房产出售是否合法？继承财产的保全优先于增值

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如果遗产需要由遗产管理人（Nachlasspfleger）代为管理，那么他的职责十分明确：按照继承人的利益，对遗产进行管理和保护。如果未能做到这一点，潜在继承人有权提出异议并维护自身权益。



在继承人尚未确定，或继承人暂时拒绝接受遗产的情况下，遗产法院通常会指定一名所谓的遗产管理人。在此期间，他负责维持遗产完整，并保障继承人的财产利益。因此，其处置权限受到严格限制——例如，如要将现有财产形式进行变更（如出售资产），通常需要取得遗产法院的批准。

在一宗近日由萨尔布吕肯高等州法院（OLG Saarbrücken，案号：5 W 34/25）审理的案件中，一名遗产管理人虽然事先获得了遗产法院的必要批准，但事后仍被认定：他本不应完成一笔遗产中房产的出售交易。一名自称继承人的女性事后明确反对该出售行为，并据此提出申诉。

该女性认为，出售该房产并不存在充分理由。遗产管理人原计划出售一处带有需要翻修的双户住宅的房产，理由是他认为此举能够为继承人带来可观收益，并避免遗产受损。按照其说法，该房产的租金收入甚至不足以覆盖日常维护成本；而出售价格高达23万欧元，明显高于评估报告所认定的约17.6万欧元的市场价值。

继承人的利益必须始终受到保护

然而，高等州法院仍认定该做法不当。法院指出，遗产法院当初不应批准出售该房产，因为该交易违背了所有继承人的根本利益。法院强调，遗产管理的首要目标是“保全和维护”，而非“增值”。因此，若要出售遗产中的不动产，必须具备特殊且客观的正当理由，而本案中并不具备这样的条件。

法院进一步指出，由于该房产的建筑状况被评定为“尚可”，并不存在迫在眉睫的贬值风险，因此不足以构成出售理由；同时，持续性费用也未达到明显不成比例的程度。即便出售价格高于市场估值，也并非决定性因素。毕竟，现金资产的增加，需与失去不动产所有权这一“极具稳定性的资产”相权衡。

德国律师协会继承法工作组在通报中引用了萨尔布吕肯高等州法院的这一裁定，作为相关法律实践的重要参考。

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在德国，房产出售的合法性在于遗产管理人的职责以及继承人的权益。在继承人尚未确定或拒绝接受遗产的情况下，遗产管理人负责保护和管理遗产。高等法院的案例表明，仅仅获得法院批准并不足以使出售合法，出售必须符合所有继承人的根本利益，并且需要有特别的理由。

此案中，虽然遗产管理人认为出售能带来收益，但法院认定出售并没有充分的正当理由，因为房产状况良好且费用不成比例。因此，房产的保全优先于其增值，这对于保障继承人的利益至关重要。

总之，在类似情况下，继承人若反对出售，可以通过法律途径维护自己的权利和利益。
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