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[其它] 翻新房子的生意

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发表于 2022-1-5 08:53 | 显示全部楼层 |阅读模式

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发现了一个可以尝试增加现金流的方法,就是买破烂到没办法住人的房子,然后翻新,再卖。这个方法在诸如柏林、慕尼黑、法兰克福等城市已经流行了好久了,其他城市还没有形成规模。
我误打误撞操作过一次,买了一个中等偏破的Wohnung,价格是很便宜,但是需要搞装修。当时的想法是装修完之后出租,装修费抵税。搞完后发现卖了也有赚头,赚了15%,再扣税,赚了差不多9%,但是其中的杂事也很累人。后来找了一个很熟悉的装修队,有除了水电工以外的所有装修执照,讨论了一下合作的可能性,双方都觉得可以干。在这里给大家分享一下,当作一个思路,也欢迎找出潜在风险,提建议。

合作模式
专找破烂的房子,最好是破到只剩建筑框架,这样价格可以很低,所有投入都计算好,确保有利可图。以我的名义买下,如果是Mehrfamilienhaus,装修队进场做Kernsanierung+Modernisierung,如果是Wohnung,就全部重新做内部Sanierung+Modernisierung,装修人工费只算税后工资部分。全部搞完后就挂牌卖,售价-买价-Kaufnebenkosten-装修材料费-投机税-人工费税后部分=实际盈利,实际盈利双方平分。

优势
因为装修队既可以赚到工钱,还可以最后参与盈利平分,所以装修队肯定会尽心去搞工程,尽力又快又好,我不需要多费心力,只需要把好财务。只要保证有利可图,投机税也能接受,少赚也是赚。如果申请到KFW补助,又薅到了政府的羊毛。

缺点
欢迎补充
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发表于 2022-1-5 09:53 来自手机 | 显示全部楼层
前几年买旧翻新有认识的人确实赚了不少钱。
那人本人就是建筑师比较懂。
今年也听到有几个华人朋友合伙买地,打算盖公寓楼做生意。
有靠谱的施工队,可以试试看。
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发表于 2022-1-5 11:32 | 显示全部楼层
小团子团购
前提也是行情好的情况。也有运气,否则水很深啊,还要有时间。

Handwerker也不是一直有,价钱上,经验。

还要就是盈利和风险是成正比的。
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 楼主| 发表于 2022-1-5 11:46 | 显示全部楼层
好冷 发表于 2022-1-5 11:32
前提也是行情好的情况。也有运气,否则水很深啊,还要有时间。

Handwerker也不是一直有,价钱上,经验。

这就是和装修队的朋友合作的原因,如果是我自己搞,时间和水深确实是问题,但是装修队作为合伙人,时间和水深就不是问题了。合伙双方利用各自的优势和擅长,一起干。
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发表于 2022-1-10 22:31 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2022-1-11 09:18 | 显示全部楼层
小团子团购
可以搞,就看你时间值不值钱了,想盈利的几个前提是你得花时间去市场上看这里有潜力的房子,还得保证能在众多竞争者里以低价拿到,然后找到一个不宰你的装修队在最快时间翻新好,这里面任何一个环节出错最后大概率都赔钱
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发表于 2022-1-11 10:47 | 显示全部楼层
小团子团购
这门生意在房市上升阶段应该是有利可图,但如果遇到美国2008时的房市,就比较危险了。 除非你手上有足够的现金。
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发表于 2022-1-11 17:01 | 显示全部楼层
同楼上,今年美国加息缩表,至少会影响流动性,经济形势不利于大量持有资本
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 楼主| 发表于 2022-1-11 17:51 | 显示全部楼层
仙林小童 发表于 2022-1-10 22:31
装修队为啥和你合作?你特有的价值在哪里?

装修队的人对房子的市场行情没有我了解那么详细,装修队不是那种大型开发商,他们从银行那里不能拿到足够的贷款。我从银行可以无限贷款,融资渠道稳定,本地的很多中介都和我合作过,我看中的房源会有好几家中介同时给我评估价格,评估后期的收益情况。合作之后,装修队可以保本经营,另外赚取买卖的差价,即便卖不出保本的价格,我可以继续出租,装修队保本不亏损。

我出人脉,装修队出力,银行出钱
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 楼主| 发表于 2022-1-11 19:10 | 显示全部楼层
great 发表于 2022-1-11 09:18
可以搞,就看你时间值不值钱了,想盈利的几个前提是你得花时间去市场上看这里有潜力的房子,还得保证能在众 ...

看房的时间不成问题,本来我就是每天泡在各家卖房网站上,只要放出来,我就能及时看到,有过合作的中介也会推。低价拿房在我这里也没什么问题,之前就有过操作,同时有比我高的报价,我也有过低价拿到。装修队是合作方,只算工人的税后工时成本和材料成本,其中工人的税后工时成本在卖房Notar之前支付,否则就一直挂在账上,卖房后装修队老板参与盈利分红,所以装修队比我更希望早点完工,装修队也会用最合适的材料和质量装修,否则影响卖房的话,装修队也要承担风险。最重要的,和装修队合作的项目,账目我负责管理,每一笔钱都要经过我同意。目前可能的风险就是房价毫无征兆突然下跌,这样可能就被迫长期持有,改为出租
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