关于Notar和贷款的8个问题

Gold宝贝

我们最终把价格谈下来了，准备约Notar和谈贷款了，有些问题想先请教一下这里的达人：

1. 下面是这样的顺序吗
约Notar-->和银行确定贷款合同，但不签字-->先Notar签Kaufvertrag--> 再和银行签贷款合同-->Wohnungübergabe--> 向银行付Eigenkapital

2. Notar的费用我原先一直认为是固定的，Kaufpreis的1,5%，但看到这里有些帖子说是1%到2%，
Notar都是由Verkäufer指定的，我可以事先和Verkäufer确定是多少%吗

3. 有人说Grundwerbsteuer只是要交Rohrbau的3,5%，我们买的是精装的Wohnung，可以要求把Rohrbau的价格单独列出来吗
想知道现实中有没有人这样向Verkäufer要求被同意的

4. Notar之前寄的Mustervertrag需要请专门律师把把关吗，想知道这个费用大概要多少，如何找到律师？
另外想知道应该给自己留多少时间来看合同呢，包括请律师什么的，也就是说Kauf zusage后Notar约在几周之后时间会比较充足？

5. 对合同有不同意的地方是事先和Verkäufer协商呢，还是只能在Notar那天提出来，进行讨论和修改
这里想问一下Notar过的，Notar的时候如果Käufer提出异议是不是比较容易被接受呢

6. 月供+每月平均下来的Sondertilgung占月工资的百分之多少比较好呢
我的意思是如果打算每年的Sondertilgung都交，那么把这个Sondertilgung除以12，加上本来要交的月供，占两人每月工资的百分之多少，可以不改变之前的生活质量

7. 我们的是新房，还提出了一些Sonderwünsche，在Wohnungübergaba的时候是不是最好带一个Sachverständiger去验收呢，这个费用大概要多少，在哪里找？

8. 还有一个问题也提早问下，买了Wohnung以后，除了每月还贷和交Hausgeld, Storm外，每月或每年还有些什么费用呢，大概是多少

问题多多哈，先在这里谢谢了

Benzin

问题不少，以下是个人经验，仅供参考。

我们最终把价格谈下来了，准备约Notar和谈贷款了，有些问题想先请教一下这里的达人：

1. 下面是这样的顺序吗
约Notar-->和银行确定贷款合同，但不签字-->先Notar签Kaufvertrag--> 再和银行签贷款合同-->Wohnungübergabe--> 向银行付Eigenkapital

银行贷款合同一般都是标准合同，在申请的时候可以商量具体内容，但是能改的一般就是Sondertilgung和改Tilgung的费用。所以不用专门再约notar，可以一次性在签房屋购买合同的时候一起搞定。当然如果时间上没法同时，之后再约notar的也常见，但那样就要跑两次了。另外Eigenkapital不用付给银行，直接转到卖方指定账户就可以，银行也是等你得Eigenkapital付完后才会发放贷款。


2. Notar的费用我原先一直认为是固定的，Kaufpreis的1,5%，但看到这里有些帖子说是1%到2%，
Notar都是由Verkäufer指定的，我可以事先和Verkäufer确定是多少%吗

notar的费用是明码标价，虽然每个notar的价格有差别，但是价格是没得商量的。

3. 有人说Grundwerbsteuer只是要交Rohrbau的3,5%，我们买的是精装的Wohnung，可以要求把Rohrbau的价格单独列出来吗
想知道现实中有没有人这样向Verkäufer要求被同意的

3，5%是指经过Notar的购房合同价格，理论上应该是Grundstueck的价格的3，5%，但是因为合同里面无法将地皮价格单独列出单独签合同，所以就成了整个合同价格的3，5%。如果想省这部分钱，可以把装修以及sonderwuenschen写在另外个合同里面，把购房合同价格降下来。但是不知道开发商愿不愿意。

4. Notar之前寄的Mustervertrag需要请专门律师把把关吗，想知道这个费用大概要多少，如何找到律师？另外想知道应该给自己留多少时间来看合同呢，包括请律师什么的，也就是说Kauf zusage后Notar约在几周之后时间会比较充足？

如果德语没问题的话一般不用再找律师看，Notar的一个原则就是中立并且保护买卖双方的利益。所以自己看合同主要看所有的事先商量好的leistung是否都写在合同里面了，比如材料种类，能耗级别等等，反正写得越详细越好。这个找律师也没用。至于时间，一般会友充足时间的，我们当时有超过2周，足够了。


5. 对合同有不同意的地方是事先和Verkäufer协商呢，还是只能在Notar那天提出来，进行讨论和修改
这里想问一下Notar过的，Notar的时候如果Käufer提出异议是不是比较容易被接受呢

如果是房屋本身的设计，建造等的商讨一般是在合同意向前商量的。到notar那里其实就是合同的法律部分了，所以所有修改内容应该在notartermin之前完成。当然到notar那里也可以提，只不过一般不这么做就是了，如果修改太多那么就当场签不成了，因为notar档案做起来不是很快的。

6. 月供+每月平均下来的Sondertilgung占月工资的百分之多少比较好呢
我的意思是如果打算每年的Sondertilgung都交，那么把这个Sondertilgung除以12，加上本来要交的月供，占两人每月工资的百分之多少，可以不改变之前的生活质量

这个要看你收入了，一般不影响生活质量的的数额最高到是你目前冷租加上按照正常生活质量生活每月的结余。

7. 我们的是新房，还提出了一些Sonderwünsche，在Wohnungübergaba的时候是不是最好带一个Sachverständiger去验收呢，这个费用大概要多少，在哪里找？

最好找，不过费用很高，我们是朋友介绍的没有发票什么的，就1多个小时400欧，不过的确专业，找出来的毛病我们都不知道。据说一般作abnahme的费用在1000欧左右。网上找或者让同时朋友推荐都可以。

8. 还有一个问题也提早问下，买了Wohnung以后，除了每月还贷和交Hausgeld, Storm外，每月或每年还有些什么费用呢，大概是多少

一般还有Grundsteuer和各种保险。但是要看你说的Hausgeld里面包括什么内容了，如果都包括了，那么就没有什么其他费用。新房问题不大，我猜Hausgeld里面没有后备金。但是住久了就会有后备金问题，因为房子要保养翻修的。

古秘书

哇塞  楼上的 很耐心！

zu 2  为什么“Notar都是由Verkäufer指定的” ！？

     notar完全可以自己选择，特别又是买方付notar费  当然 楼主这种情况 再改的话 要额外缴费了。

因为楼主已经收到了Notar之前寄的Mustervertrag，如果楼主换notar，这个Mustervertrag或者热Vertragentwurf人家不能白给你做，一般会收个 几百欧。

古秘书

我家是  我自己贷款的银行和卖方银行联系
自己的钱 我早早就打进 自己的银行了，
然后按照合同 自己的贷款银行会按时给对方银行付款

Gold宝贝

特别感谢Benzin童鞋啊，
还是不清楚的部分我用红字标下了
古秘书的回答也收进去了哈，以后好给大家做个参考


我们最终把价格谈下来了，准备约Notar和谈贷款了，有些问题想先请教一下这里的达人：

1. 下面是这样的顺序吗
约Notar-->和银行确定贷款合同，但不签字-->先Notar签Kaufvertrag--> 再和银行签贷款合同-->Wohnungübergabe--> 向银行付Eigenkapital

银行贷款合同一般都是标准合同，在申请的时候可以商量具体内容，但是能改的一般就是Sondertilgung和改Tilgung的费用。所以不用专门再约notar，可以一次性在签房屋购买合同的时候一起搞定。当然如果时间上没法同时，之后再约notar的也常见，但那样就要跑两次了。另外 Eigenkapital不用付给银行，直接转到卖方指定账户就可以，银行也是等你得Eigenkapital付完后才会发放贷款。
我家是  我自己贷款的银行和卖方银行联系。自己的钱 我早早就打进 自己的银行了，然后按照合同 自己的贷款银行会按时给对方银行付款
我说的约Notar Termin是指约公证和签Kaufvertrag的时间，你说的在签购房合同时一次性搞定是指如果事先和银行确定好了贷款合同，然后带去一起签吗？Notar的费用和Grundwerbsteuer是什么时候付呢？付给谁？ 什么时候进行Grundbuch eintragen呢？

2. Notar的费用我原先一直认为是固定的，Kaufpreis的1,5%，但看到这里有些帖子说是1%到2%，
Notar都是由Verkäufer指定的，我可以事先和Verkäufer确定是多少%吗

notar的费用是明码标价，虽然每个notar的价格有差别，但是价格是没得商量的。
notar完全可以自己选择，特别又是买方付notar费  当然 楼主这种情况 再改的话 要额外缴费了。
因为楼主已经收到了Notar之前寄的Mustervertrag，如果楼主换notar，这个Mustervertrag或者热Vertragentwurf人家不能白给你做，一般会收个 几百欧。
这样的话我可以事先问下卖家他指定的这个Notar是多少，如果高了在他寄Mustervertrag之前换一家？？

3. 有人说Grundwerbsteuer只是要交Rohrbau的3,5%，我们买的是精装的Wohnung，可以要求把Rohrbau的价格单独列出来吗
想知道现实中有没有人这样向Verkäufer要求被同意的

3，5%是指经过Notar的购房合同价格，理论上应该是Grundstueck的价格的3，5%，但是因为合同里面无法将地皮价格单独列出单独签合同，所以就成了整个合同价格的3，5%。如果想省这部分钱，可以把装修以及sonderwuenschen写在另外个合同里面，把购房合同价格降下来。但是不知道开发商愿不愿意。
你说的装修是指Wohnung里精装的这一块吧,就是铺的地板，瓷砖，刷的墙什么的，还是所有的Innenausstattung比如卫浴的浴缸洗手池什么的都算？

4. Notar之前寄的Mustervertrag需要请专门律师把把关吗，想知道这个费用大概要多少，如何找到律师？另外想知道应该给自己留多少时间来看合同呢，包括请律师什么的，也就是说Kauf zusage后Notar约在几周之后时间会比较充足？

如果德语没问题的话一般不用再找律师看，Notar的一个原则就是中立并且保护买卖双方的利益。所以自己看合同主要看所有的事先商量好的leistung 是否都写在合同里面了，比如材料种类，能耗级别等等，反正写得越详细越好。这个找律师也没用。至于时间，一般会友充足时间的，我们当时有超过2周，足够了。
这里也再问下，听说Kaufvertragentwurf是约好Notar Termin后提前两周寄给你，实际情况可能比两周时间更多吗

5. 对合同有不同意的地方是事先和Verkäufer协商呢，还是只能在Notar那天提出来，进行讨论和修改
这里想问一下Notar过的，Notar的时候如果Käufer提出异议是不是比较容易被接受呢

如果是房屋本身的设计，建造等的商讨一般是在合同意向前商量的。到notar那里其实就是合同的法律部分了，所以所有修改内容应该在 notartermin之前完成。当然到notar那里也可以提，只不过一般不这么做就是了，如果修改太多那么就当场签不成了，因为notar档案做起来不是很快的。

6. 月供+每月平均下来的Sondertilgung占月工资的百分之多少比较好呢
我的意思是如果打算每年的Sondertilgung都交，那么把这个Sondertilgung除以12，加上本来要交的月供，占两人每月工资的百分之多少，可以不改变之前的生活质量

这个要看你收入了，一般不影响生活质量的的数额最高到是你目前冷租加上按照正常生活质量生活每月的结余。

7. 我们的是新房，还提出了一些Sonderwünsche，在Wohnungübergaba的时候是不是最好带一个Sachverständiger去验收呢，这个费用大概要多少，在哪里找？

最好找，不过费用很高，我们是朋友介绍的没有发票什么的，就1多个小时400欧，不过的确专业，找出来的毛病我们都不知道。据说一般作abnahme的费用在1000欧左右。网上找或者让同时朋友推荐都可以。
我们的房子是Hoch Tief造的，Bilfinger Berger做的Innerausbau, 并且卖的人自己也买了套住在里面，我们就加了点Sonderwünsche,卫浴换了两个水池，落地窗加了锁，这个情况下也需要请Sachverständiger吗？

8. 还有一个问题也提早问下，买了Wohnung以后，除了每月还贷和交Hausgeld, Storm外，每月或每年还有些什么费用呢，大概是多少

一般还有Grundsteuer和各种保险。但是要看你说的Hausgeld里面包括什么内容了，如果都包括了，那么就没有什么其他费用。新房问题不大，我猜Hausgeld里面没有后备金。但是住久了就会有后备金问题，因为房子要保养翻修的。
Hausgeld里有Gebäude/Leitungswasser Versicherung, Haftpflichtversicherung。后备金也是有的，但不是很多。这样的话我们自己还有什么险要交吗，还有Grundsteuer，大概每年多少？

Laufen

有些问题实际不用想，到时候等信就行了。
Hoch Tief 造的房子啊，肯定便宜不了，质量就不要担心了。

Gold宝贝

有些问题实际不用想，到时候等信就行了。
Hoch Tief 造的房子啊，肯定便宜不了，质量就不要担心了。
Laufen 发表于 2010-3-27 09:17

呵呵，偶就是这个操心的命
你说的这个意思，是Hochtief名声太好了还是太差了

nicemm

Benzin

特别感谢Benzin童鞋啊，
还是不清楚的部分我用红字标下了
古秘书的回答也收进去了哈，以后好给大家做个参 ...
Gold宝贝 发表于 2010-3-27 08:30

问题1：银行的贷款合同因为是不动产抵押贷款，必须经过notar才正式生效。所以事先其实都是意向。如果签约前材料都能准备好直接带去或者让银行寄给指定的notar就可以了。Notar的费用一般是分步的，每完成一个任务然后付相应的钱。Notar的费用付给Notar，Grundwerbsteuer付给当地税务局，到时候你会收到账单，想不付都不行，所以这个不用操心。Gruandbuch Eintragen要等到完成房屋交接后。
问题2：你要是不嫌麻烦就自己找吧。但是很多开发商是制定Notar，也就是你没得选。
问题3：你要是能做到地皮一个合同，房子一个合同那当然最好，只不过除非自己建房子，否则无法做到。所以是在开发商同意的条件下尽可能降低经过Notar的合同的金额。
问题7：hoch Tief是有名的大公司，至于要不要请Gutachter那就看你自己信得过开发商不了。
问题8：地产税每个城市都不一样，自己到当地税务局问一下。地产税用不着操心，即使你不买房子租房子，地产税一样是属于nebenkosten里面的，所以是怎么都得交的。

Gold宝贝

问题1：银行的贷款合同因为是不动产抵押贷款，必须经过notar才正式生效。所以事先其实都是意向。如果签 ...
Benzin 发表于 2010-3-28 13:13

谢谢！