解除租户合同

luckygirl_china

新买的房子是出租状态，租户已经住了８年，有９个月的Kündigungsfrist. 如果我要求他们在９个月后搬出我们要自己住，他们会不会不搬而且我们还拿他们没办法？打官司要持续很长时间吧？如果法院最终判他们输，他们必须马上搬家，那整个诉讼过程中的律师费用是不是都要他们出，包括我们之前付的律师费也要他们赔给我们？

luckygirl_china

哪位法律达人能给解释下这种情况？

mading

这个很难解决的，比如住户有困难（年纪大，怀孕，残疾人什么的），作为房东是不能解除合同的。

到时候如果租户能搬走，是最思想的情况。还有给点钱，让租户提前搬的。
打官司是万不得已的选择，话说就算你官司赢了，租户就不搬，你有啥办法？等法院强制执行，又2，3年过去了。

我们也新买的二手房，里面一部分（42平米）租给了一个老太太，老太太80多了，合同租金还是700马克暖租呢。
我们已自用为理由（我们也确实自用），想解除租房合同是不行的，这个咨询过律师。

老太太在等老年公寓的位置，没位置之前就一直租着，而且租金还是原来的700马克，现在折合360欧左右吧。

luckygirl_china

mading 发表于 2015-11-23 12:37
这个很难解决的，比如住户有困难（年纪大，怀孕，残疾人什么的），作为房东是不能解除合同的。

到时候如 ...

这家租户是４口人，２个孩子９和１２岁。
到了他们该搬的时候如果不搬我们可不可以长些房租？现在的房租８年从没长过，所以租金已经低于平均租金了。

pattonoriental

luckygirl_china 发表于 2015-11-23 12:45
这家租户是４口人，２个孩子９和１２岁。

有孩子就很难弄，可以直接问问租户，谈个钱让搬

luckygirl_china

pattonoriental 发表于 2015-11-23 12:47
有孩子就很难弄，可以直接问问租户，谈个钱让搬

就怕当时买房时说可以搬，到时候就一直拖着说没找到合适的房

pattonoriental

luckygirl_china 发表于 2015-11-23 12:51
就怕当时买房时说可以搬，到时候就一直拖着说没找到合适的房

得写进买房合同啊

luckygirl_china

pattonoriental 发表于 2015-11-23 12:53
得写进买房合同啊

写进合同里，说过了９个月不搬就长房租可以么？就怕写了，到时候他们还不搬怎么办？

pattonoriental

luckygirl_china 发表于 2015-11-23 12:58
写进合同里，说过了９个月不搬就长房租可以么？就怕写了，到时候他们还不搬怎么办？

不知道 这个具体怎么写条款得问律师了

luckygirl_china

哪位熟知法律的朋友帮忙看看我应该怎样把这事具体写进购房合同里？

luckygirl_china

顶

宝宝猪

luckygirl_china 发表于 2015-11-23 14:19
哪位熟知法律的朋友帮忙看看我应该怎样把这事具体写进购房合同里？

这事得让律师去办，牵扯很多的。

luckygirl_china

我想让房主解除租约，然后在购房合同上写明９个月后我们入住。这样可行么？

luckygirl_china

难道房子一旦租出去几年就基本要不回来啦？！想要回房子只能打官司？德国租户这么霸气？！
到时候不打官司直接报警说我们本身租的房子已经到期了，而且租户按合同也该搬家了，他们不走我们就无家可归了。难到警察宁愿让我们没房住，也不能强行赶走租户么？

雅情

luckygirl_china 发表于 2015-11-24 16:24
难道房子一旦租出去几年就基本要不回来啦？！想要回房子只能打官司？德国租户这么霸气？！
到时候不打官司 ...

前面人都回帖了，这事需要律师操作的。无论是写进合同，还是以后发信让他们搬走，你找个有经验的律师办就行了啊。

Yunlin

卖家没法赶人， 没正当理由， 只有买家可以赶。

luckygirl_china

Yunlin 发表于 2015-11-24 20:55
卖家没法赶人， 没正当理由， 只有买家可以赶。

是卖家和租户签租约的，他可以在我确定一定买房的情况下解除租约么？

muesli

luckygirl_china 发表于 2015-11-25 09:13
是卖家和租户签租约的，他可以在我确定一定买房的情况下解除租约么？

我是那么理解的，现在的租房合同是前房主和租户签的，你们Notar 完应该你和租户从新签一租房合同，但要允许租户住到九月。你们和租户沟通了吗？他们怎么说？或许他们自己也有自己的计划可以提前搬出呢。我们现在买的这房是卖方本身要住几个月，我们没给他签任何租赁合同，就写3月底搬出，搬出后交钥匙后我们银行开始付款。

xiaorou

有几种方法可以赶走。
第一，和租客商量，是否可以通过补偿，承担搬家费用等，同意后，搬出。皆大欢喜。（不过如果房子很好，租金又便宜，人家为什么要搬？）
第二，租客死了。
第三，法律强制执行。（打官司，找律师解决，是否能成功，看律师本事了。）

luckygirl_china

muesli 发表于 2015-11-25 09:33
我是那么理解的，现在的租房合同是前房主和租户签的，你们Notar 完应该你和租户从新签一租房合同，但要允 ...

卖方没有解除合同，只是说卖房后我们和租户重新签订租房合同然后如果马上想解除需要有９个月的kündigungsfrist.之前简单问过租户，他们说可以到时候搬家。我就是怕他们现在说搬，到时候说没找到房死活赶不走。
难道还真得请个律师解决么，实在不想这么牵扯精力啊。

muesli

luckygirl_china 发表于 2015-11-25 10:01
卖方没有解除合同，只是说卖房后我们和租户重新签订租房合同然后如果马上想解除需要有９个月的kündigung ...

多和租户沟通，掌握动向，保险起见买个律师险以防他们不走。我有个朋友租房，后来房客Harz vier 了不交房租，前前后后用了一年的时间赶他们走，他说，幸好买了律师险，平时律师一封信就要300欧。

暮色港湾

你买房子是通过中介的还是自己直接和房东洽谈的？

一般负责的中介，都会告诉你这种情况的预期是什么，正常情况的房产买卖，都适用租客特别保护条款，就是新房东三年内（自己搜下，不确定我有没有记错）不得以自主为由结束租房合同，理由是，买房的时候就知道有租客的存在，要是为了买房自住，完全可以选择没有租客的房子。所以一般有租户的房子成为“Kapitalanlage” ,价格比没有租户的要便宜些，适合投资的人买，不适合有自住需求的。
见过有些卖方甚至特别声明比如十年或者无限期租客保护，里面住的多数是住了几十年的老人家，你不接受这个条件，可以不买它的。

例外情况就是原房东和租户达成了退房协议，然后在公证时写清楚条件，何时交房给买方自住等等。
所以你要是碰到了新手中介，或者懵懂的房主，就得提醒他先和租客协商好，确定到时候能不能自住再买啊。

暮色港湾

另外，合同这事不用另外找律师的，很多nortar也兼有律师资格，你自己找nortar，把协商好地条件告诉他，他就会起草到合同里，你有任何关于风险的疑问都可以问notar的，他收你至少百分之一的服务费，有义务详细解释清楚，而且，如果你们德语不行，严格来说需要带口译员沟通的。

Yunlin

luckygirl_china 发表于 2015-11-25 09:13
是卖家和租户签租约的，他可以在我确定一定买房的情况下解除租约么？

卖家以什么理由解约？
你买下来后可以以自住为由赶人。

luckygirl_china

暮色港湾 发表于 2015-11-25 17:46
你买房子是通过中介的还是自己直接和房东洽谈的？

一般负责的中介，都会告诉你这种情况的预期是什么，正 ...

通过中介找的房子。中介说我们可以在办公证时在Grundbuch 上写明我们要自住所以即时解除租房合同，等9个月后可以入住。他说的情况是理论上存在的，但事实上他们不搬最后我们还要找律师解决。

luckygirl_china

Yunlin 发表于 2015-11-25 21:52
卖家以什么理由解约？
你买下来后可以以自住为由赶人。

是可以以自住为由赶人，但赶不赶得走人就是另外一回事了

雅情

luckygirl_china 发表于 2015-11-25 22:17
通过中介找的房子。中介说我们可以在办公证时在Grundbuch 上写明我们要自住所以即时解除租房合同，等9个 ...

说的没错，中介这是客观的角度告诉你们情况了，所以房子看中了想买，你就先按照中介说的写解约信。之后赶不走，只能找律师。前面有个人说的对，先买法律保险吧。