建房买房几种类型，各有利弊(P6补充:验收问题,第十页补充还贷计算方式)

建筑师

原帖由 kaitian 于 2007-12-19 20:42 发表
德语倒是找到了，还是不太理解。
而且开始的时候还有1-2%，这个意思不理解。哎。

Tilgung
Die Tilgung ist der Betrag, mit dem ein Kreditnehmer seine Schulden ratenweise zurückbezahlt. Überw ...

用数字举个例子吧:

借 10 万块，年利率 ６％，  
Anfangstilgung 3％，就是说开始还贷时，理论上本金部分一年还贷款总额的3％.

这个例子里,就是你第一个月要还

利息 Zinsen = 100 000 x 6% /12 = 500 欧
本金 Tilgung= 100 000 x 3% /12 = 250 欧
=> 你第一个月要还的总额是= 500+ 250 = 750 欧

按照 Anuitätsdarlehen 的还款方式，每个月还银行的总额不变，于是以后你每个月都还 750 欧。

由于你每月还一部分本金，那么剩下的贷款余额会越来越少，而你应还的利息是根据剩下未还的贷款额计算的。这样一来，每月应还的利息会越来越少。

这个例子里,就是你第二个月继续还 750 欧,，其中

利息部分 Zinsen = （100 000 -250）x 6% /12 = 498，75 欧
本金部分 Tilgung= 750 - 498,75 = 251,25 欧

如此类推。所以，所谓 Anfangstilgung， 就是第一个月计算时的基础，后面 Tilgung 的部分占贷款总额的比例是一定超过 Anfangstilgung 的比例的。

当然，这个例子是以每个月还银行的总额不变为原则的，同时，每月结算剩下的贷款余额。这是银行使用比较多的方式。有些银行每季度结算剩下的贷款余额，这当然就对还贷人不利了。读合同时要小心。

Anfangstilgung 一般最少是 １％，还贷人签合同时可以自己选择。还得慢，每月压力小。还得快，总的要还的利息就少了。所以曾经有帖子说过， KfW 允许还得比较慢，并不是一件好事。

[ 本帖最后由 建筑师 于 2007-12-20 18:22 编辑 ]

kaitian

非常感谢!
感觉德语还是很复杂的，确实必须有相关的背景知识。undefined

原帖由 建筑师 于 2007-12-20 00:52 发表



用数字举个例子吧:

借 10 万块，年利率 ６％，  
Anfangstilgung 3％，就是说开始还贷时，理论上本金部分一年还贷款总额的3％.

这个例子里,就是你第一个月要还

利息 Zinsen = 100 000 x 6% /12 ...

matti

原帖由 建筑师 于 2007-12-20 00:52 发表


Anfangstilgung 一般最少是 １％，还贷人签合同时可以自己选择。还得慢，每月压力小。还得快，总的要还的利息就多了 ...

这句话没明白。为什么我还得快，该交的总利息还多了呢？
我的理解是，你每月还得越多，那么除去利息之外的Tilgung就多，那么剩下的贷款余额就少，那么利息就应该变少。不是这样么？

不过KFW的确不是什么时候都适合的。他们不让Sonderntilgung，利息只能一直交到合同截止。

建筑师

原帖由 matti 于 2007-12-20 18:20 发表


这句话没明白。为什么我还得快，该交的总利息还多了呢？
我的理解是，你每月还得越多，那么除去利息之外的Tilgung就多，那么剩下的贷款余额就少，那么利息就应该变少。不是这样么？

不过KFW的确不是什么 ...

不好意思，笔误了，$汗$ 应该是还得快，该交的总利息少。已经在原帖更正了。

wintertears

原帖由 matti 于 2007-12-20 18:20 发表


这句话没明白。为什么我还得快，该交的总利息还多了呢？
我的理解是，你每月还得越多，那么除去利息之外的Tilgung就多，那么剩下的贷款余额就少，那么利息就应该变少。不是这样么？

不过KFW的确不是什么 ...

如果贷款的数目比较大，KFW还是合适的。而且，如果有钱了，也可以提前一次性还清的。

pfundt

好贴。
$考虑$
我怎末了解过不可以一次还清啊？是不是要看你和哪个银行借款啊？是不是每个银行都不一样的

建筑师

原帖由 pfundt 于 2007-12-22 19:56 发表
好贴。
$考虑$
我怎末了解过不可以一次还清啊？是不是要看你和哪个银行借款啊？是不是每个银行都不一样的

是跟银行有关，也跟你选的贷款类型有关。

一般利息固定５ 年或１０年的情况，还贷速度签合同时定好，后来是不能变的。一次还清只能在合同到期时做，即５ 年或１０年后。 如果你想留有余地，可以和银行签特别还贷率(Sondertilgung)，比如一年５％ 或１０％ 这样有余力时可以加快还款速度。不过，银行是希望多赚利息钱的， 所以它不希望你还得太快，一般有Sondertilgung的 贷款，利息会比没有Sondertilgung的要高一点点。所以定Sondertilgung 的比例也要大致符合自己的实力。

如果你选择 变利率贷款 (Darlehen mit variabler Zinsen)，那么随时可以提前还款。不过这种贷款一般每三个月根据银行间拆借的利率调整一次贷款利率，让人没有稳定感。在大市走高的情况下，还是利息固定的贷款可靠些。

pfundt

$送花$ $送花$ $送花$ $送花$ $送花$

宣妤

我们是自己买地盖的房子， 请的公司名称是Gussek， 盖的是Fertighaus， 感觉很好， 过程很顺利， 都没有什么问题， 服务也很好， 打个电话， 他们人马上就到。

kw2003

按照这个算法我归纳了一个公式
假设贷款总额为x，年利率为p1，Anfangstilgung为p2，
按照 Anuitätsdarlehen 的还款方式，每个月还银行的总额不变为 x*(p1+p2)/12
n年以后已交本金为
x*p2/12*((p1/12+1)^(12*n)-1)/(p1/12)

贞爱

$支持$ $支持$ $支持$

daixi

原帖由 建筑师 于 2007-12-20 00:52 发表



用数字举个例子吧:

借 10 万块，年利率 ６％，  
Anfangstilgung 3％，就是说开始还贷时，理论上本金部分一年还贷款总额的3％.

这个例子里,就是你第一个月要还

利息 Zinsen = 100 000 x 6% /12 = 50 ...

我的天呐！
真够耐心的！！！$送花$$支持$  

Akim

请问, Altbauwohnung买时要注意什么呢? 这个的Hausgeld会比新房的贵出很多吗?Hausgeld和Nebenkosten是怎么回事呢?不好意思,问题有点多.

zhuoredlefsen

原帖由 kw2003 于 2007-12-26 00:27 发表
按照这个算法我归纳了一个公式
假设贷款总额为x，年利率为p1，Anfangstilgung为p2，
按照 Anuitätsdarlehen 的还款方式，每个月还银行的总额不变为 x*(p1+p2)/12
n年以后已交本金为
x*p2/12*((p1/12+1)^(12 ...

公式看不懂，算不出来。数学太差啦！

[ 本帖最后由 zhuoredlefsen 于 2008-2-26 00:40 编辑 ]

飞雪

endgrundstuecke啥意思

建筑师

原帖由 Akim 于 2008-2-24 12:12 发表
请问, Altbauwohnung买时要注意什么呢? 这个的Hausgeld会比新房的贵出很多吗?Hausgeld和Nebenkosten是怎么回事呢?不好意思,问题有点多.

Altbauwohnung 主要是看管道暖气窗户屋顶是否已更新过，如果不是 kernsaniert,后续费用会太大，自己做起来花精力也太多。不过很多Altbauwohnung 地段不错，如果是翻修过不久的，还是可以保值相当时间的。

Hausgeld 和 Nebenkosten 是类似的概念，不过前者一般还包括维修和未来改造的储备金（Ruecklage fuer Instandsetzung und Renovierung)。老房子如果窗户和暖气比较旧的话，耗能高， Nebenkosten 自然高，Hausgeld 也会上去的。

建筑师

原帖由 飞雪 于 2008-2-26 21:46 发表
endgrundstuecke啥意思

一条街上最后一家，一般指 Reihenhaus 一排的最后一家，当然也可以是Einfamilienhaus。

建筑师

原帖由 kw2003 于 2007-12-26 00:27 发表
按照这个算法我归纳了一个公式
假设贷款总额为x，年利率为p1，Anfangstilgung为p2，
按照 Anuitätsdarlehen 的还款方式，每个月还银行的总额不变为 x*(p1+p2)/12
n年以后已交本金为
x*p2/12*((p1/12+1)^(12 ...

数学忘光了，佩服还能总结这些算式的人。$汗$

我是习惯用 Excel  表格的，觉得比较直观，每个月的数据都一目了然。年底和银行的结算单对比一下心里也有个数。

建筑师

原帖由 daixi 于 2008-2-20 16:26 发表



我的天呐！
真够耐心的！！！$送花$$支持$   

就是因为没耐心才写在纸上，因为被问的次数太多了，讲得口干舌燥电话那边的人还没听懂，索性写下来告诉他们，你去看好了。:P

Akim

原帖由 建筑师 于 2008-2-27 21:05 发表

Altbauwohnung 主要是看管道暖气窗户屋顶是否已更新过，如果不是 kernsaniert,后续费用会太大，自己做起来花精力也太多。不过很多Altbauwohnung 地段不错，如果是翻修过不久的，还是可以保值相当时间的。

Hausg ...

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本来是头脑一热, 想买个三局, 结果跑到这儿学习了一下, 才发现学问太多了.

大玉儿

$支持$ $支持$ $支持$  真不错！

tear

$支持$ $支持$

yunpiggy

$送花$ $送花$ $送花$

yunpiggy

再问一下LZmm，我目前联系的两家为什么都是Immobilien呢，虽然说不收中介费，可是我以为新房子是和建筑公司联系的呢，毕竟要做图纸改动还是要找建筑公司啊。

建筑师

原帖由 yunpiggy 于 2008-5-29 13:25 发表
再问一下LZmm，我目前联系的两家为什么都是Immobilien呢，虽然说不收中介费，可是我以为新房子是和建筑公司联系的呢，毕竟要做图纸改动还是要找建筑公司啊。

有可能是开发商规模不大, 没有足够的销售力量, 所以委托中介销售. 你问中介能否直接和开发商联系商量改图的事吧.

阿伯丁白

$送花$ $送花$ 准备学习~~~

shincoboy

LZ 你好！ 请问您了解关于拍卖房子的信息吗？有没有相关的网站呢？谢谢！ 听说拍卖的房子会便宜许多，所以想了解下～～ 谢谢你了:D :D $支持$

Sonya_2007

great.

Thank you so much!

$送花$

going to buy a second hand appartment somedays later, any way a lot of works to do

kevinke

原来想买房子很容易， 看来有很多的东西要学习， 先向版主致敬和感谢$送花$ $ok$

建筑师

一年前给自己放假，随便开头写了点东西。好久没来这个坛子，今天才发现还有不少短信问问题。现在实在是太忙，没时间再回信。不好意思。坛子里的不少人都有自己的经验。现在关于买房的话题也已经热闹得多。大伙集思广议吧。


再给个我写的关于Bauspar建房储蓄存款的LINK，我的墨水就算倒完了，就在这儿告个别吧。
https://www.dolc.de/forum/viewthread.php?tid=709110

祝大伙都能买得顺利，住得称心！$握手$