房租涨幅远超通胀：德国租房市场持续吃紧，限期合同与带家具出租成常态

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在德国找房子正变得越来越困难。不仅可供选择的房源数量减少，新出租住房的租金也明显上涨，尤其是在大城市。同时，带家具出租和限期合同的比例不断攀升，正在成为租房市场的新常态。



根据基尔世界经济研究所（ifw）发布的greix租金指数，2025年年底德国多地房租明显上行。2025年第四季度，全国新出租房源的要价租金同比上涨了4.5%，涨幅几乎是同期通胀率的两倍。在所调查的37个城市和地区中，与第三季度相比，房租平均上涨了1.0%。

与此同时，限期合同和带家具出租的比例升至历史高位。研究所数据显示，2025年全国范围内，超过六分之一的租房广告（约17%）属于限期或带家具出租。在八大主要城市中，这一比例接近四分之一，而在慕尼黑甚至接近三分之一。greix项目负责人约纳斯·兹德尔扎莱克表示：“目前找房的人处境非常艰难。传统的长期、空房出租正在减少，价格不断上涨，合同条件也因限期和带家具出租而变得更加苛刻。”

房源数量明显下降

数据还显示，在八大城市中，有七个城市的房租在季度环比中继续上涨。其中，科隆涨幅最为明显，达到3.4%，慕尼黑为1.9%。汉堡和法兰克福的涨幅则大致与全国平均水平一致，约为1.0%。

从绝对水平来看，慕尼黑的平均冷租金最高，每平方米达23.35欧元，其次是法兰克福的17.36欧元，明显高于全国平均水平的14.41欧元。总体而言，自2015年以来，新出租房源的要价租金涨幅比总体通胀高出14个百分点。兹德尔扎莱克指出：“在大城市，新租约的价格正让低收入人群以及学徒和在校学生越来越接近经济承受极限。”

此外，研究还发现房源供给在持续收缩。2025年第四季度，租房广告数量同比下降了7%；与2015年相比，市场上的租房广告总量减少了约20%。研究认为，这表明许多拥有老合同的租户选择继续留住现有住房，同时也有越来越多的房源在不公开发布广告的情况下直接出租。

greix租金指数基于value市场数据库的数据，该数据库汇集了来自100多个房地产平台和中介网站的信息。每个季度，研究人员会分析超过6万条租房广告，以全面反映德国租房市场的变化趋势。

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在德国，租房市场的紧张局势正愈发明显，房租的上涨幅度远超通货膨胀，这对广大租房者尤其是低收入群体无疑带来了巨大的压力。根据基尔世界经济研究所（ifw）发布的greix租金指数，2025年年底的数据显示，全国范围内的新出租房源租金同比上涨了4.5%，几乎是同期整体通胀率的两倍。此现象在大城市尤为突出，例如慕尼黑和法兰克福的冷租金水平已经高达每平方米23.35欧元和17.36欧元，显著高于全国平均值的14.41欧元。

In Deutschland wird die Wohnungssuche zunehmend schwieriger. Die Anzahl der verfügbaren Mietwohnungen nimmt nicht nur ab, sondern die Mieten steigen in den neuen Angeboten auch deutlich an, insbesondere in den Großstädten. Laut dem vom Kieler Institut für Weltwirtschaft veröffentlichten greix-Mietindex ist die Miete für neu vermietete Wohnungen im vierten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 4,5 % gestiegen – fast doppelt so hoch wie die Inflation im gleichen Zeitraum.

值得注意的是，限期合同和带家具出租的比例也在不断攀升。数据显示，2025年，全国范围内超过六分之一的租房广告（约17%）属于限期或带家具出租。在八大主要城市中，这一比例甚至接近四分之一，而在慕尼黑这一比例接近三分之一。这种趋势使得许多传统上稳定的长期租赁开始缩水，给寻租者带来了严峻的挑战。

Besonders auffällig ist, dass die Mietverträge mit einer Befristung und die möblierten Angebote einen historischen Höchststand erreicht haben. Dies zeigt, dass viele Mieter mit älteren Verträgen sich entscheiden, ihre bestehenden Wohnungen zu behalten, während immer mehr Wohnungen direkt ohne öffentliche Werbung vermietet werden.

分析指出，自2015年以来，新出租房源的租金涨幅比总体通胀高出14个百分点，尤其是在大城市，越来越多的低收入人群、学徒和学生面临着经济承载的极限。随着租房广告数量的减少，市场供给的收缩进一步加剧了这一困境。2025年第四季度租房广告数量同比下降7%；与2015年相比，市场上的租房广告总量减少了约20%。这样的趋势无疑将对未来的住房可得性产生深远影响。

Insgesamt kann gesagt werden, dass die steigenden Mieten und die veränderten Vertragsbedingungen in Deutschland eine zunehmend angespannte Wohnsituation schaffen. Die Politik sollte dringend Maßnahmen ergreifen, um diese Entwicklung zu adressieren und für angemessenen Wohnraum zu sorgen.
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