德国房产大佬揭示建筑危机： “我们有两万条建筑规定——每一条都要花钱！”

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德国政府曾承诺每年建造40万套新住房，但现实却只有20万套。对此，德国大型房企LEG首席执行官拉尔斯·冯·拉库姆在接受德媒ntv《气候实验室》采访时直言：“这不是成功，而是失败。我们被过度的官僚主义和繁琐规定拖死了。”



建筑业被“规则山”压垮
冯·拉库姆指出，过去二十年，德国的建筑法规数量从5000条飙升到2万条——翻了整整四倍！“每一条规定都意味着更多的时间、更多的审批、更多的成本。结果是房子越建越贵，速度越来越慢。”

他举例说：
“以前楼层间的隔层厚度是14厘米，现在必须做成24厘米——为了更好的隔音。想法没错，但这意味着更多钢筋和混凝土，直接推高成本。”

同样，能源标准的提高也让改造成本成倍上涨。LEG公司如今拥有17万套住房，是德国第二大房企。“我们在气候转型中当然有责任，但必须诚实面对——绿色住宅固然好，可人们首先需要的是住得起的房子。”

租金限制与高标准叠加，市场彻底卡死
德国现行的“租金刹车”和“租金上限”制度，让房东无法根据市场合理调整租金：
• 新租户租金不得高于地区均价的10%；
• 已租住的房屋，三年内涨幅不得超过15%。

冯·拉库姆认为，这些规定虽然保护了租客，却也让市场僵化：
“家庭被困在太小的房子里，老人却住着太大的房子。结果是没有人流动，没有新房腾出来。”

贷款利率飙升、材料短缺，雪上加霜
德国建筑业的另一重打击来自融资成本。短短几年间，建筑贷款利率从0%升到约4%，再加上乌克兰战争造成的原材料短缺——尤其是钢铁供应中断——建筑成本全面上涨两位数。

“过去，德国90%的建筑钢材来自被炸毁的亚速钢铁厂。如今我们只能以更高的价格采购。”冯·拉库姆说。

解决之道：少一点官僚，多一点胆识
这位房企掌门人提出了一个颇具争议但现实的建议：
“我们只要像战后那样重启建设计划，就能一年建60万套房。方法很简单——删掉过剩的规定，把两万条规章精简回五千条。同时恢复国家开发银行KfW的优惠贷款制度，让开发商以低息资金建房，并承诺几十年内维持低租金。”

他还指出，德国各州的建筑规范碎片化严重：“同样一栋楼，在杜尔门和格赖夫斯瓦尔德需要完全不同的防火标准。为什么？我不知道。这种‘地方诸侯制’必须结束。”

审批太慢、官员太谨慎
在柏林，有项目审批竟拖了10至15年，北威州平均也要6年。“政府推出‘建设加速法’（Bauturbo），要求三个月内发放建筑许可，但没有强制措施。”冯·拉库姆强调：“要真正提速，我们需要敢于拍板的官员。不是每个人的利益都能被照顾到。”

他的结论是：
“我们必须明白——住房危机不是因为缺钱，而是因为我们太怕犯错。现在的问题不是建错几栋楼，而是根本没人再敢建。”

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德国的建筑危机确实引起了广泛关注，尤其是在房屋建设和租金问题上。房企CEO拉尔斯·冯·拉库姆指出，现行的繁琐规定以及官僚主义让建筑进程变得极为缓慢，导致实际新建住房数量远未达到政府承诺的目标。

**建筑法规与成本上升**  
他提到，过去二十年里，建筑法规的数量激增至2万条，每条新规都意味着额外的时间和成本，这直接推高了房屋的建造费用。譬如，提高楼层隔音标准的要求使得建筑材料的使用量增加，进一步提高了成本。

**市场僵化的影响**  
在租金方面，德国的“租金刹车”政策虽然保护了租客，但也导致了市场的僵化，造成了一些家庭无法流动，无法找到合适的住房。这种情况让许多房源无法有效利用，从而加剧了住房紧缺。

**融资成本和材料短缺**  
建筑贷款利率的飙升及原材料供应短缺也是导致建筑成本上升的重要因素。尤其是在乌克兰战争后，建筑行业面临着钢铁等关键材料的获取困难，整体建设成本也因此上涨。

**解决方案的建议**  
冯·拉库姆建议采取更为大胆的措施来应对这一危机，包括简化法规、恢复国家开发银行的优惠贷款政策，以及加强对地方建筑规范的统一管理。他强调，政府需要敢于担当，加快审批速度，以便更快地满足市场需求。

总体而言，德国目前的住房危机不是简单的资金问题，而是由复杂的政策与法规所导致的。解决这一问题需要多方的合作与大胆的改革。
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