关于房屋融资的五个注意事项

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在大多数情况下，如果没有足够的自有资本，房屋融资将难以实现。但什么才算作自有资本，它应该有多高，我真的需要动用它吗？



无论是建造自己的住宅还是购买用于自住的房产，大多数人都需要贷款。但在银行同意提供这样的贷款之前，他们通常要求提供自有资本的证明。以下是关于这五个事项的信息：

1. 自有资本 - 它应该有多高

大多数银行希望潜在的房地产业主能够用自有资本完全支付购房附加费用，包括购房税、公证费、法院费以及可能产生的中介佣金。来自德国杜塞尔多夫的北莱茵-威斯特法伦威尔特消费者中心的Thomas Hentschel表示：“这一总和因购房税在不同联邦州之间不同而累积，占到房产购买价格的10%至12%。”

此外，Dirk Stein说：“至少应该有购房价格的20%，最好是25%作为自有资本。” Dirk Stein是位于柏林的德国银行联合会的零售银行主管。

北莱茵-威斯特法伦威尔特消费者中心表示，如果在房屋融资中使用30%的自有资本，将获得最佳条件。总的来说，可以说：贷款相对于房产价值较小，贷款人在借款人破产的情况下更有安全感。Hentschel表示：“贷款利率也会下降。”

所谓的100%融资的年利率较70%或80%融资高。通常情况下，只有那些有着稳定且高额月收入的贷款人才有资格获得100%融资。

2. 自有资本的内容

Dirk Stein解释说：“自有资本包括一切可以变现的东西。”除了活期存款或定期存款账户上的资金之外，还包括股票或基金、通过分配的储蓄合同的储蓄、在养老金合同中积累的资产等。

“例如KfW的补助资金也算作自有资本，”Hentschel说。这同样适用于来自雇主的贷款或亲朋好友提供的私人贷款。诸如纪念币或画作之类的贵重物品，以及生命保险的赎回和现金价值，例如已还清且无债务的建地，也可以被视为自有资本。

3. 在流动资产和财富方面，什么适用于自有资本？

例如，存放在储蓄账户或定期存款账户中的资金在融资时必须随时可用。因此，必须提前通知。这并非总是可能的。在某些情况下，由于提前通知，金融机构可能会将利率调低到较低水平。或者在储蓄合同中，奖金可能会消失。

此外，有价证券可能只能以亏损的方式出售。同样涉及亏损的是生命保险的提前解约。因为在这里，保险公司只需支付保单的低赎回价值，而这个金额还可能要缴税。

贵重物品，如纪念币或画作，必须出售。Hentschel表示：“在这方面，也可能会发生亏损，因为通常没有流动市场。”

4. 是否真的需要动用自有资本 - 还是只是展示？

Thomas Hentschel表示：“自有资本不一定必须动用。”自有资本应被视为对贷款人的担保。例如，可以将资产负债分配给贷款人，并由贷款人在之前对其进行评估。例如，在借款人破产的情况下，将出售这些资产并用于偿还债务。

在生命保险的情况下，可以考虑将赎回价值作为贷款人的担保并将其分配给贷款人。

然而，购房附加费用通常确实必须作为自有资本存在。Hentschel说：“公证和财务部门通常不会同意将分配作为以后的担保。”

来自银行协会的Dirk Stein建议：“尽可能多地将自有资本投入到房屋融资中 - 这会减少贷款金额，使您更快地偿还债务。”

5. 如何增加自有资本

Stein解释说：“例如，可以从亲朋好友那里获得贷款。”考虑到房屋融资的所有人也可以向父母提出请求，并请求从他们的财产中赠予一笔资金 - 这是他们的子女将来无论如何都将继承的财产。

对于父母赠予子女的这种赠与是免税的 - 前提是金额低于40万欧元。祖父母可以免税地提前将最多20万欧元赠与他们的孙子女。这样的赠与在十年后再次是免税的。

以下房屋贷款利息由各银行或金融机构提供，有可能因为数据更新问题而和实际真实情况有所出入，以各银行或金融机构官网上的信息为准。

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在德国，房屋融资是购房过程中常见的需要贷款的情况。以下是关于房屋融资的五个注意事项：

1. 自有资本的要求：大多数银行希望潜在的房地产业主能够用自有资本支付购房附加费用，包括购房税、公证费、法院费以及可能产生的中介佣金。一般来说，至少应该有购房价格的20%作为自有资本，最好是25%。使用30%的自有资本可以获得最佳条件，贷款利率也会更低。

2. 自有资本的内容：自有资本包括一切可以变现的东西，如活期存款或定期存款账户上的资金、股票或基金、储蓄合同的储蓄、养老金合同中积累的资产等。其他还可以算作自有资本的包括KfW的补助资金、雇主提供的贷款、亲朋好友提供的私人贷款等以及贵重物品如纪念币、画作和生命保险的赎回和现金价值。

3. 流动资产和财富方面的考虑：在使用存款作为自有资本时，需确保它是随时可用的。而有价证券可能只能以亏损的方式出售，生命保险的提前解约也可能存在亏损。贵重物品则需要出售，但因市场不流动，可能会发生亏损。

4. 是否真的需要动用自有资本：自有资本不一定必须动用，它主要作为对贷款人的担保。然而，购房附加费用通常需要作为自有资本存在，而其他资产可以作为贷款人的担保。

5. 如何增加自有资本：可以从亲朋好友那里获得贷款，或者向父母请求从他们的财产中赠予一笔资金。父母赠与子女的这种赠与是免税的，但金额不能超过40万欧元。祖父母可以免税地提前将最多20万欧元赠与孙子女，并且在十年后再次是免税的。

值得注意的是，以上信息只是一般性建议，具体情况还需根据个人的财务状况和银行的要求来确定。建议咨询专业金融机构或银行以获取更具体和准确的信息。
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rose122333

一般自有资本占不动产银行估价的30％， 就可以达到比较好的贷款利率。

因为银行风险低，所以也愿意给一个较低的贷款利率。