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[买房建房] 低首付如何申请最优惠的房贷?

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发表于 2020-10-6 12:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
那些资产净值少的人必须为房地产贷款支付昂贵的风险溢价。也就是说,首付越低,房贷利息越高。这种障碍即使是对许多高收入的德国居民来说,也不一定能克服。这也是德国中产越来越难以实现自住房梦想的障碍,但是,还是有一些摆脱困境的方法。

Mayer夫妇在2010年筹备建房,虽然他们的家庭净收入每月已经接近6000欧元,属于中上阶层的一部分,但是因为他们没有首付,最后申请到的房贷利息相比那些支付40%首付的家庭,高出了0.3个百分点。而在十年后的今天,即使是像他们这样高收入夫妻,也更难买房了。因为在整个德国的购房价格都大幅上涨的同时,银行的慷慨大方却有所减少了:他们继续接受提供100%全额融资。但是要求的风险溢价已大大增加。具体如下图:

如果你首付20%, 那么在去年,相比40%首付的家庭,利息的溢价是0,16个百分点,而今年就提高到0,19个百分点。
如果你首付10%, 那么在去年,相比40%首付的家庭,利息的溢价是0,34个百分点,而今年就提高到0,38个百分点。
如果你没有首付,全额贷款,那么在去年,相比40%首付的家庭,利息的溢价是0,78个百分点,而今年就提高到0,83个百分点。

而上面的数据仅仅是平均值,因为最近许多银行已大幅收紧其信贷条件,在提供100%融资的42家提供者中,有27家机构的房贷利息,相比40%首付的家庭,要提高一倍甚至三倍。

因此,和五到十年前相比,许多德国居民拥有自己的房屋或公寓的梦想越来越难实现。因为不只影响所谓的低薪家庭,数以百万计的属于中高收入阶层的德国人也遭受其害:单靠好的收入已经不够,还必须有大笔的首付。也就是说,那些没有积蓄,也没有继承或外援的家庭,拥有房地产的梦想破灭了。

根据金融服务提供商Dr.Klein的数据,现在德国人买房背负的平均房贷是29万,而一年前还只要26万3千。而相比2011年,平均贷款额远低于15万欧元。另一方面,德国家庭平均净可支配收入约为46000欧元,也就是说其债务是可支配收入的六倍。而四年前还只有四倍。

由于房产价格的上涨速度远快于收入上涨速度,因此现在德国人购房很少能到达40%首付的标准。实际上,目前平均贷款额已升至近85%的创纪录水平。而两年前,该价值还低于80%。

鉴于经济形势不明朗和房地产价格急剧上涨,金融机构也变得更加谨慎:“许多银行要求高额的抵押贷款附加费。”
金融专家建议买家进一步比较贷款条件。仍然有一些机构对于首付比例很少或没有首付的家庭提供不错的融资条款。如邮政银行对于首付10%的家庭,提供15年固定利息1.15%的贷款合同。虽然不是最便宜的,但最贵的合同,利息甚至是这个利息的3倍左右。具体如图:




另外一个办法就是增加来自国有银行德国复兴信贷银行(KfW)的贷款。一些商业银行,例如Frankfurter Sparkasse,HypoVereinsbank,PSD Bank Hannover和Sparda-Bank Hessen会将这部分贷款也视为首付。从而让买家得到更优惠的利息。

同样在Debeka,Gladbacher Bank,同样把德国复兴信贷银行的贷款认可为首付,但是只能认可3万欧。但是这度某些家庭来说,也能得到更优惠的利息。

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发表于 2020-10-6 19:10 | 显示全部楼层
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发表于 2020-10-14 20:17 | 显示全部楼层
nanguazaixian 发表于 2020-10-6 20:10
这次还是100% Finanzierung,比较了一下还是Sparda Bank略低,1%左右,10年固定利息。

买房,相对于利息 ...

"南瓜"大妹子深得老夫精髓

十年/十几年前, 100% Finanzierung, NK及Renorierungskosten都可贷款, 不顾利息5%以上, 只要对上眼- 就拿下!
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