看中一房子，请大家给参谋参谋

kaiser0825

原帖由 建筑师 于 2007-12-9 13:45 发表


好好学那本gutachten是关键。那里应该包括了房子状况的评估以及做过的维修。不清楚的问物业公司。你那个图看不清楚。如果真要请教大家，是不是该勤快一点？:)

看来你是觉得从中可以赚到一笔。那就想清楚 ...

建筑师说的好，到底是专业人员。

在德国的中国人买房，绝大多数应该是为了有一个舒适的家，提高生活质量和居住环境。
至于投资理财往往是第二目的。就像建筑师说的，在德国房地产并不象中国是
一个暴利的行业。去看看那些Immobilienfonds的专业人员的操作, 他们的年效益额
也并不高。相对于买房卖房这种投资形式，可能银行的Festgeld的投资形式更安全更灵活些，
而且效益并不比买房卖房低。

所以买房，首先要考虑的是房子是否适合自己家庭发展，其次再考虑价格。
就好像商店里有衣服打折卖，不能因为便宜就不管合身不合身就买回来。
衣服是小事，买了还可以退，房子是一笔大的投资，不说是百年大计，至少也是
几十年的大事，所以更应该慎重。

kaitian

如果真能低价位拿下.投资汇报相当不错了。
投资基金，基金公司还羞羞搭搭，也就8%的年回报。这就叫稳定的，有实力的基金公司了。
5年在德国是短期投资，投资基金时间太短，都保证不了有这回报。5年其，德国都建议你买买债券，货币基金。都不建议买股票基金。
除非接下来5年就是牛市。
中国刚发行5年期国债4.5%年率。
5年40%总回报，简直笑死了。
ps,中国股市 100%回报已经成为过去。

原帖由 spiceflower 于 2007-12-9 16:38 发表

所以如果LZ的10万欧元能够有别的途径年收益大于贷款利息5% 的话，可以首付20%，其余贷款更合算，余下的钱可以5年内作别的投资。。。不过如果LZ没有其他投资途径，在德国也不能贷款的情况下，10万欧5年收益大于 ...

[ 本帖最后由 kaitian 于 2007-12-9 17:24 编辑 ]

kaitian

德国建筑材料和人工涨好快。
同样的房子，建筑成本比比10年前涨了30%?

zhigi

原帖由 建筑师 于 2007-12-9 13:45 发表


好好学那本gutachten是关键。那里应该包括了房子状况的评估以及做过的维修。不清楚的问物业公司。你那个图看不清楚。如果真要请教大家，是不是该勤快一点？:)

看来你是觉得从中可以赚到一笔。那就想清楚 ...

呵呵，是我太懒了，这就努力重抄一遍。

我刚刚研究了一下那本gutachten. 是今年5月份做的。上面写：
Auf Anfrage teilte die Hausverwaltung mit: im Jahr 2007f seien voraussichtlich keine Sonderumlagen zu erwarten, es sei auch kein Instandsetzungsstau bekant. In den zuruckliegenden Jahren wurden die Umfassungswaender ertuechtigt, die Heizung wurd von 12 Jahren erneuert. allerdings wird aktuell ein Rechtsstreit gefuehrt, weil ein Eigntuemer Antrag auf Einbau von Waermezaehler verfolgt.

那么就是说12年前翻修过暖气，我家现在不开暖气家里都20度，不知道外墙报暖层是不是翻修过，不过不管怎样应该是不差的吧？外部粉刷上面写过近几年也作过了。
窗户我是觉得不怎么样拉！如果换新的估计花销多少呢？我家窗户还挺大$汗$一个屋的3米宽，一个屋的4米5（其中包括阳台门）:(
我家楼上还有住户，不过至少我知道厕所防水应该做得不错，因为前几天hausmeister来我家，说楼上的发大水了，看看我家怎么样，一看，我家啥事都没有，呵呵:)
电线都在墙里面，那个怎么看？怎么才知道该换了？
还有啥要看的阿？
我好多问题哦$汗$，先叩谢了$m19$ $m19$ $m19$

zhigi

原帖由 spiceflower 于 2007-12-9 15:52 发表
可以买下来自住几年，有小孩的时候卖掉买套新的，这里出租投资是不太现实的，房租低，房价涨幅不大，政策保护租房人。

按5年之内没小孩自住5年，5年后卖掉的情况来算
假如现在以1600欧买进，5年后按正常价格 ...

哇哇哇强人，$m15$ $高$ $高$
多谢多谢，不过我看中的房子没这么大，还不到50平呢。
我现在就去好好研究一下
$m22$

zhigi

原帖由 建筑师 于 2007-12-9 13:45 发表


好好学那本gutachten是关键。那里应该包括了房子状况的评估以及做过的维修。不清楚的问物业公司。你那个图看不清楚。如果真要请教大家，是不是该勤快一点？:)

看来你是觉得从中可以赚到一笔。那就想清楚 ...

万一毕业了换地方（万一必须回国？）怎么来管，万一卖不掉成了鸡肋怎么办，要出租多少年才收得回投资。

这个我们考虑过了，虽然我老公要毕业了，我还早着呢，估计起码3年以上，如果生孩子的话，就更长了。所以我起码会在慕尼黑住个3到5年，至于我老公，专业方向不错，应该可以在慕尼黑找到工作，而且他还考虑读博呢，如果真的读，又要将近五年。唉，漫长的学习生涯阿。
出租方面我们也考虑过了，慕尼黑的房子，呵呵，不愁租不出去。算了一下，如果出租12年本钱全部收回。

还有啥需要考虑的？强人阿，拜托继续指点我吧$m19$ $m19$ $m19$

建筑师

原帖由 zhigi 于 2007-12-9 18:57 发表



呵呵，是我太懒了，这就努力重抄一遍。

我刚刚研究了一下那本gutachten. 是今年5月份做的。上面写：
Auf Anfrage teilte die Hausverwaltung mit: im Jahr 2007f seien voraussichtlich keine Sonder ...

那个Gutachten 提到的官司你要问问怎么回事，费用怎么办。

按你说的尺寸，窗户可真够大的。全换估计六七千应该要的。

六七十年代的房子，电线可能已经老化或不适合今天 的负载，你看看电表或灯的接头附近露出的线头是不是很旧或很细的。不过话说回来，你要不打算长住，这个凑合用吧。

zhigi

原帖由 建筑师 于 2007-12-10 09:55 发表



那个Gutachten 提到的官司你要问问怎么回事，费用怎么办。

按你说的尺寸，窗户可真够大的。全换估计六七千应该要的。

六七十年代的房子，电线可能已经老化或不适合今天 的负载，你看看电表或灯的接 ...

强人阿，崇拜崇拜$m19$
关于官司，是这一句吗？allerdings wird aktuell ein Rechtsstreit gefuehrt, weil ein Eigntuemer Antrag auf Einbau von Waermezaehler verfolgt.
那个Waermezaehler是啥东西啊？
这本Gutachten是4月份做的，我家9月份搬进来后不久，就有个暖气公司的人过来，对着我家暖气上的那个表鼓弄了半天，我当天不在，具体情况我要问问我老公。
拍了个暖气上表的照片。如下

mixmas

这个就是Wärmezaehler，暖气的自动计数器

建筑师

原帖由 mixmas 于 2007-12-10 12:18 发表
这个就是Wärmezaehler，暖气的自动计数器

是啊，我也奇怪怎么有人为这个打官司，按理说是一家一户单独算的，公共部分分摊，没什么可吵的吧。楼主问问物业怎么回事。

zhigi

好的好的，回头问问去，呵呵，多谢多谢$高$

leodage

你这房子最多值1500EUR一平, 意思就是你别把他当成是个什么便宜货来贪.

明月寄相思

看了这么多回复,也说说自己的观点,因为最近都在看房子.
先说自己的情况
我现在和LG两个,面积96平方米,一间看电视加吃饭,一间睡觉,一间当工作室用,一间现在还放着很多平时不怎么用的东西,同时养点花......我还觉得刚好够用呢,楼主MM的房子是不是太小了,两个人都没有一点各自的空间了.

刚看了一则新闻说(来自哪里不记得了),德国的房子价格还要下跌,一是美国次级信贷的影响还在继续蔓延,二是德国出生人口太少,空房子越来越多,所以我觉得LZ还可以再看看的,或者说考虑一下.现在是否合适投资.

看了MM说了房子的一些问题,而且是10年前翻新的了,现在已经出现问题了,所以我估计你们也许再过3年就要大修一次了,虽然我不是专业的,但是LG家里的人人都有HOUSE,经常和他们聊天也懂一点,房子老了,不节能暖气费可不是闹着玩的哦.好像说德国城市管理部门要求房子久不久就要翻新保持老的外观,PS这点自己也不确定,听说的而且很多人都不想要老房子的原因也在这里,这个费那个费的,有些根本想不到.......

MM三思吧.:) :)

[ 本帖最后由 明月寄相思 于 2007-12-12 00:00 编辑 ]

zhigi

原帖由 leodage 于 2007-12-11 22:49 发表
你这房子最多值1500EUR一平, 意思就是你别把他当成是个什么便宜货来贪.

gutachten上估价2000欧一平。

zhigi

原帖由 明月寄相思 于 2007-12-11 23:52 发表
看了这么多回复,也说说自己的观点,因为最近都在看房子.
先说自己的情况
我现在和LG两个,面积96平方米,一间看电视加吃饭,一间睡觉,一间当工作室用,一间现在还放着很多平时不怎么用的东西,同时养点花......我还 ...

谢谢mm，我会好好考虑的，其实我们的主要问题还是经济问题，唉
我跟老公两个都是中国人，没毕业，从这里看来得，许多mm都说，没有绿卡基本上贷不了长期贷款的，拜仁周这边的规定又是说学生身份呆在这里的年数不算，正式工作了才算，所以算算，起码至少还有5到6年好熬，慢慢长路啊。所以说既然不能贷款，我手头也就这笔钱，肯定买不了再大的阿！:(
慕尼黑的房价实在是贵啊，人家别的城市都能买haus的钱，这里也就买个wohnung。我这房不到50平每个月的冷租已经4百多了，都不说远的，就旁边奥格斯堡，这样的房子冷租也就200。慕尼黑实在是贵啊！$m9$
我真的很感谢这里所有人给我的这么多专业的建议，我会把所有的维修费用考虑进去的。谢谢大家$m19$

明月寄相思

原帖由 zhigi 于 2007-12-12 10:38 发表



谢谢mm，我会好好考虑的，其实我们的主要问题还是经济问题，唉
我跟老公两个都是中国人，没毕业，从这里看来得，许多mm都说，没有绿卡基本上贷不了长期贷款的，拜仁周这边的规定又是说学生身份呆在这里的 ...

是呀,房子也许比市场价格低,但是维修保养的费用是无法估计的.
因为LG家,包括LG自己,人人都有不少房子,而且还不是很旧的那种,但是整天听他们在那里说维修保养的费用,听得头大,一个字,贵!
但是如果想卖出去,之前又最好是翻新过一次的,不然,冷价!

shorn

原帖由 kaiser0825 于 2007-12-7 18:16 发表


如果是低于2000EURO一平方，在慕尼黑不贵。只是这个房型不太合适，将来肯定还是要卖的。

如果纯粹因为价格的原因而打算买房子，那么我知道同样在慕尼黑西边四圈有一个很大的
公司正在卖房子的，两间，三 ...

你好，可以把你说的那个房产公司的联系电话告诉我一下吗？ 我感兴趣，想去看看房子。 谢谢！$送花$

娃娃妈

我来给小算一笔账

50平,1700欧每平,总共85000欧,外加手续费5,5%,共花出去89675
住五年,现在估价都是2000,老房又老了五年,总趋势是个降字,估价也就1900了,何况,出售是卖不到估价的,能卖个百分之九十就不错了,所以1710,卖房,总不能满大街的电线杆子贴广告吧,登报,上网,都是要钱的,没个三五千欧谁来看房啊?
好,最后1710成交,收回85500,总共的支出收入如下:
85500(卖房钱) - 85000 - 4675(卖房加手续费) - 3000 (卖房广告) - 5X12X30(土地税) - 89675X0,216(五年的利息,假如4%每年) - 5000 (估算的平均维修费,通常十年一万,五年算五千好了) + 400X5X12 (省下的房租) = - 10000

总的来说是亏一万欧

Li3Wei

gutachten如果是房东找的话，不要相信