关于买房贷款

Benzin

你可以再仔细问问，比如中介费，Erwerbsteuer, Notarkosten，这些没有哪家银行会以贷款的形式替你付的。因为是抵押贷款，所以银行不会傻乎乎的把这些不能抵押的费用也贷给你。打个比方，一个房子价全部加起来值20万，而中介费和税费是2万，银行是不会为这个房子贷给你22万，因为这个房子就值20万，抵押也就抵押20万。但如果是装修要花费2万，那么银行会贷给你22万的。

skadi80

原帖由 Benzin 于 2008-3-2 12:17 发表
你可以再仔细问问，比如中介费，Erwerbsteuer, Notarkosten，这些没有哪家银行会以贷款的形式替你付的。因为是抵押贷款，所以银行不会傻乎乎的把这些不能抵押的费用也贷给你。打个比方，一个房子价全部加起来值20万， ...

这事情我是知道的,因为当时我们买房的时候问过这朋友好些事情,这全都是他告诉我们的.
我们到银行申请贷款的时候,也问过银行的人,如果全部款项都贷款可不可行,银行的人也说,只要你每月有足够的钱还贷款就没问题.
其实这个贷款的问题还是和贷款人的贷款额有关联,如果这个人的收入能贷到的款项比房价和各项费用都多的,这就不成问题了.$考虑$
但这个可能是不同的银行都有所不同的.不是所有银行都一样.$汗$

[ 本帖最后由 skadi80 于 2008-3-2 12:35 编辑 ]

Benzin

原帖由 skadi80 于 2008-3-2 12:33 发表

这事情我是知道的,因为当时我们买房的时候问过这朋友好些事情,这全都是他告诉我们的.
我们到银行申请贷款的时候,也问过银行的人,如果全部款项都贷款可不可行,银行的人也说,只要你每月有足够的钱还贷款就没问题.
...

我们也刚买的房子，问了4家银行（ING-Diba,citibank,Wuerstenrot,Gladbacher Bank)他们的说法都是一样的，不管贷多少款，nebenkosten不能用贷款付。所以我想问问你们，你们的Erwerbsteuer和Notar的费用是让银行直接用贷款付的吗？$考虑$

bluelee

一般正常的银行贷款只能贷最多80%，有的银行只有60%。当然也有银行可以贷超过100%，美国的次贷危机也就是这种贷款。这种贷款一般利率较高

skadi80

原帖由 Benzin 于 2008-3-3 11:17 发表

我们也刚买的房子，问了4家银行（ING-Diba,citibank,Wuerstenrot,Gladbacher Bank)他们的说法都是一样的，不管贷多少款，nebenkosten不能用贷款付。所以我想问问你们，你们的Erwerbsteuer和Notar的费用是让银行直接 ...

昨天晚上打电话问了那个朋友,他跟我很肯定的说,他家买房时所有贷款都是从银行贷的.
包括房款,中介费,税费,公证费,还有装修费都是从银行贷款的.
他们是在04年买的房子,而我家是在05年头买的,当时我们问银行的时候还是可以的(但这些费用我家当时是自己付的)
至于现在能不能,我就不敢确定了,因为制度经常变的.$汗$

Benzin

原帖由 bluelee 于 2008-3-3 18:42 发表
一般正常的银行贷款只能贷最多80%，有的银行只有60%。当然也有银行可以贷超过100%，美国的次贷危机也就是这种贷款。这种贷款一般利率较高

美国的房屋抵押贷款跟德国区别很大， 而次贷危机涉及的贷款跟德国的100%贷款完全是两码事，不能相提并论。最本质的区别有两个：

1。次贷是贷给有不良信用记录或者负担相应贷款相对来说比较吃力的人，而这两种人在德国是不可能100%贷款的，银行只要考察后一般就会拒绝100%贷款。最明显的例子就是自由职业者，自己开公司的人如果想自己买房子，那么这种人银行是不会100%贷款的，一般只贷给50%，因为风险太大。

2。美国次贷都是执行浮动利率的，就是利率随时根据美联储的基准利率以及市场反应相应变动。而德国的房屋抵押贷款的利率一般都是在固定年限内不变的，现在常见的最长利率不变是20年，20年利率不变，这在美国是不可想象的。虽然利率会高些，区别没有美国次贷那么高，一般从5到15年同等条件的话利率就差0，5%左右。而从60%到100%贷款利率就差0，4%。有兴趣可以看看德国银行的baufinanzierung的报价。
https://www.ing-diba.de/main/ba/ ... rsicht/konditionen/

[ 本帖最后由 Benzin 于 2008-3-3 20:29 编辑 ]

A1_

原帖由 Benzin 于 2008-3-3 20:19 发表


美国的房屋抵押贷款跟德国区别很大， 而次贷危机涉及的贷款跟德国的100%贷款完全是两码事，不能相提并论。最本质的区别有两个：

1。次贷是贷给有不良信用记录或者负担相应贷款相对来说比较吃力的人，而这两种 ...

遇上专家了$支持$
看到有人说可以100%贷款,不知有人贷过没有?我听人说银行会强迫买人身保险,利息也相对高,所以一般不建议100%地贷款.

Benzin

原帖由 A1_ 于 2008-3-3 22:31 发表

遇上专家了$支持$
看到有人说可以100%贷款,不知有人贷过没有?我听人说银行会强迫买人身保险,利息也相对高,所以一般不建议100%地贷款.

我上面给的链接可以仔细看一下。比如一个房子价值20万，选择15年利率不变，那么100%贷款是5，25%，60%贷款是4，9%，利率就差0，35%，区别不是很大。
另外这里简单算个帐。比如目标同样是从现在开始15年后拥有一个目前价值20万的房子100%的产权，也就是还清贷款，而目前的状况是用于买房子的钱是0。那么根据上面链接里面的利率：

1。现在就购买，100%贷款，利率5，25%，那么15年还清贷款每月的月供得大概1600欧，15年下来付给银行的利息是88000欧，房屋居住15年。

2。现在开始攒钱，假设每月刨去吃穿等（不包括房租)最大可动用的钱的额度也为1600欧，而攒钱期间假设冷租每月500，那么每年可以攒1100x12=13200欧，而目标是自己负担40%，60%贷款，那么需要攒6年到40%为8万。为了能同样达到15年后拥有100%产权，那么60%的贷款需要在9年内还清。假设6年后利率跟现在一样，为4，7%（10年利率不变），那么9年还清需要每月付1350欧，那么9年下来付给银行利息25800，加上6年的冷租36000，则总共为这个房子多付出61800欧。房屋居住9年。

以上的比较是在房地产市场价格不变，贷款利率不变，不考虑存款利息以及投资收益，不使用Barspar融资手段下的比较。两者的区别为26200欧，也可以理解为如果是100%贷款相当于自己以每个月363欧租自己买的房子6年。我想如果真的想租一个价值20万的房子，房租500恐怕是打不住的。另外房地产市场的发展以及的利率的变动大家可以参看有关信息。

所以我觉得是不是要100%贷款，其实主要看想过什么样的生活，只要有能力，100%贷跟不100%贷没有很大区别。

唐小鸭

大家说的是两种不同贷款。一种常见的的是房屋抵押贷款, Hypothekendarlehen, 长期， 固定利息，固定还Tilgung, 还符合一定条件， 信用良好， 也可贷到１００％。 另种不定利息，Variable Zinsen, 限期灵活， 不用房产做抵押，每月Raten固定还款，可以随时中止贷款合同， 一般贷不到１００％， 利息也比定息高。但是不会被房屋抵押套牢， 市场形势升值的话，可以随时脱手这个房子。