浅析德国一线城市房价上涨原因(原创) 22.04更新

feifeifish

jeditech 发表于 2013-5-6 14:52
如果理财产品的回报率高于贷款利率，也可以用贷款投资啊。很多人贷款买股票的，当然结果如何另当别论。 ...

如果用动态的角度看，房租是会持续上涨的，所以不是一直需要每月要额外投入100欧，房租如果5年10年后上涨100欧的花，30年就可以还清了。我这么算对吗？还有一点关键这样的投资比较稳健，买股票不会啊。
如果按照你的思路，租售比20的房子多是些老房子，就会有维修的开销风险。所以问题又变成买租售比高的新房还是老房了？好纠结啊。

jeditech

feifeifish 发表于 2013-5-6 15:23
如果用动态的角度看，房租是会持续上涨的，所以不是一直需要每月要额外投入100欧，房租如果5年10年后上涨 ...

如果用动态的角度看，房租是会持续上涨的

这要看房子所在的城市和地段了。很多德国二线城市的房租十几年都没怎么长了。

房租如果5年10年后上涨100欧的花

在租约不变的前提下，德国法律对房租有严格的规定。理论上来说，每三年可以涨20%，但是不能超过当地同类房屋的平均水平，比如参照Mietspiegel。而Mietspiegel一般是由市政府会同Mieterverein等团体制定的，经常不能反映当地的真实租金水平。从目前的情况来看，一线大城市的房租上涨幅度远远赶不上房价的上涨，所以造成了这么高的租售比。

如果想投资，查一下当地最近10年的Mietspiegel吧。

jeditech

feifeifish 发表于 2013-5-6 15:23
如果用动态的角度看，房租是会持续上涨的，所以不是一直需要每月要额外投入100欧，房租如果5年10年后上涨 ...

租售比20的房子多是些老房子

还是看房子所在的城市和地段。慕尼黑估计不可能找到20的房子，杜塞还是有可能的，房子也不差，但需要点运气。

jingnan

楼上算租售比的，其实你再忽略一个房子涨价，或者掉价的因素。
国内每一个买房的，房子的租售比都大于300到400，但三十年来买房的，没一个亏的。

10年前我和美国论坛里的人讨论，他们都是贷款30年，还利不还本，我当时很不理解，觉得德国都是玩了命尽早还款。10年以后发现，人家那时候把剩下的钱拿国内买房去了，等于中国美国都有房。

那个时候，人家就看到，将来，美国要在美元掺水。


现在，到了欧元，日元，人元掺水的时候了，比着谁掺得多。

jeditech

jingnan 发表于 2013-5-6 16:32
楼上算租售比的，其实你再忽略一个房子涨价，或者掉价的因素。
国内每一个买房的，房子的租售比都大于300到 ...

其实你再忽略一个房子涨价，或者掉价的因素

是的。我在计算那个例子时就说了 ，因为这个因素无法量化。并且对未来房市的发展，仁者见仁，智者见智，谁也无法作出令人信服的预言。

如果德国房市象国内那样火上20，30年，那现在什么价钱买都是赚。但是相反的例子也很多。不说南欧那些危机国家，临近的荷兰，属于欧元区的核心国家，经济在欧洲历来是仅次于北欧和卢森堡，房市火了也有二十几年，这三年来，房价跌了20%以上，回到了2004年的水平。荷兰买房大部分是还利不还本的，如今房价跌了，很多人资不抵债。

其实归根到底是一句话：收房租是投资，期待房价涨是投机（没有任何贬义）。投机成了，大赚一票，赔了，会亏掉一部分本钱。

feifeifish

jingnan 发表于 2013-5-6 16:32
楼上算租售比的，其实你再忽略一个房子涨价，或者掉价的因素。
国内每一个买房的，房子的租售比都大于300到 ...

那在全球都在货币掺水的情况下投资什么比较好呢？

jingnan

jeditech 发表于 2013-5-6 16:53
是的。我在计算那个例子时就说了 ，因为这个因素无法量化。并且对未来房市的发展，仁者见仁，智者见智， ...

对，周围国家的房地产已经热炒快三轮了，最近在跌。 观察来看，基本上都是持续10年以上，德国开始买房什么时候？ 2011年？   周圈国家在头几年入市的，现在肯定不亏，只是那些最高点入市的要亏。

我认为，房地产热，如果已经持续了10年，或者房价涨了2倍以上，那是泡沫了，要小心，德国还在起步，没到过热，很多分析报告，也证实了这点。

一点你说的完全正确，投资房地产，确实是属于投机， 取决于对房地产未来的预见，属于世界观问题。 按租售比算，那是要100%保险。

现在，投资什么不算投机呢？  

jeditech

jingnan 发表于 2013-5-7 09:27
对，周围国家的房地产已经热炒快三轮了，最近在跌。 观察来看，基本上都是持续10年以上，德国开始买房什么 ...

投资房地产，确实是属于投机， 取决于对房地产未来的预见，属于世界观问题

我是共产主义无产阶级世界观，先拿真金白银

按租售比算，那是要100%保险。

的确如此。我的想法就是首先保证合理的回报率，也就是租售比不能太高，同时并不放弃投机的机会。如果房价涨了，自然也少不了我。

jeditech

jingnan 发表于 2013-5-7 09:27
对，周围国家的房地产已经热炒快三轮了，最近在跌。 观察来看，基本上都是持续10年以上，德国开始买房什么 ...

德国开始买房什么时候？ 2011年？

大型的投资公司在次贷危机之前就开始进入德国房市了，广大散户大约是09/10年左右开始觉醒。

June

jeditech 发表于 2013-5-6 09:45
我个人的看法，租售比30的确是太高了。11%以上的Kaufnebenkosten，而每年的毛回报率只有3,3%。如果银行推 ...

大师你好， 从你这儿学了不少，非常感谢！ 作为小白，想请教一下租售比到底是怎么算的？
我理解的租售比是年租金收入/买房的支出
举个简单例子：售价200000的WHG, Nebenkosten按 10.07%来算是20140，那买房一共支出为220140
               每月冷租租金750，年租金收入9000， 租售比9000/220140=4.09%
               或者说我算的是毛回报率？
没弄清楚大师说的租售比30或者20是怎么算的，还请赐教，谢谢！