有时间。

我朋友有个160平的房子当WG出租给学生，各种奇葩事层出不穷，自己不胜其烦，到了10年马上出手，但是他的房子是增值了几倍的，到市中心买了个80平WG给娃住了。

当投资房要出租，选小房，给学生情侣都好过这110的当WG。前面也有人说了，能租得起110平的人，也会有能力贷款买房了，现在利率这么低。

ani215 · 发表于 2018-12-28 20:14

坛子里有人说了大实话，请不要问我原因，自己去判断。

kidkudo · 发表于 2019-1-3 09:15

谁买这个房子谁傻，你赌这种房价涨？别做梦了

flofler · 发表于 2019-1-10 13:11

如果是新房就另说了, 50年老房很难说涨到赚钱,回本就不错了.如果只是回本那就没必要折腾了

gluttonie_jr · 发表于 2020-7-29 20:30

来给一年半前的旧帖更新一下：

房子在大约一年前买下了，没有 Makler，没有本金，银行贷款 100%
由于地点还行，买下后就出租了，目前加出租的 garage 1300 租金，个人觉得还行，就是今年得 nachzahlen了
房子老旧，可能接下来2，3年要弄个地板、厨房什么的，大赚一笔短期内是不行的，刚好持平吧。

newnews · 发表于 2020-7-30 11:52

gluttonie_jr 发表于 2020-7-29 20:30
来给一年半前的旧帖更新一下：

房子在大约一年前买下了，没有 Makler，没有本金，银行贷款 100%

算上贷款和折旧还有盈利吗，没有盈利就不需要nachzahlen吧

Hoard · 发表于 2020-7-30 14:42

gluttonie_jr 发表于 2020-7-29 20:30
来给一年半前的旧帖更新一下：

房子在大约一年前买下了，没有 Makler，没有本金，银行贷款 100%

可以说说在哪个城市吗？

xixi00 · 发表于 2020-7-30 17:00

gluttonie_jr 发表于 2020-7-29 20:30
来给一年半前的旧帖更新一下：

房子在大约一年前买下了，没有 Makler，没有本金，银行贷款 100%

地段好的话，疫情过后房价还会涨的，毕竟那么多救疫重建资金投入市场，总得有去处，到股市和不动产领域引发资产通胀，总比物价升高对民生伤害小。再出租8年半以上等价格最高时卖掉，同时确保租客可以在卖房之前随时搬走，投资就合算

gluttonie_jr · 发表于 2020-7-31 10:57

xixi00 发表于 2020-7-30 17:00
地段好的话，疫情过后房价还会涨的，毕竟那么多救疫重建资金投入市场，总得有去处，到股市和不动产领域引 ...

对，走一步看一步，只要租金准时到账，基本没问题

gluttonie_jr · 发表于 2020-7-31 10:58

newnews 发表于 2020-7-30 11:52
算上贷款和折旧还有盈利吗，没有盈利就不需要nachzahlen吧

头一年的贷款、Erwerbsteuer 什么的，支出肯定比收入高。
接下来就肯定收入高

好冷 · 发表于 2020-7-31 12:14

富贵险中求，这一波过后，才能知道确切走势

谁也说不好

乐观的，这么多钱流向哪，利息这么低
悲观的，经济下滑，怎么可能涨

glowworm · 发表于 2021-7-22 19:17

gluttonie_jr 发表于 2020-7-29 20:30
来给一年半前的旧帖更新一下：

房子在大约一年前买下了，没有 Makler，没有本金，银行贷款 100%

恭喜楼主，按照这个房价来说楼主的投资绝对值得，而且是斯图。
现在这房价估计都涨到最少500k了。。。
楼主还是比较善于做决定和果断的。

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-7-22 21:08

投资这事情，得问自己，问别人得不到结果，最后如果和预期有差距，更加是后悔莫及。

这房子本身来说，3200不到的平米价购入，现在3600以上卖出是分分钟的事，两年赚13%，因为基数大所以还不错。这就是0首付杠杆的效果。考虑到最后其它费用的投入，可以等到4000的平米价再出手。

乐水鸣佩环 · 发表于 2021-7-22 21:19

0首付，14倍杠杆，2%Tilgung，仅仅投资 25000 Kaufnebenkosten

你这房子10年后按照较低估值4000平米价卖出，你的盈利就是9万（房价差）+7万（Tilgung）-3万5（租金补贴）=12万5，和投资的2万5一比较，10年Rendite为500%。如果考虑到税收方面的减免，Rendite可以到550%甚至更多。

建议10年后还是卖掉转为买两个50+平米的小套，毕竟少子化，单身，不婚，是以后大趋势。

waldsiedlung · 发表于 2021-7-23 08:48

这个价格不可能是在斯图，是别的城市

Kittende · 发表于 2021-8-1 19:15

本帖最后由 Kittende 于 2021-8-1 19:17 编辑

啊哪些持否定意见的现在楼主要是卖了 4500一平应该小case吧轻松10w欧到手哈哈才3年功夫

lola118 · 发表于 2021-8-4 13:45

本帖最后由 lola118 于 2021-8-4 13:50 编辑

发现我当年还是投了一票赞同呢

楼主买下来了真好！大学城投资看来不错！

ari · 发表于 2021-8-4 14:25

投资房子第一点，老破大不能碰。。。这个都不知道还炒什么房子？
你想的是30年后你捞一套房子。问题是30年后你这个上世纪50年代的房子还能值多少钱？
其次这种超过100平的房子，总价非常高，接盘侠能拿得出这个钱的为什么不去买新房？
祝楼主好运了。。。

marklin · 发表于 2021-8-4 14:59

本帖最后由 marklin 于 2021-8-4 15:03 编辑

我觉得行！价格不错，车库挺值钱。出租房室内有基本设施就可以了，要装修也是最简单，只是50年代房子可能哪天整撞楼房大修或许还要部分投资。还有就是，旧房子 / WG以后修理会比较多，杂事也多，要花时间打理，但是回报也高。

感觉在 Esslingen am Neckar

gluttonie_jr · 发表于 2021-8-5 16:39

ari 发表于 2021-8-4 14:25
投资房子第一点，老破大不能碰。。。这个都不知道还炒什么房子？
你想的是30年后你捞一套房子。问题是30年 ...

我的观点完全相反。投资房就是必须朝老破大的方向看，原因是老房子的入手价钱低。出租的话，所有后期的装修和翻新都可以抵消租金收入。当然，翻新肯定是要折腾一番的。只要翻新的范围/cost 在可以承受的范围内，靠租金把房子握在手里 30 年，30年后再出手应该还是有利可图的。

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